Razões pelas quais você deve considerar o refinanciamento

O refinanciamento de uma hipoteca é um passo importante que pode resultar em economias significativas. Mas a estratégia também pode sair pela culatra, deixando-o numa situação pior do que antes – e com menos dinheiro no banco. Então, como você sabe se deve refinanciar?

A resposta curta é que o refinanciamento faz sentido se você acabar economizando dinheiroese isso não causar novos problemas para você. Mas também há mais considerações em jogo, incluindo a gestão de riscos, bem como os seus outros objetivos financeiros. Veja se os seus motivos para o refinanciamento podem ajudá-lo ou prejudicá-lo.

Economize dinheiro

Você pode economizar muito dinheiro com um refinanciamento, e esse geralmente é o melhor motivo para conseguir um. Em particular, o refinanciamento pode ajudá-lo a gastar menos juros ao longo da vida do seu empréstimo.

Existem várias maneiras de reduzir seus custos com juros:

• Refinancie com uma taxa de juros mais baixa para que você pague menos no saldo do empréstimo.
• Mude para um empréstimo com prazo mais curto, mesmo que isso signifique pagamentos mensais mais altos, para que você pague juros por menos anos.
• Use seu empréstimo para consolidar dívidas com taxas de juros altas em dívidas com taxas de juros mais baixas.

Para determinar se você economizará dinheiro, você precisará calcular os números. Não é especialmente difícil calcular as poupanças potenciais do refinanciamento.

Por exemplo, se sua hipoteca atual for um empréstimo de taxa fixa de 30 anos de US$ 200.000 com taxa de juros de 5%, você terá pago US$ 48.076 em juros no quinto ano e pagará US$ 186.512 em juros totais ao longo da vida do empréstimo. Se você refinanciar após cinco anos a uma taxa de juros fixa de 3% em 30 anos, pagará apenas $ 95.252 em juros totais sobre o novo empréstimo. Mesmo somando o que você pagou até agora pelo antigo no momento do refinanciamento, você ainda ganha $ 143.328 em juros totais da sua casa – uma economia de $ 43.183.

Para entender por que seu prazo é importante, use um gráfico de amortização que mostre quanto de juros você paga em cada pagamento mensal. Em um empréstimo de longo prazo totalmente novo, os pagamentos nos primeiros anos causam apenas uma pequena redução no saldo do empréstimo.Se você refinanciar quando tiver apenas alguns anos de sua hipoteca atual, a maioria dos pagamentos que você já fez foi principalmente para juros. E se você vender antes de atingir o ponto de equilíbrio do novo empréstimo, não economizou nenhum dinheiro.

Reduza seus pagamentos 

Às vezes, o refinanciamento pode render um pagamento mensal mais baixo. Se você estiver tendo problemas de fluxo de caixa, uma conta de hipoteca mensal mais baixa pode parecer muito atraente. Uma taxa de juros mais baixa ou um prazo mais longo pode reduzir seu pagamento mensal em centenas de dólares.

Mudar para uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) também pode reduzir seu pagamento mensal. No entanto, as taxas de juro destes empréstimos mudam ao longo do tempo e, se as taxas subirem significativamente, o seu pagamento poderá subir para um nível inacessível. Você deve refinanciar para um ARM somente se estiver disposto e for capaz de assumir o risco de pagamentos mensais mais elevados no futuro.

Embora possa ser bom pagar menos a cada mês, certifique-se de analisar o panorama geral. Se pagamentos mensais menores forem compensados ​​pelo aumento dos custos de juros, você não terá lucro.

Reduza seu risco

Embora economizar dinheiro seja um motivo atraente para refinanciar, há outros motivos pelos quais uma nova hipoteca pode valer a pena.

Em alguns casos, o refinanciamento pode ser uma boa ideia, mesmo que não obtenha uma taxa mais baixa ou um empréstimo de prazo mais curto. Sair de um ARM é um exemplo. Se você está preocupado com aumentos significativos nas taxas de juros no futuro, o refinanciamento de um ARM para uma hipoteca de taxa fixa reduz esse risco. Embora seu pagamento mensal possa aumentar, você sabe que a taxa nunca aumentará. Avalie as taxas atuais em hipotecas de taxa fixa, suas expectativas para mudanças nas taxas e o potencial de mudança do seu ARM existente antes de refinanciar um ARM.

Saque seu patrimônio

Alguns proprietários refinanciam para sacar o patrimônio de suas casas para pagar educação, melhorias na casa ou um novo negócio. Embora esses sejam usos admiráveis, um refinanciamento de saque pode ser arriscado se seu novo negócio fracassar, se as melhorias em sua casa não aumentarem o valor de sua casa ou se você não conseguir pagar as mensalidades. Em cada um desses casos, você colocou sua casa em risco; certifique-se de que você consegue acompanhar sua nova hipoteca.

Consolide ou mude suas dívidas 

Você também pode sacar dinheiro para consolidar dívidas com altas taxas de juros. Se você tiver um plano sólido para eliminar dívidas tóxicas, essa estratégia poderá funcionar, especialmente porque as taxas de empréstimos imobiliários são geralmente muito mais baixas do que as taxas de juros do cartão de crédito. Mas se o plano falhar, lembre-se de que você pode enfrentar o risco de perder sua casa por execução hipotecária ou de ter seu veículo retomado.

Se você refinanciar dívidas não garantidas com um empréstimo garantido, estará assumindo riscos adicionais. Por exemplo, você pode usar um empréstimo para aquisição de uma casa própria para saldar dívidas de cartão de crédito. Sim, você pagará a dívida com uma taxa de juros mais baixa, mas também colocará sua casa em risco. Se você deixar de pagar a dívida do cartão de crédito, é improvável que a administradora do cartão de crédito consiga executar a hipoteca de sua casa. Mas uma vez que você penhora sua casa como garantia usando um empréstimo hipotecário, sua casa é um jogo justo para o banco.

Remover um mutuário do empréstimo

Esteja você se divorciando ou tenha comprado uma casa com um parente ou amigo, pode ser necessário alterar quem é oficialmente responsável pelo pagamento da hipoteca. O refinanciamento de sua hipoteca é um momento oportuno para alterar quais mutuários estão listados no empréstimo. Esteja ciente de que a escritura ou título da casa não muda automaticamente quando a hipoteca muda, portanto, talvez seja necessário remover um nome desse documento também. Certifique-se de que os custos de fechamento e outras despesas diversas associadas a um refinanciamento valham a pena a mudança de nome.

Elimine o seguro hipotecário FHA

Quando você compra uma casa com um empréstimo FHA, ela vem com seguro hipotecário obrigatório. Esses prêmios de seguro hipotecário (MIP) são pagamentos que você deve fazer todos os meses durante a vida do empréstimo, uma vez que esses empréstimos são feitos com muito poucas garantias (até 3,5% de entrada).Com um empréstimo tradicional, o seguro hipotecário privado comum (PMI) pode ser removido assim que você atingir um determinado valor do patrimônio líquido em sua casa; com um empréstimo FHA, entretanto, você terá que refinanciar para um empréstimo totalmente diferente se quiser parar de pagar o seguro hipotecário.

O que observar

Se você está pensando que é hora de refinanciar, investigue o seguinte:

• Custos de fechamento, que aumentarão as despesas do seu empréstimo. Eles podem eliminar quaisquer ganhos que você obteria com a redução da taxa de juros. É tentador transferir esses custos para o saldo do empréstimo, mas pode ser melhor pagar do próprio bolso para não pagar juros sobre eles também.
• Penalidades de pré-pagamento do empréstimo para o qual você irá refinanciar. Certifique-se de ter a opção de pagar o empréstimo antecipadamente, se desejar.
• Seguro hipotecário privado, que pode ser necessário se a sua casa perder valor.
• Se você transformará um empréstimo sem direito de regresso em dívida com direito de regresso. Se isso acontecer, você pode correr o risco de seu novo credor enfeitar seus salários e tomar outras ações contra você se você passar por uma execução hipotecária.
• Se o seu patrimônio mudará. Retirar dinheiro ou adicionar custos de fechamento significativos ao saldo do empréstimo reduzirá o patrimônio líquido de sua propriedade. No entanto, se você simplesmente substituir um empréstimo por outro do mesmo tamanho, seu patrimônio permanecerá o mesmo.

Avalie se os seus motivos para o refinanciamento podem superar os possíveis custos. Nesse caso, você pode realizar uma análise básica do ponto de equilíbrio para ver exatamente quais termos de empréstimo você precisa encontrar para fazer a nova hipoteca valer a pena.

Alternativas ao refinanciamento

Às vezes, o refinanciamento não é sua melhor opção – ou simplesmente não é viável.

Você ainda pode obter alguns dos benefícios do refinanciamento sem passar pelo processo. Por exemplo, se quiser economizar nos custos de juros, você pode pagar mais do que o mínimo exigido a cada mês. Você se livrará da hipoteca mais cedo e gastará menos com juros ao longo da vida.

Se o seu objetivo é reduzir o pagamento mensal da hipoteca sem refinanciamento, você pode tentar estratégias como eliminar o PMI ou contestar os impostos sobre a propriedade.