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Se você perdeu sua casa em uma venda a descoberto, execução hipotecária, falência ou escritura de execução hipotecária, isso não significa que nunca mais poderá comprar novamente. Mas levará algum tempo para que você possa se qualificar para um empréstimo convencional de um credor confiável.
Saiba quanto tempo levará para comprar uma casa após uma venda a descoberto ou execução hipotecária.
Principais conclusões
- Um período de espera é a quantidade de tempo que você terá que esperar para comprar uma casa após uma venda a descoberto ou execução hipotecária.
- A espera depende do tipo de empréstimo que você teve, bem como de outras circunstâncias.
- “Circunstâncias atenuantes” podem reduzir o tempo entre as compras.
- Os empréstimos FHA e VA têm períodos de espera mais curtos entre os empréstimos. No entanto, eles podem ser mais caros e ter mais requisitos.
Quais são os períodos de espera?
Um empréstimo convencional é aquele que não faz parte de um programa governamental. Por exemplo, os empréstimos FHA não são hipotecas convencionais; isso porque eles são garantidos pela Federal Housing Administration.
Muitos empréstimos convencionais são garantidos por Freddie Mac ou Fannie Mae. O período de espera dependerá de qual você utilizou, bem como de outras circunstâncias.
Fannie Mae
A Fannie Mae estabeleceu uma série de períodos de espera para os mutuários. Os períodos de carência dependem do tipo de “evento de crédito depreciativo” que você sofreu. Estas são as diretrizes:
- Comprar após uma execução hipotecária: Sete anos
- Comprar após uma execução hipotecária com circunstâncias atenuantes: Três anos
- Compra após uma escritura em vez de execução hipotecária: Quatro anos
- Compra após escritura de execução hipotecária com circunstâncias atenuantes: Dois anos
- Comprar depois de uma venda a descoberto: Quatro anos
- Comprando após uma falência do Capítulo 7: Quatro anos
- Comprando após uma falência do Capítulo 13: Dois anos a partir da data de demissão ou quatro anos após a data de demissão
Freddie Mac
Freddie Mac também tem períodos de espera para os mutuários. Eles têm períodos de espera mais curtos se você tiver circunstâncias atenuantes.
- Comprar após uma execução hipotecária: Sete anos
- Comprar após uma execução hipotecária com circunstâncias atenuantes: Três anos
- Compra após uma escritura em vez de execução hipotecária: Quatro anos
- Compra após escritura de execução hipotecária com circunstâncias atenuantes: Dois anos
- Comprar depois de uma venda a descoberto: Quatro anos
- Comprar após uma venda a descoberto com circunstâncias atenuantes: Dois anos
- Comprando após uma falência do Capítulo 7: Quatro anos
- Comprando após uma falência do Capítulo 13: Dois anos a partir da data de demissão ou quatro anos após a data de demissão
- Comprar após qualquer tipo de falência com circunstâncias atenuantes: Dois anos
- Vários pedidos de falência nos últimos sete anos: Cinco anos
Observação
Além do período de espera, alguns empréstimos exigem um pagamento inicial mínimo de 10% e uma pontuação FICO mínima. A casa que você compra deve ser sua residência principal. Isso significa que não pode ser um imóvel alugado ou uma casa de férias.
O que são circunstâncias atenuantes?
A Fannie Mae define circunstâncias atenuantes como “eventos não recorrentes que estão além do controle do mutuário e que resultam em uma redução repentina, significativa e prolongada na renda ou em um aumento catastrófico nas obrigações financeiras”.Isso pode incluir perda de emprego, divórcio, doença ou morte de um assalariado.
Da mesma forma, Freddie Mac define circunstâncias atenuantes como “uma circunstância não recorrente ou isolada, ou conjunto de circunstâncias, que estava além do controle do mutuário e que reduziu significativamente a receita e/ou aumentou as despesas”.
Os períodos de espera podem ser drasticamente reduzidos se houver circunstâncias atenuantes. Mas você precisará de documentação para comprovar o evento. Por exemplo, não ser capaz de arcar com um aumento na taxa de juros de sua hipoteca com taxa ajustável não é considerado uma circunstância fora do seu controle.
Outros programas de empréstimo
Os empréstimos FHA têm períodos de espera menos rigorosos: três anos para compras após execuções hipotecárias, vendas a descoberto ou escrituras no lugar da execução hipotecária, e um a dois anos para falências. A FHA dispensará o período de carência e permitirá que você contrate empréstimos imediatamente em algumas situações de venda a descoberto. Esse poderia ser o caso se você não estivesse inadimplente em sua hipoteca e tivesse pelo menos um ano de pagamentos em dia.
Mas estas hipotecas apoiadas pelo governo tendem a ser mais caras. Eles têm taxas de juros mais altas e exigem que você tenha seguro hipotecário.
Os empréstimos VA têm requisitos ainda mais brandos. Você pode ser elegível dois anos após a execução hipotecária, dois anos após uma falência do Capítulo 7 e um ano após uma falência do Capítulo 13. Alguns credores não têm período de espera após uma venda a descoberto.
Observação
Alguns bancos privados concederão empréstimos de carteira no dia seguinte à conclusão de uma venda a descoberto, se os mutuários se qualificarem.
O resultado final
Uma venda a descoberto, execução hipotecária ou falência é um evento estressante. Mas você pode se recuperar. Com o tempo, você pode até comprar uma casa. Se circunstâncias atenuantes, como divórcio, contas médicas ou perda de emprego, levaram à sua venda a descoberto ou execução hipotecária, os períodos de espera podem ser muito curtos.
