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As hipotecas reversas permitem que os mutuários usem o patrimônio de uma residência totalmente ou quase quitada para fazer face às despesas normais. Esses empréstimos geralmente não precisam ser pagos até que a casa seja vendida e são restritos a aposentados com 62 anos ou mais.
A maioria das hipotecas reversas são hipotecas de conversão de patrimônio residencial (HECMs), que são seguradas pelo governo federal e regulamentadas pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA.As hipotecas reversas proprietárias são hipotecas privadas, não seguradas pelo governo, que geralmente são concedidas a mutuários que precisam de mais do que o limite do HECM. As hipotecas reversas de propósito único destinam-se a uma despesa específica. Vamos examinar cada tipo e como eles funcionam.
Principais conclusões
- A maioria dos mutuários usará uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial, que é segurada pelo governo.
- As hipotecas reversas proprietárias não são seguradas pelo governo, mas permitem que os mutuários que não se qualificariam para um HECM obtenham uma hipoteca reversa.
- As hipotecas reversas de propósito único são frequentemente usadas para reparos residenciais ou impostos sobre a propriedade.
Os 3 tipos de hipotecas reversas
| Hipoteca de conversão de patrimônio residencial (HECM) | Hipoteca reversa proprietária | Hipoteca reversa de propósito único | |
|---|---|---|---|
| Valor do empréstimo | Até $ 970.800 | Mais alto | Mais baixo |
| Tarifas | Alto | Mais alto | Baixo |
| Garantia Governamental | Segurado | Não aplicável | Possível |
| Uso de receitas | Sem restrições | Até o credor | Restrito a um único propósito |
HECMs funcionarão para a maioria dos aposentados. Eles são segurados pelo governo e projetados para permitir que os idosos usem seus bens residenciais na aposentadoria. As hipotecas reversas proprietárias são úteis para mutuários que não se qualificariam para um HECM ou que precisam de um valor de empréstimo superior ao limite do HECM. As hipotecas reversas de propósito único pagam diretamente uma única despesa incorrida pelo mutuário.
Hipoteca de conversão de patrimônio residencial
As hipotecas de conversão de patrimônio residencial (HECMs) são o tipo mais popular de hipoteca reversa e a única segurada pelo governo, especificamente pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA. HECMs estão disponíveis para proprietários com 62 anos ou mais e que são proprietários integrais de sua residência ou que pagaram a maior parte da hipoteca.
Quando funciona melhor
Os HECMs funcionam melhor para aposentados com renda fixa que precisam acessar o patrimônio de suas casas para obter renda. Com um HECM, os mutuários podem receber os fundos do empréstimo de uma só vez, um pagamento mensal ou como uma linha de crédito.
Observação
Os mutuários são obrigados a obter aconselhamento que analise como funcionará o processo de hipoteca reversa e a situação financeira do mutuário antes de solicitar um empréstimo. Os conselheiros devem ser aprovados pelo HUD e podem ser encontrados no site do HUD.
HECMs são segurados pelo governo federal, mas podem ser originados na maioria dos credores. O credor subscreverá o empréstimo para garantir que o mutuário se qualifique com base nos requisitos do governo e que esteja disposto e seja capaz de pagar os impostos sobre a propriedade, custos de manutenção e outras despesas relacionadas à propriedade.
Nenhum pagamento é devido sobre o empréstimo até que a propriedade seja vendida, seja pelo mutuário original ou por seu patrimônio após a morte. Os mutuários que obtêm uma linha de crédito HECM acumulam juros apenas sobre o saldo devedor.
Os potenciais mutuários do HECM devem:
- Ter pelo menos 62 anos
- Possuir a residência ou ter pago “consideravelmente”
- Ocupar o imóvel como residência principal
- Esteja em dia com todas as dívidas federais
- Estar disposto e ser capaz de manter a propriedade e arcar com todas as despesas
Benefícios
Um HECM é benéfico para idosos cujos bens de aposentadoria consistem principalmente em sua residência. Os aposentados que dependem da Previdência Social e/ou de uma pensão e não têm muito mais na forma de ativos podem usar um HECM para converter o patrimônio de sua casa em dinheiro para usar em despesas.
Desvantagens
A principal desvantagem é o custo. Uma hipoteca reversa normalmente tem uma taxa de juros mais alta para compensar o credor pelo tempo que levará para o empréstimo ser reembolsado. Adicionalmente, poderá ser cobrado cada um dos seguintes custos:
- Honorários de aconselhamento
- Taxas de originação de empréstimos (até US$ 6.000)
- Custos de fechamento
- Prêmio de seguro hipotecário inicial e contínuo (MIP)
- Interesse
- Taxas de serviço
Hipoteca reversa proprietária
Uma hipoteca reversa proprietária é um termo abrangente para hipotecas reversas não HECM oferecidas por credores privados. Eles não são garantidos pelo governo e não são regulamentados pelo HUD ou pela Federal Housing Administration (FHA).
Quando funciona melhor
As hipotecas reversas proprietárias são mais utilizadas por mutuários que não se qualificam para HECMs. O processo de subscrição provavelmente será semelhante ao dos HECMs, mas não há necessidade de aconselhamento.
Benefícios
O benefício de uma hipoteca reversa proprietária depende do credor.
Observação
As hipotecas reversas proprietárias são mais comumente usadas por mutuários cujo valor de residência é muito superior ao limite de empréstimo HECM. O credor privado pode exceder esse limite, permitindo ao mutuário transformar mais capital em dinheiro.
Desvantagens
As hipotecas reversas proprietárias provavelmente terão taxas e taxas de juros ainda mais altas do que as HECMs. Isso ocorre porque a hipoteca provavelmente será semelhante a um HECM, mas sem o benefício do seguro governamental, portanto, o credor precisa ser compensado pelo risco adicional.
Hipoteca reversa de propósito único
As hipotecas reversas de propósito único também não são garantidas pelo governo federal. Eles normalmente são oferecidos por governos locais ou organizações sem fins lucrativos para serem usados para um único propósito. Esse objetivo pode ser algo como reparos domésticos ou impostos sobre a propriedade não pagos.
Quando funciona melhor
Uma hipoteca reversa de propósito único é usada para um projeto ou despesa única. Ao contrário das outras duas opções, não pode ser utilizado para despesas correntes ou para reconstruir activos de reforma.
O mutuário não precisará usar muito patrimônio em sua residência, e o credor provavelmente usará uma empresa de títulos para fazer cumprir o uso dos recursos.
Observação
É possível que o credor exija que os pagamentos da hipoteca reversa de propósito único sejam direcionados diretamente ao beneficiário.
Benefícios
Este produto é benéfico para mutuários que precisam pagar uma despesa única. Eles não terão que pagar muitas taxas para acessar o patrimônio e poderão acessar os fundos do empréstimo sem ter que usar um produto de empréstimo sem garantia de taxas altas.
Desvantagens
A principal desvantagem é o uso limitado de fundos. O mutuário só pode aplicar os fundos para o uso designado dos recursos. Se algo mais acontecer, eles precisarão reestruturar o empréstimo ou originar um novo empréstimo.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como as hipotecas reversas diferem de outros tipos de hipotecas?
As hipotecas reversas diferem das hipotecas futuras porque são mais frequentemente usadas para acessar o patrimônio de uma residência. Embora possam ser usados para comprar uma nova residência, são convencionalmente usados por pessoas que quitaram ou quase quitaram suas residências para transformar esse patrimônio em dinheiro.
Quais são os tipos mais comuns de hipotecas reversas?
HECMs, hipotecas reversas de propósito único e hipotecas reversas proprietárias são os tipos mais comuns de hipoteca reversa. Dos três, os HECM são os mais frequentemente financiados.
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