Reformulação de hipoteca vs. refinanciamento: o que é melhor?

Se você deseja economizar dinheiro em sua hipoteca, você tem várias opções. O refinanciamento e a reformulação de uma hipoteca trarão economias, incluindo um pagamento mensal mais baixo e a possibilidade de pagar menos custos de juros. No entanto, a mecânica é diferente e há prós e contras em cada estratégia, por isso é fundamental escolher a certa.

Se o fluxo de caixa não for um problema e você puder administrar confortavelmente seu pagamento mensal, a escolha pode ser fácil: pode ser melhor reformular ou simplesmente pagar a mais em sua hipoteca se seu objetivo for minimizar as taxas de juros.

Reformulação vs. Refinanciamento

Qual é a diferença entre reformular e refinanciar o seu empréstimo à habitação? Vamos comparar e contrastar.

Reformulação

A reformulação ocorre quando você faz alterações em seu empréstimo existente após pagar antecipadamente uma quantia substancial do saldo do empréstimo. Por exemplo, você pode fazer um pagamento único considerável ou pode ter adicionado um valor extra aos pagamentos mensais da hipoteca ao longo dos anos, colocando-o bem adiantado no pagamento da dívida. Seu credor recalcula seus pagamentos mensais com base no saldo do empréstimo inferior ao projetado, resultando em um pagamento mensal exigido menor. Como o saldo do seu empréstimo é menor, você também paga menos juros durante o período restante do empréstimo.

Refinanciamento

O refinanciamento acontece quando você solicita um novo empréstimo e o utiliza para substituir uma hipoteca existente.Seu novo credor paga o empréstimo com o antigo credor e você faz os pagamentos ao novo credor daqui para frente. Seu empréstimo deve ser menor do que quando você o emprestou originalmente, para que você aproveite um pagamento mensal mais baixo.

Nota
Em muitos casos, faz mais sentido financeiro refinanciar se você estiver obtendo uma taxa de juros substancialmente mais baixa. Isso pode ajudá-lo a gastar menos com juros, mas na verdade você pode gastar mais.

Prós e contras da reformulação

A principal vantagem da reformulação é a simplicidade. Seu credor pode ter um programa que torna a reformulação mais fácil do que solicitar um novo empréstimo. Os credores cobram uma taxa modesta pelo serviço, que você deverá mais do que recuperar após vários meses de melhoria no fluxo de caixa.

Aprovação

A qualificação para uma reformulação é diferente da qualificação para um novo empréstimo, e você pode ser aprovado para uma reformulação mesmo quando o refinanciamento não for possível para você. Você já tem o empréstimo – está apenas pedindo um recálculo do cronograma de amortização.

• Talvez você não precise fornecer comprovante de renda, documentar seus ativos (e de onde eles vieram) ou certificar-se de que sua pontuação de crédito esteja livre de problemas.
• Os credores podem exigir que você pague antecipadamente um valor mínimo antes de se qualificar para a reformulação.
• Programas governamentais como empréstimos FHA e VA geralmente não se qualificam para reformulação.
• A reformulação de empréstimos jumbo não está disponível para todos os credores.

Taxa de juros e pagamento

Quando você reformula um empréstimo, a taxa de juros normalmente não muda (mas geralmente muda quando você refinancia). Vários detalhes determinam o seu pagamento mensal: o número de pagamentos restantes, o saldo do empréstimo e a taxa de juros. Mas quando você reformula, o credor apenas altera o saldo do empréstimo.

Nota
A reformulação de um empréstimo não é o mesmo que a modificação do empréstimo. Se você estiver submerso e enfrentando dificuldades financeiras, pode haver outras maneiras de alterar os termos do seu empréstimo ou refinanciamento.

Prós e contras do refinanciamento

Assim como a reformulação, o refinanciamento também reduz o seu pagamento (geralmente), mas isso ocorre porque você reinicia o prazo do seu empréstimo.

Novos recursos

Os principais motivos para refinanciar são garantir um pagamento mensal mais baixo, alterar os recursos do seu empréstimo e, possivelmente, obter uma taxa de juros mais baixa (mas taxas mais baixas podem não estar disponíveis, dependendo de quando você toma o empréstimo). Se você obtiver um novo empréstimo, poderá escolher por quanto tempo ele será estruturado, como uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, um empréstimo de taxa fixa de 15 anos ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM)?

Custos mais elevados

Obter um novo empréstimo normalmente custa mais do que uma reformulação. Você pode ter que pagar custos de fechamento, incluindo taxas de avaliação, taxas de originação e muito mais.

O maior custo pode ser os juros extras que você pagará. Se você estender seu empréstimo por um longo período de tempo (obtendo outro empréstimo de 30 anos depois de pagar o empréstimo existente por vários anos), terá que começar do zero. Na maioria dos empréstimos, você paga mais juros nos primeiros anos e paga a maior parte do principal nos anos posteriores. Um novo empréstimo de longo prazo o coloca de volta naqueles primeiros anos de juros pesados.

Para ver um exemplo de como você paga o principal e os juros, execute alguns números com nossa calculadora de hipotecas.

Alternativa: não faça nada

Se você realmente quer economizar dinheiro, a melhor escolha pode ser deixar de lado a reformulaçãoerefinanciamento. Em vez disso, pague a mais em sua hipoteca (seja de uma só vez ou ao longo do tempo) e evite a tentação de mudar para um pagamento mensal mais baixo.

Se você reformular, você ganhará a capacidade de fazer pagamentos menores, o que pode parecer bom, mas dessa forma você não pagará dívidas mais cedo.

Nota
Se você refinanciar, poderá pagar o empréstimo mais tarde do que pagaria originalmente e continuará pagando juros ao longo do caminho.

Se você pagar extra periodicamente e continuar fazendo o pagamento mensal original, economizará dinheiro em jurosepague sua hipoteca antecipadamente.