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O pagamento da hipoteca normalmente vence no início do mês. O primeiro pagamento da hipoteca, entretanto, não vence no primeiro dia do mês após o fechamento. Em vez disso, o vencimento é no primeiro dia após o primeiro mês completo após o fechamento. Isso significa que se você fechar em 15 de março, o primeiro pagamento da hipoteca não vencerá em 1º de abril – vencerá em 1º de maio. Se você fechar no início do mês em vez de no meio do mês, terá um hiato ainda mais longo antes do vencimento do primeiro pagamento.
Se isso lhe parece estranho, é importante compreender dois fatores importantes sobre hipotecas: os juros são pagos em atraso e o principal é pago antecipadamente. Vamos dar uma olhada mais de perto no que essas coisas significam.
Os juros da hipoteca são pagos em atraso
Os juros hipotecários são pagos postecipadamente, o que significadepoisé acumulado, não antes. Os juros sobre sua hipoteca começam a acumular no fechamento e não param até que o empréstimo seja totalmente satisfeito. Você pagará antecipadamente os juros do mês em que fechar.
Se você fechar em março, os juros acumulados para a parte de março durante a qual você possui a casa serão pré-pagos no fechamento. Se você fechar em 15 de março, serão cobrados juros diários rateados de 15 a 31 de março. Se você fechar em 1º de março, pagará antecipadamente os juros do mês inteiro. Se você fechar 30 de março, pagará antecipadamente os juros de 30 a 31 de março.
Os juros continuam a acumular em abril, o primeiro mês completo após o mês em que você fechou. Portanto, se você fechar 15 de março e tiver pago antecipadamente os juros de março, os juros acumulados em abril serão pagos no primeiro pagamento integral da hipoteca, com vencimento em 1º de maio.
Observação
O agente de fechamento cobrará juros de você por até 30 dias antes do primeiro mês completo quando você comprar uma casa e obter uma hipoteca. Esses juros serão listados no seu extrato de fechamento e serão cobrados como custo de fechamento.
O principal é pago antecipadamente
O pagamento de uma hipoteca consiste em duas partes principais: juros e principal. (Não cobriremos impostos e seguros aqui, que também estão incluídos no pagamento da hipoteca para garantia.) A parte principal do pagamento da hipoteca é paga antecipadamente, para o mês seguinte. Cada pagamento do principal reduz o Saude Teu que você deve. Você pagará juros sobre um saldo menor no mês seguinte.
O primeiro pagamento da hipoteca que você paga em 1º de maio neste exemplo não contém apenas os juros devidos em abril, mas também o principal devido em maio.
Observação
Um cronograma de amortização pode mostrar à Saúde Teu o principal e os juros ao longo da vida do empréstimo.
Vamos fazer as contas
Suponha que você peça emprestado $ 200.000 com juros de 5%. Seu pagamento mensal seria de $ 1.073,64, pagável em parcelas mensais iguais durante 30 anos.
Você pode calcular seus juros diários para o período anterior a 30 dias antes do cálculo do primeiro pagamento, calculando $ 200.000 vezes a taxa de juros de 5%, que é $ 10.000. Em seguida, divida esse número por 12 meses e obtenha US$ 833; divida o resultado novamente por 30 dias para obter $ 27,78.
Sua taxa de juros diária chega a $ 27,78. Você deverá 16 dias de juros para março, ou $ 444,48, que pagaria no fechamento se fechasse em 15 de março.
Você fará um pagamento de hipoteca de $ 1.073,64 em 1º de maio. Esse pagamento pagará os juros de abril: $ 1.073,64 menos $ 833,33 (juros de um mês inteiro para abril) é igual a $ 240,31, o que é representativo da redução do principal. O saldo principal da hipoteca não pago em 1º de maio é de $ 199.759,69, subtraindo $ 240,31 de $ 200.000.
Para calcular o restante dos pagamentos de sua hipoteca, você pode usar nossa calculadora de hipoteca:
O resultado final
Você pode evitar pagar todos os juros rateados do bolso no fechamento se fechar o mais próximo possível do final do mês.
Você terá um longo hiato antes do vencimento do pagamento se fechar no início do mês, mas terá que fazer um pagamento de juros bastante substancial pelos juros daquele mês no fechamento.
Você provavelmente apreciará algum espaço para respirar entre o fechamento e a data de vencimento do primeiro pagamento da hipoteca, dada a grande quantia que pagará no fechamento. Mas você não está realmente ignorando nenhum pagamento. Embora possaparecercomo se você estivesse recebendo um mês grátis de pagamento de moradia, você realmente não está.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quanto tempo após o fechamento vence o primeiro pagamento da hipoteca?
Como o primeiro pagamento da hipoteca vence sempre no primeiro mês completo após o fechamento, geralmente ocorrerá entre um e dois meses após a finalização da compra de sua casa.
Quando o pagamento de uma hipoteca é considerado atrasado?
A maioria dos contratos de hipoteca inclui um período de carência após a data de vencimento mensal, durante o qual o seu pagamento não é considerado atrasado. Esse período normalmente é de 15 dias. Se o seu pagamento vencer no primeiro dia do mês, seu credor aceitará o pagamento até o dia 16, sem multas ou multas por atraso. Ele não reportará seu atraso no pagamento às agências de crédito até que você tenha pelo menos 30 dias de atraso.
O que acontece se você perder o pagamento da hipoteca?
Quando o atraso for superior a 30 dias, seu credor poderá denunciá-lo às agências de crédito, o que fará com que sua pontuação de crédito caia. Seu credor provavelmente tentará contatá-lo para perguntar sobre sua inadimplência e tentará trabalhar com você para voltar ao caminho certo. Se você continuar inadimplente por mais de três a seis meses, seu credor iniciará o processo de execução hipotecária e você correrá o risco de perder sua casa.
