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Uma das principais razões pelas quais as vendas a descoberto fracassam é porque, para começar, nunca foram vendas a descoberto realmente qualificadas. Só porque parece uma venda a descoberto e charlatanismo como uma venda a descoberto não significa que seja uma venda a descoberto. Se você está planejando comprar uma venda a descoberto, você deve conversar com o corretor da lista. No mínimo, antes de escrever uma oferta, peça ao seu agente para falar com o agente da lista. Você encontrará diferentes conjuntos de habilidades e níveis de educação entre os corretores imobiliários. Eles não são todos iguais.
Qual é o seu nível de experiência em vendas a descoberto?
Se você fizer essa pergunta, seguida de esclarecimento, é mais provável que o agente responda se não ouvir um tom acusatório em sua voz. Você não quer deixar o agente na defensiva ou adversário. Você pode dizer,“Tenho certeza de que se você estivesse comprando esta casa, gostaria de saber se a pessoa responsável pelo sucesso desta venda a descoberto tem experiência em obter aprovação repetidas vezes.”
Quantos credores estão envolvidos nesta venda a descoberto?
Sua venda a descoberto mais fácil não é necessariamente uma venda a descoberto com apenas um empréstimo, porque esse empréstimo pode ter seguro hipotecário. Quando há dois empréstimos em uma venda a descoberto, você pode ter relativa certeza de que não há MI nem aprovação de MI necessária. Algumas seguradoras hipotecárias fecharam as portas, enquanto outras exigem contribuições rígidas do vendedor porque o MI é obrigado a cobrir uma certa porcentagem da perda do credor.
O que você pode me dizer sobre o(s) credor(es)?
A melhor resposta para essa pergunta é uma venda a descoberto do Wachovia. Porque as vendas a descoberto do Wachovia são geralmente aprovadas dentro de dois a 14 dias. Muitos bancos também processam vendas a descoberto através de um serviço de software online como o Equator, o que melhora muito o tempo de resposta e diminui as chances de perda de documentos.
Esta é uma venda a descoberto da Fannie Mae, Freddie Mac ou outro tipo de entidade governamental?
Se a venda a descoberto se enquadrar no programa HAFA Short Sale e o processo ainda não tiver começado, você poderá esperar um atraso. Uma venda a descoberto HAFA pré-aprovada é diferente de uma venda a descoberto HAFA normal. As vendas a descoberto da Freddie Mac e da Fannie Mae possuem seu próprio conjunto de diretrizes, especialmente se forem HAFA. Uma venda a descoberto FHA segue outro procedimento.
Que tipo de documentação você possui do vendedor?
Idealmente, você deseja saber se o vendedor está passando por dificuldades financeiras, embora um agente astuto de listagem de vendas a descoberto não compartilhe esse tipo de informação privada e confidencial com você. Mas você quer saber se o agente tem pelo menos declarações de impostos, extratos bancários, recibos de folha de pagamento e W2s, além da carta de dificuldades.
Você sabe se o vendedor concorda com uma contribuição ou se uma contribuição foi discutida?
Às vezes, as vendas a descoberto falham porque os vendedores não perceberam que uma contribuição do vendedor poderia ser exigida e ou não têm o dinheiro ou se recusam a participar. Em estados que permitem julgamentos de deficiência, uma contribuição do vendedor é muitas vezes a única maneira de obter a isenção de responsabilidade. Sem isenção de responsabilidade, alguns vendedores têm poucos motivos para fechar uma venda a descoberto.
Qual é o seu procedimento depois que o vendedor aceita uma oferta?
A melhor resposta aqui é que o agente enviará a oferta, mais o HUD e o pacote de venda a descoberto para o banco imediatamente. Se o agente disser que terá que verificar com um gerente ou se o agente não souber o que acontecerá a seguir, você pode pular esta venda a descoberto.
Quantas ofertas você envia ao banco?
Existe apenas uma resposta correta para esta pergunta, e essa resposta é a melhor oferta. Os bancos não querem ver mais de uma oferta. Se um banco receber uma segunda oferta, o banco poderá rejeitar a primeira oferta. Existem maneiras de um vendedor cancelar seu contrato de venda a descoberto, se assim o desejar, então pergunte sobre isso.
Quanto tempo você estima para aprovação de venda a descoberto?
Não há garantias, exceto para vendas a descoberto HAFA pré-aprovadas. Nenhum agente pode garantir um determinado período de tempo, mas muitos devem ser capazes de fornecer uma estimativa de tempo com base em sua experiência com tipos semelhantes de vendas a descoberto. Estabeleça com antecedência quanto tempo você esperará pela aprovação da venda a descoberto.
Quais são as suas expectativas de um comprador?
Nas minhas vendas a descoberto, por exemplo, esperamos que o comprador libere o depósito em dinheiro sério para garantia. Meus vendedores também exigem que o comprador e o agente do comprador não escrevam ofertas múltiplas, e recebemos essa promessa por escrito. Os compradores que não desejam cumprir não são compradores em meu livro. Mas como eu disse, cada agente é diferente. Portanto, descubra o que se espera de você e se você consegue conviver com isso.
