Posso refinanciar minha hipoteca subaquática?

Quando você deve mais pela sua casa do que o valor da sua propriedade, você tem uma hipoteca subaquática (também conhecida como patrimônio líquido negativo em sua casa). Essa é uma posição difícil: se você vender sua casa, não receberá fundos e poderá precisar pagar uma quantia substancial ao seu credor no fechamento. Além disso, é difícil refinanciar quando o saldo do empréstimo é superior ao valor da propriedade da sua casa.

Como isso acontece? Você pode ter patrimônio líquido negativo se o preço da sua casa cair antes de você pagar uma parte significativa do seu empréstimo. Pedir um empréstimo para uma casa com uma segunda hipoteca também pode aumentar sua dívida total, diminuindo a distância entre o que você possui e o que deve.

Se estiver com problemas para refinanciar por causa de uma hipoteca subaquática, você tem várias soluções, incluindo programas governamentais, alívio temporário e opções que permitem vender sua casa.

Um teste fácil para ver se sua hipoteca está submersa

O índice empréstimo-valor (LTV) mede quanto patrimônio você tem em sua casa. Se esse número estiver acima de 100%, o saldo do seu empréstimo excede o valor de mercado da sua casa. Para calcular a relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo, divida o valor do empréstimo pelo valor da propriedade avaliada. Por exemplo, se o saldo do seu empréstimo for de $ 150.000 e sua casa valer $ 300.000, a relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo será de 50%. Mas se você deve $ 315.000 pela sua casa de $ 300.000, seu LTV é de 105% e você está submerso.

Opções de refinanciamento

Em alguns casos, vocêpoderefinanciar, trocando seu empréstimo existente por um melhor. Se as taxas das novas hipotecas forem baixas ou se você puder melhorar outros aspectos do seu empréstimo, poderá sair ganhando ao fazê-lo. Avalie os detalhes, incluindo o ponto de equilíbrio e o valor total que você gastará em seu novo empréstimo, antes de prosseguir.

Começaremos com opções que podem fazer sentido se você tiver uma situação financeira relativamente sólida (você está com seus pagamentos em dia e pode até ter dinheiro extra disponível). Posteriormente, abordaremos soluções para mutuários em dificuldades.

Simplificação FHA

Se você já tem um empréstimo FHA, poderá refinanciar uma hipoteca de capital negativo por meio do programa Streamline Refinance da FHA. Você não precisa de uma avaliação ao usar esse programa (e, em alguns casos, pode nem precisar de uma verificação de crédito), portanto, o valor atual de sua propriedade não afetaria sua capacidade de refinanciamento. Como bônus, pular a avaliação significa que você não precisa pagar uma taxa de avaliação, o que torna o refinanciamento mais acessível.

Opção de refinanciamento Fannie Mae High LTV

Se o seu empréstimo for com a Fannie Mae, você poderá usar o programa High LTV Refinance para obter um empréstimo melhor. A Fannie Mae exige que o novo empréstimo melhore suas circunstâncias com recursos como uma taxa mais baixa, um pagamento mais baixo ou um prazo de reembolso mais curto. Use a ferramenta de pesquisa para descobrir se a Fannie Mae tem seu empréstimo.

Refinanciamento de alívio aprimorado Freddie Mac

Freddie Mac também oferece alívio para empréstimos que excedem a relação valor-empréstimo ideal. O programa Enhanced Relief Refinance exige que Freddie Mac seja o proprietário do seu empréstimo, e você também deve mudar para um empréstimo melhor que tenha uma taxa mais baixa ou outros recursos amigáveis ​​​​ao mutuário. A ferramenta de pesquisa do Freddie Mac pode ajudá-lo a determinar se você se qualifica.

Pagar e refinanciar

Se você estiver determinado a refinanciar e tiver os recursos, também poderá pagar o saldo da hipoteca até se qualificar para um empréstimo. Infelizmente, isso não é viável para a maioria das pessoas. Se você decidir pagar o saldo, é melhor ter uma relação empréstimo-valor de 80% ou menos para minimizar os custos de juros e evitar o pagamento de seguro hipotecário. Para fazer isso, normalmente você precisa fazer um pagamento único com seu credor atual e obter um novo empréstimo. Discuta a logística com seu credor para garantir que o processo corra bem.

Outras opções de alívio

Se as soluções acima não forem perfeitas para você, você pode ter outras opções disponíveis. Talvez você não consiga refinanciar imediatamente, mas pode tentar minimizar os danos às suas finanças até se recuperar.

Alívio da Lei CARES

A Lei de Ajuda, Ajuda e Segurança do Coronavírus (Lei CARES) oferece vários benefícios aos mutuários com empréstimos garantidos pelo governo federal, incluindo:

• Indulgência temporária (ou pausa) de pagamentos de hipoteca por até 15 meses se sua hipoteca for garantida pela Fannie Mae ou Freddie Mac e até 18 meses se sua hipoteca for garantida pela FHA, USDA ou VA sem taxas ou juros adicionais
• Nenhum despejo ou execuções hipotecárias até 30 de junho de 2021
• Não há necessidade de documentar suas dificuldades
• Nenhum dano ao seu crédito, se você atender aos critérios

Entre em contato com seu credor imediatamente se desejar aproveitar essas disposições. Você pode enviar um pedido de tolerância on-line. Caso contrário, esteja preparado para longos tempos de espera se ligar.

Consulte nosso guia para obter detalhes completos sobre o alívio de hipotecas durante a crise global de saúde.

Outras opções de alívio

Novos programas para opções de resgate podem estar disponíveis e os programas existentes podem ter benefícios adicionais não listados aqui.

Se você estiver tendo problemas com o pagamento da hipoteca, a melhor ação é falar com seu credor atual e descrever suas circunstâncias. Eles podem trabalhar com você de várias maneiras.

• Modificação do empréstimo: com uma modificação do empréstimo, você poderá obter uma taxa de juros mais baixa, um pagamento mensal mais baixo ou uma interrupção temporária nos pagamentos. 
• Venda a descoberto: Com a permissão do seu credor, você poderá vender sua casa por menos do que deve. Em alguns casos, você ainda pode dever algum saldo não pago, por isso é fundamental revisar os detalhes antes de prosseguir com esta estratégia. Pergunte ao seu credor se é possível evitar a responsabilidade pelo empréstimo e obtenha quaisquer promessas por escrito. 
• Escritura em substituição à execução hipotecária: Você pode transferir a propriedade de sua propriedade (ou “entregar as chaves”) ao seu credor por meio de uma transação de escritura de substituição (DIL). Novamente, você ainda pode estar devendo dinheiro após o fato.
• Outras opções: Seu credor pode ter opções não listadas aqui. Você nunca sabe o que está disponível até perguntar, e os programas continuam a evoluir.

Espere?

Para alguns proprietários, pode fazer sentido esperar antes de tentar refinanciar. Com o tempo, o valor da sua propriedade pode aumentar, tornando a relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo mais atraente para os credores. Além disso, à medida que os itens negativos envelhecem ou diminuem em seu relatório de crédito (e você faz pagamentos pontuais de dívidas atuais), sua pontuação de crédito deve melhorar. 

Com um valor de propriedade mais alto e um crédito forte, você poderá se qualificar para taxas atraentes no futuro. Isso não torna necessariamente as coisas mais fáceis para você hoje, mas é importante lembrar que opções podem se abrir para você no futuro e as taxas podem não necessariamente subir rapidamente.