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Possuir um imóvel alugado pode gerar vantagens fiscais e em dinheiro. Você deve ter renda de aluguel após despesas diretas, seguros e impostos sobre a propriedade, e pode fazer uma dedução de depreciação para compensar os impostos sobre essa renda. Depois, há aquela importante dedução dos juros da hipoteca.
A maioria dos proprietários de empresas compartilha essas vantagens fiscais, mas os detalhes mais sutis podem diferir um pouco na época do imposto. Os proprietários de imóveis para aluguel apresentam o Anexo E com suas declarações fiscais, enquanto a maioria dos proprietários de empresas autônomas apresentam um Anexo C. Isso significa que regras ligeiramente diferentes se aplicam.
Principais conclusões
- Existem muitos benefícios fiscais em possuir um imóvel alugado, incluindo dedução de depreciação, dedução de juros hipotecários, bem como outras deduções relacionadas a negócios.
- A receita de aluguel é definida como quaisquer pagamentos que você recebe em troca da ocupação de um imóvel que você possui.
- O IRS trata a receita de aluguel da mesma forma que a receita normal.
- Uma bolsa 1031 permite que você repasse os lucros da venda de um imóvel alugado se usar os fundos para comprar outro imóvel alugado.
O que conta como receita de aluguel?
O primeiro passo para reduzir sua receita de aluguel para fins fiscais é entender exatamente o que é receita de aluguel. A Receita Federal o define como qualquer pagamento que você receba em troca da ocupação de um imóvel de sua propriedade.
Isso inclui pagamentos mensais do aluguel, taxas de cancelamento do aluguel, despesas pagas pelo inquilino, bem como depósitos de segurança que você não devolve ao inquilino.Talvez o seu contrato de arrendamento permita que você deduza o custo de certos reparos do depósito de segurança se um inquilino danificar a propriedade. O valor que você retém do depósito de segurança torna-se receita de aluguel no ano em que você o deduz do depósito.
O mesmo se aplica se a caução representar o primeiro ou o último mês de renda. Esta é uma receita reportável. Da mesma forma, se você aceitar um depósito de segurança e ele permanecer intocado em uma conta fiduciária durante todo o prazo do aluguel, isso não será receita, nem qualquer interesse que o depósito gere. O interesse pertence ao inquilino.
A dedução de juros hipotecários
A dedução dos juros da hipoteca do imóvel alugado oferece benefícios fiscais significativos. Veja como funciona usando um exemplo de propriedade comprada por $ 325.000 com um empréstimo de $ 260.000.
Vamos supor que os juros pagos sobre a hipoteca seriam de aproximadamente US$ 16.000 no primeiro ano do empréstimo. Se esse proprietário tiver uma renda de aluguel de $ 36.000, a dedução de $ 16.000 dos juros da hipoteca reduz sua renda tributável de aluguel para $ 20.000 – uma diferença significativa.
A Receita Federal está efetivamente ajudando os proprietários de aluguel a manter a propriedade enquanto ela se valoriza, desfrutando ao mesmo tempo de um fluxo de caixa positivo com menos obrigações fiscais.
Os juros dedutíveis não se aplicam apenas às hipotecas. Quaisquer empréstimos que você contrair podem ser qualificados (e até juros em cartões de crédito), desde que as cobranças relacionadas sejam para atividades de aluguel que não sejam comprar, construir e melhorar suas unidades de aluguel.
Outras despesas dedutíveis
Você pode solicitar uma dedução para outras despesas comerciais incorridas na operação de sua locadora. Se você veicular anúncios para inquilinos, poderá deduzir esse custo. Se você paga pela hospedagem ou por um site de suas propriedades, também pode deduzir essas despesas.
A manutenção e os reparos regulares – mas não os grandes trabalhos que devem ser depreciados – são dedutíveis dos impostos, assim como as despesas quando você está entre inquilinos, como pintura. No entanto, você não pode deduzir os custos de melhorias reais feitas em sua propriedade que aumentam seu valor justo de mercado.
Se você contratar empresas de gestão profissional ou pagar um advogado e contador por serviços relacionados às suas propriedades, isso é dedutível. Você pode até deduzir despesas de quilometragem dirigindo para verificar suas propriedades, se as acompanhar.
A regra do IRS é que suas despesas devem ser “comuns” e “necessárias” para serem dedutíveis. Isso significa que a maioria dos proprietários incorre neles e que você realmente não poderia investir em imóveis para alugar sem pagá-los.
A dedução de depreciação
Você também pode deduzir uma despesa na qual não gastou nenhum dinheiro. Em muitos casos, o IRS permitirá que você deprecie o valor de uma estrutura, embora não do terreno, ao longo de 27,5 anos, se for um imóvel alugado.
Digamos que você possua uma casa alugada que comprou por $ 187.000. O terreno está avaliado em US$ 37.000, então sua estrutura vale US$ 150.000. Divida isso por 27,5 e você obterá uma dedução de depreciação anual de $ 5.455. Você pode, portanto, deduzir $ 5.455 como despesa de depreciação a cada ano de propriedade.
Se você fizer melhorias ou adicionar móveis ou eletrodomésticos a um imóvel, poderá deduzir os custos por meio de depreciação. As melhorias são atualizações significativas em uma propriedade, como adicionar outro quarto, instalar novas janelas ou colocar um novo telhado. Os reparos, feitos para manter o imóvel como está, são deduzidos como despesas de aluguel, e não como depreciação.
Claro, nenhum presente do Tio Sam vem sem falhas. Parte ou toda a sua depreciação pode estar sujeita a recaptura se você eventualmente vender a propriedade com lucro.
Observação
Os cálculos de depreciação podem ser complicados. Considere consultar um contador experiente para obter ajuda e garantir que você aproveite ao máximo seus benefícios fiscais.
A troca de impostos diferidos 1031
Você deve a taxa atual de imposto sobre ganhos de capital para o ano da venda quando vende ações com lucro. e é o mesmo para a maioria dos outros ativos de investimento – mas não para investimentos imobiliários.
O IRS define a Seção 1031 ou Trocas “semelhantes” como quando “você troca bens imóveis usados para negócios ou mantidos como investimento exclusivamente por outros negócios ou propriedades de investimento do mesmo tipo”.
As regras são complicadas, então você provavelmente precisará de um contador ou de uma empresa 1031-Exchange para aplicar os detalhes exatos à sua situação pessoal. Mas se você transferir todo o lucro da venda de um imóvel alugado para outro imóvel dentro de um prazo específico e de acordo com certas diretrizes, talvez não seja necessário pagar ganhos de capital sobre esse lucro. Você pode repassar seus ganhos até o momento da venda final.
Observação
As propriedades são semelhantes se forem da mesma natureza ou caráter, mesmo que sejam diferentes em grau ou qualidade.
Perguntas frequentes (FAQ)
Você pode deduzir juros de hipoteca de um imóvel alugado?
Sim, se você receber receita de aluguel de uma propriedade, terá direito a deduzir certas despesas, incluindo juros de hipoteca, imposto sobre a propriedade, despesas operacionais, depreciação e reparos.
Quanto é que o IRS tributa o rendimento do aluguer?
Qualquer rendimento que você receba por possuir um imóvel alugado é tratado como rendimento normal pelo IRS. Em outras palavras, sem contar quaisquer deduções especiais, será cobrado de você o mesmo valor de imposto sobre sua renda de aluguel que seria cobrado sobre a renda auferida com um salário.
