Proibição de despejo atinge pequenos proprietários e arrisca acessibilidade

A moratória de despejo do governo federal visa proteger as pessoas que alugam, mas que cuidam dos pequenos proprietários individuais quem possui muitas dessas propriedades para alugar?

A moratória, iniciada em março de 2020 para evitar que inquilinos que perderam o emprego devido à pandemia fossem despejados por falta de pagamento, foi prorrogada várias vezes. Em Março de 2021, o National Rental Home Council, um grupo sem fins lucrativos que representa a indústria de aluguer de casas unifamiliares, afirmou que 20% dos 1.000 inquiridos no seu inquérito de Fevereiro afirmaram que “não teriam opções financeiras restantes para cobrir os custos relacionados com o seu imóvel de aluguer” se a moratória fosse prorrogada para além de 31 de Março, data em que expiraria. Mesmo assim, a proibiçãoeraestendido além de março, até o final de julho.

A moratória finalmente expirou em 31 de julho, e os proprietários que não recebiam há meses puderam finalmente entrar com um pedido de despejo de seus inquilinos. Mas, em 3 de agosto, os Centros de Controle e Prevenção de Doenças impuseram inesperadamente uma nova moratória de despejo de dois meses em propriedades em áreas de alta transmissão de coronavírus.

Muitos podem pensar nos proprietários como entidades corporativas sem rosto que poderiam facilmente resistir a uma longa moratória de despejo. Mas, na realidade, 42% dos proprietários são chamados de mães e pais, ou investidores individuais, de acordo com dados do Census Bureau de 2018. Em 2015, cerca de 22,7 milhões de unidades em 16,7 milhões de propriedades pertenciam a investidores individuais, que eram mais propensos a possuir casas unifamiliares e duplex para alugar, mostraram dados do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano.

E quer estejam ou não a cobrar pagamentos de rendas, os proprietários continuam a ser totalmente responsáveis ​​pelas suas propriedades, incluindo o pagamento de hipotecas, contas de serviços públicos, impostos sobre a propriedade, custos de manutenção e outras despesas relacionadas com a propriedade. 

A Brookings Institution, uma organização de políticas públicas sem fins lucrativos, estimou no ano passado que cerca de 30% dos proprietários são indivíduos de rendimentos baixos a moderados, com rendimentos familiares anuais inferiores a 90.000 dólares. Para famílias proprietárias que ganham menos de US$ 50 mil, a renda da propriedade representa quase 20% da renda familiar total, disse Brookings.

“Nossa cultura gosta da narrativa de que os grandes proprietários estão encharcando os moradores ou expulsando as pessoas o mais rápido que podem”, disse Gregory Brown, vice-presidente sênior de assuntos governamentais da National Apartment Association, um grupo comercial sem fins lucrativos. 

E quanto à assistência governamental para aluguel?

Embora o governo federal tenha aprovado duas tranches de assistência ao aluguer, totalizando 46,55 mil milhões de dólares, para ajudar os locatários a fazerem os seus pagamentos mensais, o dinheiro tem demorado a ser desembolsado por uma série de razões, incluindo burocracia complicada e regras inconsistentes em diferentes estados.

Além disso, para receber os fundos, tanto os proprietários como os residentes tiveram que participar no processo. “Às vezes, os proprietários iniciavam um requerimento, mas os residentes não preenchiam a papelada”, disse Brown. “Isso exigia que eles tivessem recibos de pagamento, detalhes sobre sua renda e, às vezes, o residente não podia ou não queria divulgar essas informações. Portanto, há muitos requerimentos incompletos por aí.”

Outras vezes, disse Brown, foram os proprietários que se recusaram a participar. Alguns proprietários não queriam aceitar fundos que tivessem restrições impostas pelo estado, pelo governo local e por instituições – chamadas de donatários – que eram vistos como utilizando os fundos para forçar mudanças políticas. “Por exemplo, o beneficiário pagaria o aluguel atrasado para essa pessoa, mas você teria que abrir mão da capacidade de despejar essa pessoa pelos próximos três a quatro meses”, disse Brown. “Então, se ele não pagar, você não poderá despejá-lo. Como isso é justo para o provedor de moradia?”

Em alguns lugares, como a Califórnia, os proprietários foram originalmente solicitados a aceitar apenas 80% do aluguel devido. Embora a Califórnia tenha mudado essa política desde então, ela serviu como um grande impedimento, disse Brown.

A National Apartment Association incentiva todos a participarem do programa de assistência ao aluguel, mas Brown disse que continua encontrando obstáculos. “Em um evento ontem, muitos moradores ainda não sabiam que existia ou para onde ir”, disse ele. “E ainda há alguns residentes que não respondem porque sabem que estão protegidos e tiram partido do sistema. Ouvimos pelo menos algumas dessas histórias de cada fornecedor.”

Proprietários e associações imobiliárias de todo o país entraram com ações judiciais tentando anular as diversas moratórias de despejo, até agora sem muito sucesso. Em 13 de agosto, a juíza do Tribunal Distrital de DC, Dabney L. Friedrich, rejeitou um apelo da Associação de Corretores de Imóveis do Alabama e outros grupos imobiliários para impedir a aplicação da última moratória, embora ela tenha deixado claro que a extensão do CDC era provavelmente ilegal. Os grupos imobiliários prontamente apresentaram um apelo ao Tribunal Distrital de Apelações de D.C., pedindo-lhe que revertesse a decisão de Friedrich.

Quanto mais a moratória durar, mais difícil será para os proprietários manterem as suas propriedades, especialmente porque as tolerâncias finais das hipotecas expirarão em 30 de setembro. 

“A solução mágica tem sido a tolerância às hipotecas, mas esse ainda é apenas um aspecto”, disse Brown. Ele acrescentou que os proprietários ainda sangraram dinheiro nos últimos 18 meses, pois tiveram que continuar pagando impostos, manutenção e outras contas de suas propriedades. Quando a tolerância hipotecária expirar, eles poderão correr perigo real de execução hipotecária, disse ele.

Implicações para habitação acessível

Se a moratória sobre despejos não terminar em breve e os bancos começarem a recuperar propriedades ou as famílias forem forçadas a vender as suas unidades, todo o cenário habitacional poderá mudar, resultando em habitações menos acessíveis, à medida que muitas propriedades forem arrebatadas por investidores maiores. Na pesquisa do National Rental Home Council no início deste ano, 23% dos proprietários familiares disseram que seriam forçados a vender pelo menos uma de suas propriedades por causa da moratória de despejo.

“É muito preocupante para a acessibilidade da habitação a longo prazo”, disse Brown. “Os tipos de moradia desses fornecedores são chamados de ‘habitação naturalmente acessível’. É um resultado distorcido. Quem mais perderá são as famílias de renda baixa e moderada que desejam ajudar com a moratória. Deus nos ajude. Precisamos fazer com que esse auxílio ao aluguel funcione, mas mesmo isso não será suficiente.” 

Desde que o governo aprovou a sua última tranche de dinheiro de assistência ao aluguer em Março, acumularam-se mais 26 mil milhões de dólares em dívidas de aluguer não cobertas, disse Brown. E com a nova moratória, o valor das rendas não cobertas continua a aumentar, observou.

As dificuldades financeiras ao longo do último ano criaram “verdadeira incerteza” entre os proprietários de casas para alugar, disse David Howard, diretor executivo do National Rental Home Council. Na verdade, acrescentou, “embora os programas de assistência ao arrendamento certamente ajudem, para muitos proprietários pode ser tarde demais”.

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