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Se você deve favorecer uma modificação do empréstimo em vez de uma venda a descoberto depende, em parte, do seguinte:
- Sua situação financeira
- A vontade do banco
- Seu desejo de manter sua casa
Fica ainda mais complicado se o banco se recusar a considerar o valor atual de mercado da sua casa. Se você realmente deseja ficar em sua casa, independentemente do valor, uma modificação do empréstimo pode ser a melhor opção.
Termos de uma modificação do empréstimo
O objetivo de uma modificação do empréstimo é reduzir o pagamento da hipoteca do proprietário e tornar esse pagamento acessível. Isso é conseguido implementando um ou mais dos seguintes:
- Reduzindo a taxa de juros
- Prorrogação do prazo do empréstimo
- Adicionando juros não pagos ao saldo principal
- Reduzindo o saldo principal
Dados do Gabinete do Controlador da Moeda (OCC), que regula os bancos nacionais, sugerem que muitas modificações nos empréstimos não reduzem o saldo principal devido.Talvez mais perturbadora seja a notícia de que um grande número de modificações de empréstimos logo se tornam inadimplentes novamente.Muitas vezes é apenas uma solução temporária e não uma solução a longo prazo.
Modificações de empréstimo podem resultar em um aumento de pagamento
Isso pode parecer bizarro para você e contrário ao modo como uma modificação do empréstimo deveria funcionar, mas nem todo banco oferecerá uma modificação do empréstimo que reduza o pagamento da hipoteca do proprietário. Alguns bancos oferecem uma modificação do empréstimo que aumenta o pagamento. Índices de utilização do banco, muitas vezes limitando uma certa porcentagem de sua renda mensal bruta, para determinar um novo pagamento de hipoteca. Se a demonstração financeira justificar, o banco poderá solicitar um pagamento maior.
Modificações de empréstimos temporários
Esteja ciente de que alguns bancos estão oferecendo uma modificação temporária do empréstimo. Isso significa que um banco não concordará em fazer uma modificação permanente do empréstimo, mas poderá oferecer as seguintes condições:
- O saldo principal permanece o mesmo.
- Os proprietários são solicitados a fazer um novo pagamento reduzido.
- O prazo para o novo pagamento é de 3 a 6 meses.
- A implicação é que se o proprietário fizer os novos pagamentos dentro do prazo durante o limite do prazo de modificação temporária do empréstimo, o banco poderá conceder uma modificação permanente do empréstimo.
Porém, ao final do prazo, o banco também tem liberdade para dizer:“Muito obrigado por nos dar algum dinheiro, mas seu empréstimo está inadimplente.” E o banco poderia prosseguir com a execução da hipoteca. O autor ouviu essa história de vários clientes de Sacramento que foram forçados a uma venda a descoberto por meio dessa manobra.
Os bancos não processam vendas a descoberto simultaneamente com uma modificação do empréstimo
A maioria dos bancos não abre dois arquivos ao mesmo tempo. Você precisará decidir com antecedência se deseja fazer uma modificação do empréstimo ou uma venda a descoberto. Você deve perseguir um ou outro.
Um banco encerrará uma transação de venda a descoberto pendente se o proprietário decidir posteriormente tentar uma modificação do empréstimo. O período de tempo para processar uma venda a descoberto versus uma modificação do empréstimo é praticamente o mesmo. Algumas modificações no empréstimo levam de 3 a 6 meses para serem concluídas.
É injusto para um comprador que apresentou uma oferta de boa fé numa venda a descoberto e concordou em esperar pela aprovação da venda a descoberto para descobrir que os vendedores tiveram dúvidas e agora querem fazer uma modificação do empréstimo no meio da venda a descoberto.
Nosso conselho é tomar sua decisão e segui-la. Além disso, não contrate nenhuma empresa para fazer uma modificação do empréstimo para você, pois você mesmo pode solicitá-la sem pagar a ninguém. Muitas empresas de modificação de empréstimos são golpistas.
Por que uma venda a descoberto pode ser preferida a uma modificação do empréstimo?
Os proprietários que preferem sair da água podem preferir fazer uma venda a descoberto em vez de uma modificação do empréstimo. Uma venda a descoberto significa que o banco aceitará um pagamento reduzido e liberará o empréstimo. Se a sua casa vale muito menos do que o valor devido, pode fazer mais sentido fazer uma venda a descoberto e ficar livre da dívida onerada. Aqui estão outros fatores a serem considerados:
- Após 3 anos de manutenção do crédito, se os preços permanecerem estáveis, os proprietários poderão se qualificar para comprar outra casa após uma venda a descoberto com uma hipoteca e um pagamento acessível.
- Tanto uma modificação do empréstimo quanto uma venda a descoberto podem afetar o crédito. Mas qualquer uma das soluções é geralmente melhor do que uma execução hipotecária.
- Muitas modificações de empréstimos exigem um pagamento de taxa ajustável que pode aumentar a cada ano após decorridos os primeiros 5 anos de pagamentos de taxa fixa.
- A maioria das listagens de vendas a descoberto que o autor vende em Sacramento envolve vendedores aos quais foi negada uma modificação do empréstimo.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
