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Um contrato de compra de um imóvel é um acordo vinculativo, geralmente entre duas partes, para a transferência de uma casa ou outra propriedade. Ambas as partes devem ter capacidade jurídica para efetuar a compra, troca ou outra transmissão do imóvel em questão, e o contrato baseia-se numa contrapartida jurídica, que é tudo o que está a ser trocado pelo imóvel. Quase sempre é uma certa quantia em dinheiro, mas a contrapartida também pode ser outra propriedade ou uma promessa de pagar uma determinada quantia em dinheiro posteriormente.
Escrito e assinado
O estatuto de fraudes no direito consuetudinário dos EUA — que exige que certos contratos sejam feitos por escrito para serem válidos — inclui contratos imobiliários. Se um contrato de compra de um imóvel não for redigido e assinado pelo comprador e pelo vendedor, ele não será executável. Apertos de mão e compromisso verbal não são suficientes. O objetivo é prevenir fraudes e evitar situações em que um tribunal tenha de acreditar na palavra de uma parte em detrimento de outra. Se não estiver por escrito, não existe.
Componentes do contrato de compra
Além da contraprestação pactuada, o contrato de compra de um imóvel deve incluir os seguintes itens:
- Identificação das partes
- Uma descrição da propriedade
- Detalhes essenciais, direitos e obrigações do contrato
- Contingências ou condições que devem ser atendidas antes que a venda seja concretizada
- A condição do imóvel
- Quais utensílios e eletrodomésticos estão incluídos na venda e quais estão excluídos
- O valor do depósito em dinheiro sério
- Custos de fechamento detalhados e quem é responsável por pagá-los
- Data prevista de fechamento
- Assinaturas de cada parte
- Termos de posse (quando as chaves do imóvel serão entregues)
Vários modelos e formulários que permitem criar seu próprio contrato de compra estão disponíveis, mas considere consultar um advogado ou agente imobiliário experiente.
Contingências
A lista de contingências pode incluir uma contingência de empréstimo, que fornece detalhes sobre o tipo de empréstimo que o comprador pretende obter e permite que ele rescinda o contrato se não conseguir obter esse financiamento. Uma contingência de inspeção permite que o comprador cancele a compra se o inspetor residencial profissional encontrar problemas significativos com a casa. Alternativamente, o comprador pode pedir ao vendedor que aceite um preço de compra mais baixo ou faça certos reparos que seriam dispendiosos para o comprador ou por uma questão de saúde e segurança.
Observação
Em alguns estados, as inspeções residenciais são concluídas antes da execução de um contrato de compra final, portanto, uma inspeção não seria listada como uma contingência.
Existe também a possibilidade de a venda depender de outra transação imobiliária anterior a esta. Por exemplo, o comprador pode dizer que não conseguirá concluir a compra antes de vender sua própria casa. A companhia hipotecária normalmente exige que o comprador faça uma avaliação para determinar se a casa vale o que o comprador concordou em pagar.
Depósito de dinheiro ganho
Quando o comprador assina o contrato, muitas vezes paga uma pequena quantia – geralmente 1–3% do preço de venda da casa – para indicar que leva a sério a compra da casa. O dinheiro é mantido em custódia até o fechamento por terceiros, como o advogado imobiliário do vendedor ou uma empresa de títulos. O valor deve ser especificado no contrato e o dinheiro é creditado no preço final de compra negociado. A maioria das pessoas aplica isso ao pagamento inicial ou aos custos de fechamento.
Custos de fechamento
Os tipos de custos de fechamento e o responsável por eles variam de estado para estado, mas normalmente chegam a 2–5% do preço de compra da casa. Isto inclui impostos e taxas relacionados com a transferência de propriedade, tais como o registo da escritura e o pagamento à empresa titular, que realiza pesquisas para rastrear a cadeia de propriedade da propriedade e garante que ninguém tem direitos monetários ou de propriedade sobre ela. A empresa de títulos também oferece seguro de títulos que protege contra qualquer reclamação futura. A comissão dos agentes imobiliários é um custo adicional no fecho e normalmente ronda os 6% do preço de compra.
