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Uma venda a descoberto ocorre quando um vendedor não recebe dinheiro suficiente de um comprador para pagar suas hipotecas. O vendedor poderia ter pago ou emprestado muito pela propriedade. O mercado imobiliário pode ter caído, pelo que o seu valor justo de mercado é inferior ao saldo atual das hipotecas. Isso pode parecer um bom negócio para o comprador, mas essas casas geralmente são vendidas “como estão” e podem levar mais tempo do que o normal para serem fechadas.
Uma venda a descoberto só pode acontecer se o credor concordar em aceitar menos do que o devido na hipoteca existente. Aqui estão algumas das armadilhas para os compradores que procuram casas à venda a descoberto.
Vendas a descoberto não significam desconto
Os bancos estão ansiosos por emprestar dinheiro num mercado em ascensão. Eles podem conceder um empréstimo que é demais para os compradores. Quando o mercado finalmente cai, o proprietário fica com pouco patrimônio e com uma hipoteca de que a venda não compensará. Os compradores acabam devendo mais pela casa do que ela vale.
Você não receberá automaticamente $ 100.000 em patrimônio líquido se comprar uma casa à venda a descoberto por $ 400.000 que foi vendida por $ 500.000 há alguns anos. O vendedor pagou muito caro durante o aumento do mercado imobiliário.
Observação
Embora seja contra a lei, alguns avaliadores são pressionados pelos bancos para avaliar uma casa pelo valor que o comprador deseja pedir emprestado.
Os agentes podem estar promovendo a venda
Agentes imobiliários novos ou antiéticos podem levar um vendedor a uma venda a descoberto quando o vendedor não se qualifica para isso. Os vendedores devem apresentar provas de dificuldades financeiras ao seu credor antes que uma venda a descoberto possa ser aprovada.
Alguns agentes listarão as casas como vendas a descoberto, sem nunca falar com os credores ou pré-qualificar os vendedores. Isso faz com que você e seu agente percam tempo, e possivelmente dinheiro, ao procurar uma casa.
Casas são vendidas como estão, pelo valor de mercado
Os credores não são ingênuos ou desconhecem o valor de uma casa. Eles insistirão em uma análise comparativa de mercado (CMA) ou em uma opinião de preço do corretor (BPO) antes de concordar com uma venda a descoberto. Um credor pode exigir um preço mais alto se acreditar que receberá mais dinheiro de volta ao executar a hipoteca da casa.
Observação
Os credores normalmente só aceitam vendas a descoberto quando a casa vale o preço de venda a descoberto, o que significa valor de mercado.
A companhia hipotecária provavelmente pagará os custos de fechamento da transação quando concordar com uma venda a descoberto. Os credores esperam que você compre a casa no estado atual. Na maioria das vezes, eles se recusam a melhorá-lo ou a pagar por quaisquer problemas encontrados em uma inspeção residencial, como:
- Limpar um relatório de pragas
- Reparos em telhados
- Outra manutenção diferida
- Proteção residencial para o comprador
Pode demorar mais para fechar
Pode levar de algumas semanas a alguns meses para um credor responder a uma oferta de compra a descoberto. Depende de quando o vendedor apresentou o aviso de inadimplência, do acúmulo de execuções hipotecárias do credor e da quantidade de papelada que o vendedor já enviou.
Às vezes, os vendedores têm mais de uma hipoteca sobre sua casa. Nesses casos, pode demorar ainda mais para satisfazer ambos os credores.
Alguns credores reservam-se o direito de alterar os termos de uma venda a descoberto no último minuto. O credor pode tentar alterar os termos do contrato se o mercado mudar, se novas leis forem aprovadas ou se novos dados cruzarem a sua mesa.
Observação
Os credores geralmente têm advogados funcionários ou contratados. Os compradores comuns não o fazem, o que pode dificultar o atendimento às suas demandas.
Comissões do credor e custos de fechamento mais elevados
Os credores que venderam empréstimos à Fannie Mae ou Freddie Mac tendem a pagar comissões aos agentes, mas outros podem exigir um desconto. Os corretores imobiliários podem acabar fazendo duas a três vezes mais trabalho em uma venda a descoberto, algo que não gostam de fazer.
Observação
Se você concordou em pagar ao seu agente uma determinada porcentagem sob o contrato de corretagem do comprador e seu agente se recusar a renunciar, você poderá ser responsável pela diferença entre o que o credor pagará e o valor declarado no seu contrato.
Os credores raramente pagarão por “extras” em vendas a descoberto, como um vendedor estaria disposto a fazer. Você mesmo terá que pagar por eles se quiser quaisquer serviços ou provisões extras no fechamento. Os credores muitas vezes se recusam a pagar os custos padrão de fechamento do vendedor, como impostos de transferência. Você provavelmente terá que pagar por eles do próprio bolso.
Não há controle e os vendedores não estão motivados
Não conte com o fechamento do depósito em uma data específica. O processo de fechamento de uma venda a descoberto pode levar muito tempo. O credor do vendedor decide, não você ou seu credor. Se você estiver tentando fechar o depósito ao mesmo tempo em que vende sua casa atual, pode não funcionar. Certifique-se de ter um plano de backup.
Há pouco incentivo para um vendedor cooperar com uma venda a descoberto, uma vez que descobre o efeito negativo que isso tem em seu crédito. Embora um vendedor possa comprar outra casa dentro de dois anos após uma venda a descoberto, alguns não têm intenção de comprar outra casa novamente.
O resultado final
Uma pequena margem de vendas a descoberto pode ser lucrativa para os compradores, mas geralmente é melhor comprar uma casa que não esteja inadimplente. Qualquer profissional do setor imobiliário que tenha sido prejudicado por uma venda a descoberto que fracassou no passado provavelmente direcionará seus novos compradores para outro lugar.
Perceba, também, que os agentes de listagem podem pressionar os vendedores a listar como uma venda a descoberto porque eles não conseguiriam a listagem se os vendedores passassem pela execução hipotecária.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quanto tempo leva uma venda a descoberto?
Pode levar até seis meses para um credor aprovar uma venda a descoberto, mas a maioria será aprovada dentro de 30 a 120 dias. Existem muitos fatores que afetam a duração desse processo. Se uma entidade governamental como o HUD estiver envolvida, por exemplo, isso poderá tornar o processo mais demorado. Se o seu credor não aprovou a venda dentro de 120 dias, você pode entrar em contato e verificar se algo bloqueou o avanço do processo.
Quanto tempo uma venda a descoberto permanece em seu relatório de crédito?
Se for você quem está vendendo em uma transação de venda a descoberto, isso provavelmente aparecerá em seu relatório de crédito, mas não da maneira que você espera. As palavras “venda a descoberto” não aparecerão no relatório, mas se você estiver inadimplente nos pagamentos ou não pagar integralmente sua hipoteca, a conta vinculada à venda a descoberto terá marcas negativas que poderão permanecer em seu crédito relatório por sete anos.
