Table of Contents
Seu pagamento inicial é o valor que você paga adiantado para comprar uma casa. A maioria das pessoas pensa que precisa pagar 20%, mas muitos empréstimos permitem que você pague menos do que isso.
Embora você possa comprar uma casa com um pagamento inicial inferior a 20%, isso pode aumentar o custo geral da casa própria. Existem alguns fatores a serem considerados ao determinar quanto investir em uma casa.
Principais conclusões
- Um pagamento inicial reduz o valor emprestado para comprar uma casa.
- O frequentemente recomendado pagamento inicial de 20% permite que você evite o pagamento de seguro hipotecário privado (PMI), mas não é obrigatório.
- Um pagamento inicial mais baixo permite que você compre uma casa mais cedo, mas resulta em um pagamento mensal mais alto.
- Os programas de assistência para pagamento inicial por meio de seu credor ou de uma agência estadual podem ajudá-lo a comprar uma casa com um pagamento inicial baixo.
Quanto casa você pode pagar?
O cálculo de quanto investir depende muito do preço de compra da casa. Se você estiver comprando uma casa de $ 250.000, um desconto de 20% seria $ 50.000. Mas se você estiver comprando uma casa de US$ 600.000, um desconto de 20% seria de US$ 120.000 – quase duas vezes e meia mais. É por isso que é importante saber quanta casa você pode pagar no geral.
Como o seu credor pode aprová-lo por mais do que você realmente deseja gastar, use algumas diretrizes para calcular quanto você pode pagar pela casa. Por exemplo, revise seu orçamento e estabeleça um valor que limite o pagamento mensal da hipoteca a não mais do que 28% de sua renda. Se você já possui dívidas significativas (como dívidas de empréstimos estudantis), esse valor será menor.
Muitos especialistas financeiros aconselham você a não gastar mais de 36% de sua renda com dívidas.Isso ajuda a garantir que você tenha dinheiro suficiente a cada mês para atingir outras metas financeiras.
Como o seu adiantamento afeta sua hipoteca
Um pagamento inicial tem um grande impacto em uma hipoteca, incluindo o tipo de empréstimo para o qual você se qualifica, sua taxa de juros e o custo do empréstimo.
No mínimo, você pode pagar 3% de entrada.As hipotecas apoiadas pelo governo da Federal Housing Administration (FHA) permitem que você pague apenas 3,5% de entrada e com uma pontuação de crédito mais baixa.
Fazer um pagamento inicial mais alto geralmente significa que seu empréstimo será mais barato porque o pagamento inicial afeta sua taxa de juros e o valor do empréstimo. Seus pagamentos mensais serão menores e você pagará menos juros ao longo da vida do empréstimo. Com uma entrada maior, você terá mais patrimônio em sua casa, o que pode protegê-lo se o valor da casa cair.
Pode ser mais fácil comprar uma casa com uma entrada menor, mas seu pagamento mensal será maior e você pagará mais juros ao longo da vida do empréstimo. Dependendo do seu orçamento, talvez você precise comprar uma casa mais barata para que seu pagamento mensal seja mais acessível.
Compare colocar 5% e 20% para baixo
Usamos uma calculadora de hipoteca para comparar os pagamentos iniciais para a compra de uma casa no valor de $ 300.000 na tabela abaixo. Use-o para ver quanto você poderia investir em uma casa e quais seriam os resultados. Observe que o pagamento mensal total inclui PMI, seguro e imposto sobre a propriedade.
| 5% do preço de compra | 20% do preço de compra | |
|---|---|---|
| Pagamento inicial | US$ 15.000 | US$ 60.000 |
| Valor do empréstimo | US$ 285.000 | US$ 240.000 |
| Taxa de juros (fixa) | 4,00% | 4,00% |
| Pagamento de hipoteca (principal e juros) | US$ 1.361 | US$ 1.146 |
| PMI | US$ 178 | US$ 0 |
| Pagamento Mensal Total | US$ 2.050 | US$ 1.657 |
| Juros totais | US$ 204.828 | US$ 172.487 |
| Hipoteca total paga | US$ 489.828 | US$ 412.487 |
Reduza 20% para evitar o PMI
Muitos credores exigirão que você adquira um seguro hipotecário privado se estiver pagando menos de 20% de entrada, o que aumenta o custo geral do empréstimo. Este seguro adicional protege o credor – e não você – caso você não consiga efetuar os pagamentos do empréstimo. Ao pagar pelo seguro hipotecário, você reduz o risco do credor, o que lhe dá mais flexibilidade para emprestar dinheiro a você.
Normalmente, você pagará o PMI mensalmente com o pagamento da hipoteca até atingir 78% do patrimônio líquido da sua casa, embora algumas hipotecas cobrem o PMI como um prêmio inicial devido no fechamento.
Observação
O pagamento inicial médio foi de 12% para todos os compradores de casas e 6% para os compradores de casas pela primeira vez, de acordo com um relatório de 2020 da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.Para quem compra uma casa pela primeira vez e paga 6%, isso significaria um pagamento inicial de US$ 18.000 por uma casa de US$ 300.000.
Economize menos com programas de pagamento inicial
Vários programas permitem que você compre uma casa com uma entrada baixa.
Empréstimos FHA
Os empréstimos FHA são parcialmente garantidos pelo governo e permitem que os compradores de casas sejam aprovados com um pagamento inicial de até 3,5%.Você terá que pagar o seguro hipotecário FHA, independentemente do seu pagamento inicial. Isso adiciona 1,75% aos custos iniciais e exige prêmios mensais.
Compradores de casas com baixa pontuação de crédito e baixos pagamentos iniciais são melhores candidatos para empréstimos FHA. Por outro lado, os compradores com pontuações de crédito mais elevadas e pagamentos iniciais maiores, ou seja, mais de 10%, podem poupar dinheiro com uma hipoteca convencional.
Você pode solicitar um empréstimo FHA com um credor aprovado pela FHA. O credor poderá fornecer mais detalhes sobre os termos e qualificações do empréstimo.
Empréstimos do USDA
O Departamento de Agricultura dos EUA (USDA) garante empréstimos imobiliários para famílias de baixa e moderada renda que vivem em áreas rurais e não exige pagamento inicial. Os compradores de casas devem viver numa área elegível para o USDA, devem ganhar menos de 115% do rendimento familiar médio da região e devem ter dificuldade em obter uma hipoteca convencional sem seguro hipotecário privado.
Não há requisitos de pontuação de crédito e os compradores de casas devem solicitar um credor dentro da rede de credores aprovados do USDA.
Empréstimos VA
Membros qualificados das forças armadas dos EUA, incluindo serviço ativo, veteranos e cônjuges sobreviventes elegíveis, podem solicitar empréstimos imobiliários apoiados pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA. Os empréstimos residenciais VA oferecem financiamento de 100%, taxas de juros baixas, custos de fechamento limitados e nenhum seguro hipotecário privado.
Observação
Embora o VA não exija um pagamento inicial, alguns credores podem exigir pagamentos iniciais, dependendo do tamanho do empréstimo. Você pode solicitar um empréstimo VA com seu credor preferido após obter um Certificado de Elegibilidade (COE) por meio do site eBenefits do VA ou por correio.
Fannie Mae e Freddie Mac
Fannie Mae e Freddie Mac, as entidades patrocinadas pelo governo que compram a maioria das hipotecas vendidas nos EUA, oferecem programas de empréstimos para compradores de casas que não podem pagar uma grande entrada. Os programas podem ter requisitos de renda, crédito ou escolaridade do comprador de casa e só podem ser oferecidos por determinados credores. Verifique com seu credor para determinar se ele oferece empréstimos com entrada baixa apoiados pela Fannie ou Freddie e para saber se você se qualifica.
Corporação de Assistência ao Bairro da América
A Neighborhood Assistance Corporation of America (NACA) é um credor hipotecário que oferece um programa sem entrada para compradores de casas de baixa e média renda. Todas as suas hipotecas são 100% do valor do empréstimo e não há custos de fechamento, portanto, você não precisará de dinheiro para fechar se se qualificar. Sua taxa de juros não aumentará sem um pagamento inicial.
Programas de assistência para adiantamento
Muitos estados oferecem programas de assistência no pagamento de entrada para ajudar os compradores a comprar uma casa. Os programas variam de acordo com o estado e podem ter requisitos de pontuação de crédito ou renda. Alguns programas também exigem que os candidatos participem de um curso de compra de casa para se qualificarem para assistência. Para localizar programas em seu estado, comece com a autoridade habitacional local ou conselho de habitação. Muitos oferecem programas ou ajudam você a encontrar organizações que oferecem assistência para pagamento inicial.
Como o que você coloca afeta sua oferta de casa
A menos que seu lance seja superior ao preço pedido, o pagamento inicial provavelmente não influenciará o vendedor. Eles receberão a mesma quantia no fechamento. No entanto, fazer um pagamento inicial maior pode lhe dar algum poder de negociação em um mercado imobiliário competitivo. Por exemplo, se você está pagando mais de 20% de entrada e comprando com uma hipoteca convencional, você tem a flexibilidade de tornar a oferta de sua casa mais atraente com concessões como dispensa de contingências de contrato de avaliação e inspeção.
Pagar menos dinheiro e comprar com um empréstimo FHA ou VA significa que você não pode pular a avaliação ou inspeção (que são requisitos desses empréstimos) para fazer uma oferta mais forte.
Decidindo quanto gastar
Se você compra agora ou economiza uma entrada maior, depende de suas finanças e de seus objetivos gerais. Existem prós e contras de cada um, mas aqui estão algumas questões a serem consideradas.
- Um pagamento mensal mais baixo seria mais acessível?Tirar vantagem de um programa de entrada baixa permite que você compre uma casa mais cedo, mas dedicar mais tempo para economizar uma entrada maior proporcionaria um pagamento de hipoteca mais baixo ou ajudaria a evitar seguro hipotecário privado. Isso pode ser útil se você tiver uma renda relativamente baixa ou despesas mensais altas.
- Você terá economias depois de fazer o pagamento mínimo?Podem ser necessárias reservas de dinheiro dependendo do programa de empréstimo e do tipo de casa que você está comprando. Mesmo que não haja nenhuma exigência, reservar de três a seis meses para despesas de moradia lhe dará uma rede de segurança para pagar sua hipoteca se sua renda cair inesperadamente.
- Você tem uma renda alta, mas poucas poupanças?Economizar um pagamento inicial maior pode não ser necessário. Sua renda pode permitir que você pague um pagamento mensal mais alto.
- Você precisa comprar uma casa maior?Um pagamento inicial maior permitiria que você comprasse mais casas com o mesmo pagamento mensal. Lembre-se, entretanto, de que não há garantia de que os preços das casas e as taxas de juros serão os mesmos no próximo ano. Um aumento em qualquer um deles poderia compensar os benefícios de um pagamento inicial maior.
É melhor investir ou investir mais na casa?
Se você economizou mais de 20% para o pagamento inicial, investir parte de suas economias pode ser uma opção melhor do que colocar o extra no pagamento inicial.
Digamos que você esteja comprando uma casa de $ 300.000 com APR de 4% e possa fazer um pagamento inicial de 25%. Se você usar todo o dinheiro para o pagamento inicial, seu pagamento mensal seria de $ 1.074 e os juros totais da hipoteca após 30 anos seriam de $ 161.706.
E se você investir 20% e investir o restante? Pagar 20% adiantado significaria um pagamento mensal de $ 1.145 e juros totais de $ 172.487. Se você investisse os US$ 15.000 restantes e recebesse um retorno médio de 10%, em 30 anos, seu investimento inicial cresceria para US$ 261.741 sem quaisquer contribuições adicionais. Isso mais do que cobre os juros adicionais que você pagou ao optar por investir em vez de fazer um pagamento inicial maior.
O resultado final
Embora o conselho tradicional seja pagar 20% de entrada em uma casa para evitar o pagamento de seguro hipotecário privado, você pode comprar uma casa com uma entrada mais baixa. Fazer um pagamento inicial mais baixo permite que você compre uma casa mais cedo do que se esperasse receber todos os 20% de entrada.
Não existe uma resposta única para todos. Revisar suas finanças e considerar suas metas de aquisição de casa própria o ajudará a fazer a melhor escolha.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o pagamento médio de entrada de uma casa?
O pagamento inicial médio é de 12% para todos os compradores de casas e 6% para quem compra uma casa pela primeira vez, de acordo com um relatório de 2020 da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
Qual a melhor forma de economizar para um pagamento inicial?
Criar um orçamento e definir uma meta são duas etapas essenciais para economizar para um pagamento inicial. Estime o valor necessário para diferentes cenários de pagamento inicial – 3%, 5%, 10% e 20% – para entender o que você pode economizar de forma realista. Em seguida, automatize suas economias para facilitar o alcance de seu objetivo.
O que acontece se você devolver uma entrada especial?
Você pode ser culpado de fraude de empréstimo se reembolsar uma entrada doada após fornecer documentos ao seu credor confirmando que a entrada foi um presente. A deturpação do presente de entrada impede que o credor preveja com precisão sua capacidade de reembolsar o empréstimo.
