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As hipotecas com taxas ajustáveis (ARMs) são empréstimos à habitação com taxas variáveis. À medida que as taxas de juros sobem e descem em geral, seguem-se as taxas das hipotecas com taxas ajustáveis. Estes podem ser empréstimos úteis para adquirir uma casa, mas também são arriscados. Este artigo cobre os fundamentos das hipotecas com taxas ajustáveis.
Principais conclusões
- As hipotecas com taxas ajustáveis (ARMs) têm uma taxa de juros que pode ser ajustada de acordo com o mercado.
- A taxa de juros dessas hipotecas está normalmente vinculada a um índice de mercado.
- Os credores normalmente oferecem uma taxa inicial fixa mais baixa para essas hipotecas.
- Os limites limitam o quanto a taxa de juros de um ARM pode mudar.
A taxa
As hipotecas com taxas ajustáveis são únicas porque a taxa de juros da hipoteca se ajusta às taxas de juros do mercado. Isto é importante porque os valores do pagamento da hipoteca são determinados (em parte) pela taxa de juros do empréstimo. À medida que a taxa de juros aumenta, o pagamento mensal aumenta. Da mesma forma, os pagamentos caem à medida que as taxas de juros caem.
A taxa de sua hipoteca com taxa ajustável é determinada pela combinação de uma margem ARM definida com um índice de mercado. Muitas hipotecas com taxas ajustáveis estão vinculadas à taxa interbancária oferecida de Londres (LIBOR), à taxa básica de juros, ao índice de custo de fundos ou a outro índice.O índice que sua hipoteca usa é um detalhe técnico, mas pode afetar a forma como seus pagamentos mudam. Pergunte ao seu credor por que ele lhe ofereceu uma hipoteca com taxa ajustável com base em um determinado índice.
Prós e contras dos ARMs
Muitas vezes têm taxas de juros mais baixas do que hipotecas de taxa fixa
Taxa mais baixa significa que você poderá pagar mais principal todos os meses
As taxas podem cair mais tarde
As taxas podem aumentar com o tempo
Certos limites podem causar amortização negativa
Seu pagamento mensal pode variar
Você não sabe qual será sua situação financeira quando as taxas mudarem
Benefícios de hipoteca com taxa ajustável
A principal razão para considerar hipotecas com taxas ajustáveis é que você pode acabar com um valor mensal mais baixo pagamento. O banco (geralmente) recompensa você com uma taxa inicial mais baixa porque você corre o risco de que as taxas de juros possam subir no futuro. Compare a situação com uma hipoteca de taxa fixa, onde o banco assume esse risco. Considere o que acontece se as taxas subirem: o banco fica preso a emprestar-lhe dinheiro a uma taxa abaixo do mercado quando você tem uma hipoteca de taxa fixa. Por outro lado, se as taxas caírem, você pode simplesmente refinanciar e obter uma taxa melhor.
Armadilhas das hipotecas com taxas ajustáveis
Infelizmente, não existe almoço grátis. Embora você possa se beneficiar de um pagamento mais baixo, você ainda corre o risco de que as taxas subam para você. Se isso acontecer, seu pagamento mensal poderá aumentar drasticamente. O que antes era um pagamento acessível pode se tornar um fardo sério quando você tem uma hipoteca com taxa ajustável. O pagamento pode ficar tão alto que você terá que deixar de pagar a dívida.
Gerenciando hipotecas com taxas ajustáveis
Para gerenciar os riscos, você deve escolher o tipo certo de hipoteca com taxa ajustável. A melhor forma de gerenciar seu risco é ter um empréstimo com restrições e limites máximos. Limites são limites de quanto uma hipoteca com taxa ajustável pode realmente ajustar.
Você pode ter limites para a taxa de juros aplicada ao seu empréstimo ou pode ter um limite para o valor em dólares do seu pagamento mensal. Finalmente, o seu empréstimo pode incluir um número garantido de anos que devem passar antes que a taxa comece a ser ajustada – os primeiros cinco anos, por exemplo. Estas restrições eliminam alguns dos riscos das hipotecas com taxas ajustáveis, mas também podem criar alguns problemas.
Diferentes tipos de bonés
Os limites ARM podem funcionar de várias maneiras. Existem limites periódicos e limites vitalícios. Um limite periódico limita o quanto sua taxa pode mudar durante um determinado período, como um período de um ano. Os limites vitalícios limitam o quanto sua taxa ARM pode mudar ao longo de toda a vida do empréstimo.
Suponha que você tenha um limite periódico de 1% ao ano. Se as taxas subirem 3% durante esse ano, sua taxa ARM aumentará apenas 1% por causa do limite. Os limites vitalícios são semelhantes. Se você tiver um limite vitalício de 5%, a taxa de juros do seu empréstimo não aumentará mais do que 5%.
Tenha em mente que as alterações nas taxas de juros que excedem o limite periódico podem ser transferidas de ano para ano. Considere o exemplo acima, onde as taxas de juros aumentaram 3%, mas o limite máximo da hipoteca ARM manteve a taxa de empréstimo em um aumento de 1%. Se as taxas de juros permanecerem fixas no próximo ano, é possível que sua taxa de hipoteca ARM suba mais 1% de qualquer maneira, porque você ainda “deve” após o limite anterior.
Exemplos de ARM
Há uma variedade de opções de hipotecas ARM disponíveis. Por exemplo, você pode encontrar o seguinte:
- Hipoteca ARM 10/1: a taxa é fixada por 10 anos e depois é ajustada a cada ano (até o limite máximo, se houver)
- Hipoteca ARM 7/1: a taxa é fixada por 7 anos e depois é ajustada todos os anos (até o limite máximo, se houver)
- Hipoteca ARM de 1 ano: a taxa é fixada por um ano e depois ajustada anualmente até quaisquer limites
Outra opção é um ARM 5/1. Você pode acompanhar a taxa média de juros desse tipo de hipoteca nas últimas duas décadas no gráfico abaixo.
Nem todas as letras maiúsculas são criadas iguais
Observe que os limites podem variar ao longo da vida do seu empréstimo. O primeiro reajuste pode ser de até 5%, enquanto os ajustes subsequentes podem ser limitados a 1%. Se este for o caso de uma hipoteca com taxa ajustável que você está considerando, esteja preparado para uma grande oscilação em seus pagamentos mensais quando ocorrer a primeira redefinição.
Armadilhas dos bonés
Embora os limites e as restrições possam protegê-lo, eles podem causar alguns problemas. Por exemplo, seu ARM pode ter um limite para o valor do pagamento mensal, independentemente dos movimentos nas taxas de juros. Se as taxas ficarem tão altas que você atinja o limite superior (em dólares) de seus pagamentos, talvez você não esteja pagando todos os juros devidos em um determinado mês. Quando isso acontece, você entra em amortização negativa, o que significa que o saldo do seu empréstimo aumenta a cada mês.
Comprador, cuidado
O resultado final das hipotecas com taxas ajustáveis é que você precisa saber no que está se metendo. Seu credor deve explicar alguns dos piores cenários para que você não seja pego de surpresa pelos ajustes de pagamento. A maioria dos mutuários analisa estas hipóteses e assume que estarão em melhor posição para absorver aumentos de pagamentos no futuro, seja daqui a cinco ou dez anos. Essa Saude Teu pode ser o caso, mas nem sempre as coisas acontecem como planejamos.
