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Uma extensão da venda a descoberto pode ser necessária quando o fechamento da propriedade se aproxima e nem todas as partes da transação estão prontas para fechar. Nenhuma instituição bancáriaquerpara emitir uma extensão de venda a descoberto. Além disso, não há garantia de que uma prorrogação será concedida.
Depois de meses de espera pela aprovação da venda a descoberto, a última coisa que os compradores querem ouvir é que seu credor hipotecário não consegue cumprir. O agente de crédito hipotecário pode encolher os ombros e sugerir:“Ei, consiga uma prorrogação dessa venda a descoberto.”Falado como um agente de crédito hipotecário que tem pouca experiência com vendas a descoberto.
Controlando a data de fechamento
Os credores estão acostumados a dar as ordens aos compradores de casas. Em uma transação que não seja uma venda a descoberto, o credor do comprador controla praticamente toda a transação. O credor decide quando a venda será fechada.
Este não é o caso em uma venda a descoberto. Em uma venda a descoberto, o banco da venda a descoberto escolhe a data de fechamento. Se o credor do comprador não conseguir cumprir essa data, o comprador poderá perder a casa por completo.
Alguns bancos, sob certas circunstâncias, irão prorrogar. Desde que não seja uma venda a descoberto da Fannie Mae inadimplente e que o banco queira adiar o leilão. Às vezes, os bancos preferem executar a hipoteca se a data do leilão estiver próxima. Alguns bancos não estenderão de forma alguma a venda a descoberto. Eles não são obrigados a prorrogar se os termos da aprovação expirarem.
Aprovando uma extensão
A maior razão pela qual um banco pode aprovar uma extensão de venda a descoberto é que o banco provavelmente prefere fazer a venda a descoberto em vez da execução hipotecária. Fazer a venda a descoberto deve fazer mais sentido financeiro para o banco e ser mais lucrativo do que uma execução hipotecária. A maioria dos bancos se enquadra nesta categoria, mas nem todos os bancos concedem uma prorrogação para fechar uma venda a descoberto.
Existem algumas etapas que você pode seguir para aumentar suas chances de que o banco de vendas a descoberto forneça a extensão. Isso inclui definir uma data de encerramento garantida, obter as assinaturas de todas as partes e fornecer comprovantes de fundos.
Apresente uma data de fechamento garantida
Geralmente, isso significa que o seu credor sacou os documentos e estará pronto para financiar assim que você assinar e devolver os documentos do empréstimo. Os bancos não querem escrever carta após carta apenas para saber que o empréstimo ainda não está pronto. Esteja pronto primeiro. Então, peça a extensão.
Assine um Adendo Prorrogando o Fechamento
O banco de venda a descoberto pode querer garantia de que todas as partes da transação de venda a descoberto ainda estão a bordo e prontas para fechar. Se o seu agente puder enviar um adendo ao banco assinado por todos os vendedores e compradores, isso provará que todos concordaram com a prorrogação.
Carta de pré-aprovação atualizada ou comprovante de fundos do comprador
A carta que o banco de venda a descoberto tem em sua posse pode ter vários meses no momento em que o banco emitiu a aprovação para a venda a descoberto. Mostre que o comprador ainda está qualificado e pronto para fechar. Prove uma declaração de encerramento atualizada. Não espere o banco pedir isso, envie.
Seja profissional e preparado para pagar
Não exija a prorrogação, ou você poderá não conseguir a prorrogação. Explique os motivos do atraso e garanta ao negociador a data em que você fechará.
Uma prorrogação por parte do banco de vendas a descoberto é um privilégio; não é um direito. Alguns bancos podem cobrar uma diária por cada dia que você ultrapassar a data de fechamento original. Essa taxa pode ser de US$ 100 por dia ou mais. Pode ser uma porcentagem da rede. Os termos podem já estar contidos na carta de aprovação da venda a descoberto, por isso é aconselhável revisá-la.
A melhor maneira de solicitar ao banco uma prorrogação de sua venda a descoberto é fechar no prazo e não precisar de prorrogação. Alguns credores não entendem que a data de fechamento da venda a descoberto nem sempre é flexível e que devem fazer o possível para cumprir esse prazo. Você pode ter que martelar esse fato em suas cabeças. E esperemos que não seja a casa dos seus sonhos que seja executada porque o seu credor não conseguiu fechar a tempo.
Sempre reserve uma semana ou mais para fechar. Condições de financiamento que não podem ser prontamente atendidas e reavaliações são as normas após o HVCC. Às vezes, os atrasos são inevitáveis. Ou melhor ainda, quando você ouvir que a aprovação da venda a descoberto está próxima, inicie imediatamente o seu empréstimo. Você prefere arriscar perder uma taxa de avaliação ou perder a casa?
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, licença nº 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
