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A regra prática 28/36 é uma referência de hipoteca baseada em índices de dívida sobre renda (DTI) que os compradores de casas podem usar para evitar sobrecarregar suas finanças. Os credores hipotecários usam esta regra para decidir se aprovarão seu pedido de hipoteca.
Veja como funciona a regra prática 28/36, bem como o que ela inclui e exclui, além de exemplos de cálculos e algumas advertências para o uso da regra.
Principais conclusões
- A regra prática 28/36 para hipotecas é um guia de quanta casa você pode pagar confortavelmente.
- O índice 28/36 DTI é baseado na receita bruta e pode não incluir todas as suas despesas.
- A regra diz que não mais que 28% de sua renda mensal bruta deve ser destinada a despesas com moradia, enquanto não mais que 36% deve ser destinada ao pagamento de dívidas, incluindo moradia.
- Alguns credores hipotecários permitem uma relação dívida / rendimento mais elevada.
- Reduzir a dívida do cartão de crédito é uma forma de reduzir o DTI geral.
Qual é a regra prática 28/36 para hipotecas?
Quando os credores hipotecários estão tentando determinar quanto permitirão que você peça emprestado, sua relação dívida / rendimento (DTI) é um barômetro padrão. A regra 28/36 é uma regra prática comum para DTI.
“A regra 28/36 simplesmente afirma que um mutuário/família hipotecária não deve usar mais de 28% de sua renda mensal bruta para despesas de moradia e não mais de 36% de sua renda mensal bruta para todos os serviços da dívida, incluindo habitação”, disse Marc Edelstein, diretor sênior de empréstimos da Ross Mortgage Corporation em Detroit, à Saude Teu por e-mail.
É importante entender o que envolvem as despesas com moradia porque elas incluem mais do que apenas o número bruto que compõe o pagamento mensal da hipoteca. Suas despesas com moradia podem incluir o principal e os juros que você paga sobre sua hipoteca, seguro residencial, taxas de associação habitacional e muito mais.
Como funciona a regra prática 28/36?
Então, como os credores hipotecários usam a regra prática 28/36 para determinar quanto dinheiro lhe emprestar?
Digamos que você ganhe US$ 6.000 por mês, antes de impostos ou outras deduções do seu salário. A regra geral afirma que o pagamento mensal da hipoteca não deve exceder $ 1.680 ($ 6.000 x 28%) e que o total dos pagamentos mensais da dívida, incluindo habitação, não deve exceder $ 2.160 ($ 6.000 x 36%).
“Um credor hipotecário pode usar esta diretriz… para avaliar ou prever que você será capaz de assumir um determinado pagamento mensal de hipoteca em um futuro próximo”, disse Andrina Valdes, COO da Cornerstone Home Lending em San Antonio, à Saude Teu por e-mail. “A regra 28/36 responde à pergunta: quanta casa você pode comprar?”
Observação
A regra prática deve ser algo que você calcula antes de começar a comprar uma casa, pois fornece uma estimativa precisa de quanto você pode pagar pela casa.
Como calcular a relação dívida / rendimento
Calcular a relação dívida / rendimento não é difícil. A primeira coisa que você precisa fazer é determinar sua renda mensal bruta – sua renda antes da dedução de impostos e outras despesas. Se você é casado e vai solicitar o empréstimo à habitação em conjunto, deverá somar os rendimentos de ambos.
Em seguida, pegue o total e multiplique-o primeiro por 0,28 e depois por 0,36, ou 0,43 se você estiver buscando uma hipoteca qualificada. Por exemplo, se você e seu parceiro tiverem uma renda mensal bruta combinada de US$ 7.000, ela seria dividida assim:
- US$ 7.000 x 0,28 = US$ 1.960
- US$ 7.000 x 0,36 = US$ 2.520
- US$ 7.000 x 0,43 = US$ 3.010
Isso significa que seus pagamentos de hipotecas, impostos e seguros não devem exceder US$ 1.960 por mês, e o total de pagamentos mensais de dívidas – incluindo esses US$ 1.960 – não deve ultrapassar US$ 2.520.
Infelizmente, a regra diz para manter seus pagamentos mensais abaixo desses dois limites. Portanto, o próximo passo é ver qual o efeito que suas outras dívidas têm. Some o total de pagamentos mensais de dívidas não hipotecárias, como cartão de crédito, empréstimo estudantil ou pagamentos de empréstimo de carro.
Para este exemplo, vamos supor que os pagamentos mensais da sua dívida totalizem $ 950. Subtraia esse valor de $ 2.520 e você verá que o pagamento da hipoteca não deve exceder $ 1.570.
Como neste exemplo você tem dívidas mensais relativamente altas, não hipotecárias, você está limitado a gastar $ 1.570 em hipotecas, impostos e seguro para uma nova casa. Se, por outro lado, você tivesse apenas $ 500 em pagamentos mensais de dívidas não hipotecárias, poderia gastar o total de $ 1.960 no pagamento da hipoteca, já que $ 1.960 + $ 500 = $ 2.460, o que é menos que a regra de 36%, ou $ 2.520, para todos os pagamentos de dívidas por mês.
Por que a regra prática 28/36 geralmente funciona
A regra prática 28/36 fornece um bom guia para os credores determinarem quanto você pode pagar pela casa.
“Como credores hipotecários, uma das nossas funções é avaliar o risco e a regra 28/36 é uma grande parte disso”, disse Edelstein. “Você pode ser aprovado para uma hipoteca com índices superiores a 28/36, até 50% no final. No entanto, o risco aumenta e, para ser aprovado com índices mais elevados, você terá que ter uma pontuação de crédito forte e possivelmente um pagamento inicial maior.”
Então, o que está incluído no cálculo do índice DTI das suas obrigações mensais de dívida? Qualquer um dos seguintes pagamentos pode ser incluído no seu DTI:
- Pagamento futuro da hipoteca
- Cartões de crédito
- Empréstimos estudantis
- Empréstimos para automóveis
- Empréstimos pessoais
- Pagamentos de pensão alimentícia e pensão alimentícia
- Empréstimos que você co-assinou
Observação
Seu DTI não inclui contas de serviços públicos, TV a cabo, celular e seguros.
Grão de Sal
Embora a regra prática 28/36 seja uma boa diretriz para muitos mutuários, ela tem seus pontos fracos.
Por exemplo, o DTI não contabiliza despesas domésticas, como serviços públicos, mantimentos e creches. Isso pode fazer com que os compradores de casas subestimem seu verdadeiro DTI. Não se esqueça de considerar também os reparos e a manutenção da casa, que podem representar uma média de 1% ou 2% do valor da casa a cada ano, segundo Edelstein.
Por causa dessas despesas adicionais, Edelstein disse que os compradores de casas deveriam buscar um DTI inferior ao máximo de 43% que a maioria dos credores usa – o que faz a regra prática 28/36. Se você fizer isso, terá mais chances de viver o estilo de vida desejado, já que menos pagamentos mensais da dívida estarão vinculados à sua hipoteca.
É por isso que os mutuários não podem simplesmente presumir que a aprovação significa que serão realmente capazes de arcar com a hipoteca no longo prazo.
Observação
O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) afirma que os mutuários com DTIs elevados “são mais propensos a ter problemas para fazer pagamentos mensais”.
Como melhorar sua relação dívida / renda para uma hipoteca
Para se sentir confortável com sua hipoteca, procure maneiras de reduzir seu DTI antes de solicitar uma hipoteca.
Reduzir o seu DTI pagando os saldos do cartão de crédito e nunca deixando que esses saldos excedam 30% do seu limite de crédito é uma forma de fazer isso, de acordo com Valdes.
“É… útil elaborar um plano para pagar dívidas – como o método da bola de neve da dívida, em que você enfrenta suas menores dívidas, uma de cada vez, enquanto faz pagamentos mínimos para as outras”, disse ela. “Criar um orçamento e fazer cortes quando necessário também pode liberar fundos extras para saldar dívidas; pagar pequenas dívidas aos poucos faz uma grande diferença.”
Outra dica é espaçar seus pedidos de empréstimo. Por exemplo, Edelstein desaconselhou a solicitação de uma hipoteca quando você também estiver solicitando outros tipos de crédito, como um empréstimo ou aluguel de um carro novo, porque o novo crédito poderia diminuir sua pontuação de crédito e aumentar seu DTI.
Aqui estão algumas outras maneiras de melhorar seu DTI antes de solicitar uma hipoteca:
- Pague seu cartão de crédito com saldo mais alto ou pague quantias menores em todas as suas contas de cartão de crédito.
- Considere um empréstimo de consolidação de dívidas para combinar cartões de crédito ou outras dívidas a uma única taxa de juros.
- Evite contrair novas dívidas durante o período que antecede a solicitação de uma hipoteca e antes de fechar a compra de uma casa.
- Considere maneiras de aumentar sua renda familiar, como negociar um aumento, aceitar um emprego de meio período, iniciar um trabalho paralelo ou procurar um cargo com melhor remuneração em um empregador diferente.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quais são os custos de fechamento e quão altos são?
Os custos de fechamento são as várias coisas que você deve pagar para se tornar o proprietário registrado de sua casa. Planeje gastar entre 3% e 5% do custo da sua casa nos custos de fechamento, que podem incluir taxas de título, avaliação, impostos e taxas de gravação.
Posso obter uma hipoteca com DTI de 50%?
Pode ser difícil encontrar um credor hipotecário que lhe conceda um empréstimo à habitação com um DTI de 50%, mas não impossível. A Fannie Mae, uma entidade de financiamento hipotecário patrocinada pelo governo, permitirá um DTI de “mais de 45%” caso a caso, se o mutuário tiver seis meses de reservas para pagamentos, além de outros fatores de qualificação.
Qual é a regra da “capacidade de reembolso”?
É a devida diligência que um credor hipotecário deve realizar para garantir que os mutuários serão capazes de reembolsar sua hipoteca. Por exemplo, se uma hipoteca aumentar dentro de alguns anos devido a uma alteração nos juros, o credor deve certificar-se de que a hipoteca ainda poderá ser paga.
