Os preços das casas estão caindo – será que vão quebrar?

Os preços das casas começaram a diminuir desde os níveis vertiginosos que atingiram durante a pandemia – e ninguém sabe ao certo até que ponto irão cair a partir daqui. 

Os preços poderão cair até 20% no próximo verão, estimou Ian Shepherdson, economista-chefe da Pantheon Macroeconomics, numa nota de investigação quinta-feira. Economistas da Wells Fargo Securities preveem uma queda de 5,5%, enquanto o Goldman Sachs prevê que os preços cairão entre 5% e 10% em relação ao seu pico.Sam Hall, economista imobiliário da Capital Economics, prevê que os preços cairão 8%. Se a previsão de Shepherdson de 20% se confirmar, a queda seria ligeiramente menos grave do que a crise imobiliária do início da década de 2000, quando o mercado entrou em colapso e os preços caíram 26% desde o pico atingido no início de 2007. 

A chicotada no mercado imobiliário foi extrema. Ainda recentemente, no verão de 2021, a competição para comprar casas era tão acirrada que os potenciais compradores escreviam cartas personalizadas aos vendedores, apelando ao coração para obter vantagem nas guerras de licitações. 

Mas este ano, o aumento das taxas de hipotecas virou o jogo para os vendedores. As vendas de casas foram prejudicadas pelos custos mais elevados dos empréstimos e os preços começaram a cair. Em julho, os preços médios das casas caíram pela primeira vez desde 2012, de acordo com dados do S&P Dow Jones Case-Shiller Home Price Index. 

Esta semana, a Associação Nacional de Construtores de Casas classificou a situação como “insustentável” e alertou para uma “crise de acessibilidade”.No mês passado, o presidente do Federal Reserve, Jerome Powell, disse que o mercado imobiliário em alta estava caminhando para uma “correção difícil”. 

Os dados do mercado imobiliário desta semana forneceram mais evidências de uma desaceleração. As vendas de casas existentes desaceleraram em setembro pelo oitavo mês consecutivo, informou a Associação Nacional de Corretores de Imóveis na quinta-feira. Naquele mesmo mês, a confiança das construtoras caiu para o nível mais baixo desde os primeiros dias da pandemia, disse a Associação Nacional de Construtoras de Casas na terça-feira, e na quarta-feira, os dados do Census Bureau mostraram que as construtoras reduziram drasticamente o número de casas nas quais estavam iniciando a construção. E a taxa média oferecida para uma hipoteca fixa de 30 anos continuou a subir, atingindo 6,94%, o valor mais elevado desde 2002, mostraram dados da Mortgage Bankers Association e do Freddie Mac. 

“A habitação está em queda livre”, disse Shepherdson em resposta à leitura de confiança das construtoras. “Até agora, a maior parte do impacto está nos volumes de vendas, mas os preços também estão caindo e ainda há um longo caminho a percorrer.” 

As taxas hipotecárias desempenharam um papel importante tanto no aumento dos preços da era pandémica como no actual esfriamento do mercado. Quando a COVID-19 começou a agitar a economia em Março de 2020, a Reserva Federal estimulou a economia e reduziu todos os tipos de custos de empréstimos, baixando a sua taxa de referência dos fundos federais para perto de zero e mantendo-a nesse nível durante dois anos.Isso reduziu os rendimentos das obrigações do tesouro a 10 anos, cujos movimentos estão intimamente ligados às taxas que os mutuários pagam nas hipotecas.

Em janeiro de 2021, a taxa média de uma hipoteca de 30 anos caiu para 2,65%, um nível mais baixo de todos os tempos, conforme medido por Freddie Mac.Com taxas tão baixas, e com os teletrabalhadores recém-formados ávidos por espaço para acomodar o novo estilo de vida de trabalhar a partir de casa, e cheios de dinheiro proveniente de programas de alívio à pandemia, a procura de habitação disparou e o dinheiro foi inundado no mercado, impulsionando os preços para cima.Os aumentos de preços atingiram o pico em março de 2022, quando os preços médios foram 20,8% superiores aos do ano anterior, de acordo com o índice Case-Shiller.Alguns economistas alertaram que o mercado imobiliário dava sinais de ser uma bolha prestes a rebentar. 

Agora, o oposto está acontecendo. Em Março, a Reserva Federal começou a aumentar a sua taxa de juro de referência, procurando desencorajar a contracção de empréstimos e a despesa. A medida foi tomada para arrefecer o sobreaquecimento da economia, na esperança de conter a inflação, que atingiu o seu nível mais alto desde o início da década de 1980. Como resultado, as taxas de hipotecas mais do que duplicaram desde o início do ano e os compradores viram os pagamentos mensais de novas hipotecas dispararem. 

O pagamento típico de uma nova hipoteca representa agora 28% do rendimento médio de um comprador, estimou Hall, economista da Global Economics. Isso é superior à recomendação da NAR para não mais do que 25% da renda, e semelhante aos níveis observados antes das crises imobiliárias de 2006 e 1989, disse Hall por e-mail. Esses custos assustadores levaram muitos possíveis compradores a desistir, e não há sinal de que eles retornarão em breve.

“Esperamos que esta tendência continue enquanto as taxas hipotecárias permanecem elevadas e impedem que muitos compradores entrem ou permaneçam no mercado”, disse Hannah Jones, analista de pesquisa econômica da Realtor.com, por e-mail. “À medida que a procura de habitação diminui devido ao preço inacessível, os vendedores terão de ajustar os preços ao nível necessário para estimular a procura.”

Na verdade, 19,5% das casas à venda tiveram reduções de preços em dezembro, acima dos 11% em setembro de 2021, mostraram os dados do Realtor.com. 

“O crescimento de dois dígitos nos preços das casas não era sustentável no longo prazo, então o que subiu tão rapidamente deve eventualmente cair”, disse Odeta Kushi, vice-economista-chefe da First American, por e-mail.

A correção pode ser leve

Há razões para acreditar que os preços das casas irão flutuar como uma pena, em vez de cair de um penhasco. Por um lado, ainda existe uma procura substancial de habitação e não há muitas casas à venda. Havia apenas 1,3 milhão de casas à venda em setembro, muito abaixo dos 1,8 milhão do mesmo mês de 2019, segundo o NAR.E com as taxas de novas hipotecas tão altas, os proprietários que fixaram as taxas quando elas eram baixas têm bons motivos para permanecer onde estão, observou Kushi no Twitter – isso provavelmente impedirá o aumento da oferta de casas à venda. 

Além disso, há uma escassez de habitação de longa data com que lidar – em 2021, os EUA tinham cerca de 5,5 milhões de casas a menos do que precisavam, estimou a NAR – e isso provavelmente evitará que os preços caiam demasiado, disseram os economistas. Os economistas do Wells Fargo preveem uma correção “modesta” nos preços da habitação, com os preços a permanecerem acima da média em 2021. 

Esta é uma situação muito diferente da do início da década de 2000, quando os construtores construíram demasiadas casas e os credores hipotecários concederam hipotecas cada vez mais arriscadas a mutuários com crédito mais instável. Os padrões de crédito tornaram-se mais rigorosos desde então, ao ponto de os proprietários típicos estarem muito mais estáveis ​​financeiramente do que eram nas vésperas da Grande Recessão, limitando a possibilidade de uma venda massiva de habitação. Sem mencionar que uma onda de millennials que entram nos seus melhores anos de compra de casas continuará a exercer pressão ascendente sobre a procura.

Kushi disse que o resultado final é não esperar uma crise imobiliária semelhante à de meados dos anos 2000.

“A procura persistente e a oferta insuficiente significam que não é provável que o fundo do mercado imobiliário caia se a economia permanecer estável”, disse Jones. “O declínio da procura provocado pela inacessibilidade irá pressionar os preços para que desçam para um nível sustentável, mas isto será muito diferente do início da década de 2000, uma vez que as mudanças demográficas garantem uma procura sustentada e requisitos de crédito mais fortes significam empréstimos fiáveis.”

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