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Muitos compradores de casas se preocupam em fazer uma oferta por uma casa nova antes de garantir a venda da atual. Por esse motivo, muitos compradores preferem incluir em sua oferta uma contingência de venda de casa que lhes dê uma saída caso sua própria venda fracasse.
No entanto, comprar uma casa com contingência de venda nem sempre é tão fácil quanto parece. Muitos vendedores relutam em aceitar uma oferta contingente porque isso os coloca à mercê do comprador que vende a sua casa primeiro.
Isso significa que você deve fazer sua oferta sem contingência de venda? Não necessariamente. Primeiro, você precisa entender os riscos.
Principais conclusões
- Muitos compradores de casas preferem incluir uma contingência de venda de casa em sua oferta, o que lhes dá uma saída caso sua própria venda fracasse, mas nem sempre é tão fácil quanto parece.
- Se for um mercado de vendedores, isso, em última análise, dá ao vendedor a vantagem de resistir a um comprador que não adicionará incerteza ao processo na forma de contingência.
- A escolha de fazer uma oferta sem venda depende, em última análise, do seu nível de conforto com os riscos envolvidos.
O Efeito Dominó de Contingência
Globalmente, um mercado imobiliário com demasiadas contingências corre o risco de criar uma reacção em cadeia de vendas estagnadas. Você pode ter o vendedor A (que é você) vendendo para o comprador B. O comprador B está vendendo sua casa para o comprador C, o que torna o desempenho do comprador B dependente de C. Se o comprador C não pode fechar, o comprador B também não pode – e você também não, vendedor A.
Observação
Num contrato imobiliário, uma contingência de venda liberta o comprador do contrato caso não consiga vender a sua casa atual.
Este efeito dominó significa que as ofertas de compra são inerentemente menos arriscadas se ninguém na cadeia tornar a sua oferta dependente de uma venda. Os vendedores, em particular, sempre favorecerão uma oferta livre de contingências.
Por que os vendedores não gostam de ofertas contingentes
Ao se deparar com a venda para um comprador que não tem contingência de venda, ou com a venda para um comprador com contingência de venda, qual você acha que o vendedor escolherá? Qual você escolheria?
O processo de venda de uma casa é cheio de incertezas, por isso os vendedores desejam naturalmente remover todos os elementos imprevisíveis que puderem. E se for um mercado de vendedores, isso, em última análise, dá ao vendedor a vantagem de esperar por um comprador que não acrescentará incerteza ao processo.
Em alguns casos, o contrato de contingência pode até permitir que o vendedor mantenha a sua casa no mercado para tentar abertamente encontrar um comprador alternativo. Isso é chamado de “cláusula de liberação”. É basicamente uma cláusula de exclusão que diz que se o vendedor receber uma oferta de backup aceitável, ele tem o direito de avisar o comprador existente com pelo menos 72 horas de antecedência para liberar a contingência de venda ou cancelamento do contrato.
O que significa liberar a contingência para vender
Por estas razões, pode ser tentador para um comprador fazer uma oferta de compra sem contingência de venda. Fazer isso pode significar que você pode se qualificar financeiramente para comprar a nova casa sem vender a casa existente. Também pode significar que você está disposto a seguir em frente acreditando que sua casa existente será fechada – e simplesmente aceitando o risco mínimo de que isso não aconteça.
Se você não consegue fazer a compra sem vender a casa existente, não pode esconder esse fato do vendedor. Os contratos geralmente contêm algum tipo de negociação e divulgação de boa fé. Isso significa que você não pode ocultar informações pertinentes de um vendedor. Qualquer coisa que pudesse inviabilizar o contrato seria considerada pertinente.
No entanto, isso não significa que, após a divulgação, você, como comprador, possa não estar livre para fazer uma oferta sem contingência de venda, se estiver disposto a assumir um risco.
Os riscos do comprador em uma oferta sem contingência
Como comprador, os riscos de fazer uma oferta sem contingência de venda são duplos: jurídicos e financeiros.
Risco Legal
Se você fizer uma oferta sem adicionar uma contingência sobre a venda de sua casa atual, poderá ser legalmente responsável por não fechar a transação conforme prometido. Sem uma contingência de venda, não há “cláusula de saída” para o comprador, além dos períodos normais de contingência para coisas como avaliação, inspeções residenciais ou contingência de empréstimo.
Observação
Se você considerar fazer uma oferta sem contingência de venda, consulte um advogado e entenda os riscos antes de fazê-lo.
Risco Financeiro
O risco financeiro pode ser o seu depósito em dinheiro sério, danos liquidados ou alguma outra forma de compensação ao vendedor. Na maioria dos casos, a perda do seu dinheiro sério é a sua maior preocupação como comprador.
As leis sobre dinheiro sério nesta situação podem variar, por isso é melhor consultar um advogado e compreender o seu risco. Se o comprador desejar o depósito e o vendedor não quiser liberá-lo, a maioria das empresas de garantia na Califórnia, por exemplo, permitirá que as partes cancelem a transação, deixando o depósito em disputa. No entanto, ambas as partes precisam assinar o cancelamento.
Porém, uma coisa é certa: uma contingência de venda protege seu dinheiro sério se você não conseguir vender sua casa atual.
Outros riscos financeiros para os compradores incluem o perigo de enfrentar dois pagamentos de hipoteca e vender sua casa por menos do que vale. Sem uma contingência, você pode sentir muita pressão para vender sua casa, mesmo que não receba ofertas justas.
Você deve comprar sem contingência de venda?
A escolha de fazer uma oferta sem venda depende, em última análise, do seu nível de conforto com os riscos envolvidos. Se você for capaz de lidar com a possibilidade de dois pagamentos de hipoteca por um tempo, conseguir perder seu dinheiro sério e tiver a capacidade de se qualificar para financiamento sem contingência de venda, poderá se sentir confortável em assumir o risco de tornar sua oferta mais atraente. No entanto, certifique-se de compreender totalmente os riscos antes de fazer a oferta.
