Regras fiscais para deduções de reparos e manutenção

Proprietários individuais, empresas e proprietários de imóveis alugados podem deduzir despesas de reparos e manutenção de seus bens e equipamentos, embora o proprietário médio geralmente não possa reivindicar uma dedução fiscal para essas despesas.

A regra para proprietários de empresas e proprietários é que geralmente você pode deduzir os valores pagos por reparos e manutenção se as despesas não precisarem ser capitalizadas. No entanto, alguns créditos fiscais isolados relacionados com a energia estão disponíveis para o proprietário médio.

Reparos e manutenção de rotina vs. capitalização

“Se você consertar coisas, poderá deduzi-las”, de acordo com Steve Nelson, um contador público certificado que escreveu extensivamente sobre a dedução de reparos no blog Evergreen Small Business. “Se o que você faz é considerado uma melhoria, uma restauração ou uma adaptação, as regras dizem que vamos fazer você capitalizá-lo e desvalorizá-lo, a menos que seja uma quantia que seja pequena.”

Segundo a Receita Federal, a manutenção de rotina mantém seu imóvel em boas condições de funcionamento sem aumentar seu valor ou prolongar sua vida útil, e essas despesas podem ser deduzidas no ano em que ocorrerem. O IRS define manutenção de rotina como algo que “mantém sua propriedade em condições normais de operação eficiente”.

A troca do óleo do carro seria um exemplo, pois mantém o carro funcionando normalmente e com eficiência. Não prolonga necessariamente ou substancialmente a vida útil do carro.

Capitalizando Reparos: O Teste “BRA”

O IRS reforçou as regras sobre como as despesas de reparos e manutenção podem ser deduzidas em 2014, mas ainda é possível reivindicar essas despesas. Uma despesa é geralmente capitalizada e depreciada ao longo de vários anos se melhorar o equipamento, restaurar o imóvel ao seu estado normal ou adaptar o imóvel para um uso novo ou diferente.

Uma forma de lembrar esse conceito é o “teste BRA”, um mnemônico que se refere a melhorias, restaurações e adaptações.

O que é uma melhoria?

Como o nome sugere, melhorias são reparos que visam tornar algo melhor do que era antes de os reparos serem feitos. Os reparos se enquadram nesta categoria se:

• Corrija um defeito que existia antes de você comprar o imóvel
• Corrigir um defeito ocorrido durante a construção ou construção do imóvel
• Ampliar ou ampliar o imóvel para que tenha mais capacidade
• Aumentar a qualidade, resistência, eficiência ou produtividade da propriedade

Custos que são restaurações

Restaurações são reparos que restauram ou devolvem um ativo à sua condição normal. Consertar um telhado ou substituí-lo totalmente são exemplos. As reparações enquadram-se na categoria de restaurações se:

• Restaurar a propriedade deteriorada à sua “condição operacional normalmente eficiente”
• Substituir um componente principal ou parte estrutural substancial de uma propriedade
• Reconstruir a propriedade como nova
• Resultar em perda dedutível, venda ou troca, ou tratamento de perda de acidentes para a propriedade ou um componente da propriedade

Despesas de Adaptação

Adaptações são reparos que alteram a forma como o imóvel ou equipamento está sendo utilizado. Um exemplo seria o proprietário de um edifício convertendo uma fábrica em um showroom. A forma como o edifício está sendo usado muda desde a fabricação até o varejo. Eventuais reparos relacionados à adequação do imóvel são capitalizados.

Especificamente, o IRS diz que uma despesa de adaptação é “paga para adaptar uma unidade de propriedade a um uso novo ou diferente se a adaptação não for consistente com o uso normal da unidade de propriedade no momento em que você a colocou originalmente em serviço”.

3 regras de porto seguro

A regra geral é que as despesas com reparos e manutenção devem ser capitalizadas e depreciadas, mas há três exceções que o IRS chama de “portos seguros”. Basicamente, isso significa que você não precisa necessariamente cumprir todas as regras se existirem circunstâncias atenuantes. Você pode deduzir imediatamente essas despesas se cumprir uma dessas regras.

No entanto, você não pode simplesmente amortizar uma despesa mesmo com um porto seguro. O IRS exige que você faça uma escolha específica para fazê-lo, anexando uma declaração à sua declaração de imposto de renda.

1. Um porto seguro para pequenas faturas

Uma pessoa ou empresa pode deduzir imediatamente as despesas de reparo e manutenção se o custo for de US$ 2.500 ou menos por item ou por fatura. Isso é superior aos US$ 500, que era o limite até 31 de dezembro de 2015. Uma empresa com uma “demonstração financeira aplicável”, entretanto, tem um valor de porto seguro de US$ 5.000.

2. Um porto seguro para pequenos projetos

Os reparos podem ser deduzidos imediatamente se o valor total pago pelos reparos e manutenção na propriedade for de US$ 10.000 ou menos, ou 2% da base não ajustada da propriedade, o valor que for menor. Este porto seguro está disponível apenas para empresas com receitas inferiores a US$ 10 milhões e quando a propriedade que está sendo reparada tem uma base não ajustada inferior a US$ 1 milhão.

3. Um porto seguro para manutenção de rotina

As despesas de reparo podem ser deduzidas imediatamente se os reparos consistirem em manutenção de rotina e atenderem a quatro critérios. Os reparos são atividades regularmente recorrentes que você esperaria realizar e resultam do desgaste causado pelo uso em seu comércio ou negócio. Eles são necessários para manter a propriedade operando de forma eficiente em suas condições normais.

Por último, espera-se que as reparações sejam necessárias mais de uma vez durante um período de 10 anos para edifícios e estruturas relacionadas com edifícios, ou mais de uma vez durante a vida útil do imóvel para imóveis que não sejam edifícios. O termo “vida de classe” refere-se ao número de anos durante os quais o IRS espera que a propriedade seja depreciada.

Uma palavra de cautela, porém: o porto seguro de manutenção de rotina não se aplica a despesas que se enquadrem na categoria de benfeitorias.

Um exemplo de disposições parciais

Suponha que um proprietário substitua o telhado de seu imóvel alugado. O custo do imóvel foi dividido em dois quando o imóvel foi colocado em serviço de aluguel: terreno e prédio. O terreno é um ativo não depreciativo. O custo do edifício foi capitalizado e depreciado ao longo dos anos – 27,5 anos para imóveis residenciais ou 39 anos para imóveis comerciais. O custo do telhado antigo está, portanto, incluído no custo da construção e vai sendo depreciado ao longo do tempo.

Agora o proprietário substituiu o telhado. Este tipo de restauração deve ser capitalizado e depreciado em 27,5 anos ou 39 anos, dependendo da natureza do imóvel. Agora o senhorio tem dois bens em depreciação: o edifício original e o telhado novo. Mas o telhado antigo está incluído no edifício e, de certa forma, o proprietário está a depreciar um bem – o telhado antigo – que já não existe.

Neste cenário, o IRS permite que o proprietário faça uma disposição parcial. Em essência, o proprietário pode amortizar o custo do telhado antigo, removendo assim essa parte do custo do cronograma de depreciação do edifício.

Qual é o benefício? Há uma dedução imediata para o telhado antigo, o que compensa a desvantagem de ter que depreciar o novo telhado ao longo de vários anos. Como bônus, não há recaptura de depreciação porque não houve venda ou troca. As disposições parciais resultam em menos depreciação acumulada para recaptura se a propriedade for vendida no futuro.