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Principais conclusões
- Os títulos garantidos por hipotecas são um tipo de título em que um investidor compra uma hipoteca de um credor hipotecário.
- Quando tudo corre bem, um investidor MBS cobra pagamentos mensais da hipoteca até que o empréstimo seja totalmente reembolsado, mas existe o risco de inadimplência.
- Embora antes bastante desregulamentado, o governo aumentou o seu escrutínio sobre os títulos garantidos por hipotecas após a crise das hipotecas subprime de 2006.
Definição e exemplos de títulos garantidos por hipotecas
Os títulos garantidos por hipotecas são um tipo específico de títulos garantidos por ativos. Em outras palavras, são uma espécie de título garantido por imóveis, como uma casa residencial.O investidor está essencialmente comprando uma hipoteca para poder receber pagamentos mensais no lugar do credor original.
Os compradores típicos desses títulos incluem investidores institucionais, corporativos e individuais. No entanto, se o proprietário entrar em inadimplência, o investidor que pagou pelo título garantido pela hipoteca não será pago, o que significa que poderá perder dinheiro.
- Acrônimo:MBS
Observação
Um título é um investimento feito com a expectativa de obter lucro através dos esforços de outra pessoa. No caso de títulos garantidos por hipotecas, o investidor tenta lucrar através dos esforços de um credor hipotecário.
Como funciona uma segurança garantida por hipoteca
O presidente Lyndon Johnson abriu caminho para os títulos lastreados em hipotecas modernos quando autorizou a Lei de Habitação e Desenvolvimento Urbano de 1968, que também criou Ginnie Mae.Johnson queria dar aos bancos a capacidade de vender hipotecas, o que libertaria fundos para emprestar a mais proprietários.
Os títulos garantidos por hipotecas permitiram que instituições financeiras não bancárias entrassem no negócio hipotecário. Antes dos MBS, apenas os bancos tinham depósitos suficientemente grandes para conceder empréstimos de longo prazo. Eles tinham recursos suficientes para esperar até que esses empréstimos fossem pagos 15 ou 30 anos depois.
A invenção dos MBS significou que os credores receberam seu dinheiro de volta imediatamente dos investidores no mercado secundário. O número de credores aumentou. Alguns ofereciam hipotecas que não consideravam o emprego ou os ativos do mutuário.Isso criou mais concorrência para os bancos tradicionais. Eles tiveram que diminuir seus padrões para competir.
O pior de tudo é que os MBS não eram regulamentados. O governo federal regulamentou os bancos para garantir que seus depositantes estivessem protegidos, mas essas regras não se aplicavam a MBSs e corretores hipotecários. Os depositantes bancários estavam seguros, mas os investidores em MBS não estavam protegidos de forma alguma.
Observação
Após a crise imobiliária, o governo dos EUA aumentou as regulamentações em diversas áreas, incluindo MBSs residenciais. Os MBSs devem fornecer divulgações aos investidores sobre vários pontos. Em resposta às novas exigências, há menos MBSs registrados além dos oferecidos pela Fannie Mae e Freddie Mac.
Como um MBS é criado
O processo de MBS começa quando um banco ou empresa hipotecária concede um empréstimo à habitação. Esse credor então vende o empréstimo a um banco de investimento. Utiliza o dinheiro recebido do banco de investimento para fazer novos empréstimos.
Enquanto o credor reinicia o processo com uma nova hipoteca para um novo cliente, o banco de investimento pega o empréstimo original e o adiciona a um pacote de hipotecas com taxas de juros semelhantes.
Depois que o banco de investimento cria um pacote de hipotecas semelhantes, ele coloca o pacote em uma empresa especial projetada para criar um MBS. Essas empresas são chamadas de Veículos de Propósito Específico (SPVs) ou Veículos de Investimento Especiais (SIVs). Isso mantém os títulos garantidos por hipotecas separados dos outros serviços do banco. O SPV comercializa esses títulos garantidos por hipotecas para investidores.
Para o investidor que compra o MBS, é semelhante a qualquer outro título. O investidor paga um preço para adquirir o título e recebe rendimentos enquanto mantém o título. Em teoria, o cliente paga a hipoteca e o investidor do MBS lucra.
Tipos de títulos garantidos por hipotecas
Embora todos os títulos garantidos por hipotecas sejam essencialmente o mesmo produto – um título – existem algumas variações no produto que os investidores podem escolher.
Certificado de participação de passagem
O MBS mais simples é o certificado de participação de passagem. Ele paga aos titulares sua parte justa nos pagamentos de principal e de juros feitos no pacote hipotecário.
Obrigação de dívida garantida
No início dos anos 2000, o mercado de valores mobiliários estruturados tornou-se muito competitivo. Os bancos de investimento criaram produtos de investimento mais complicados para atrair clientes. Por exemplo, eles desenvolveram obrigações de dívida garantidas (CDOs) que poderiam incluir qualquer tipo de empréstimo.Para o investidor, esses produtos funcionam como um MBS, embora possam ou não conter hipotecas.
Obrigação hipotecária garantida
Na altura em que os CDOs foram criados, os bancos de investimento também desenvolveram uma versão mais complexa do título garantido por hipotecas, as obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs).
Esses investimentos complicados são construídos dividindo um conjunto de hipotecas em categorias de risco semelhantes, conhecidas como tranches. As tranches menos arriscadas têm fluxos de caixa mais certos e um menor grau de exposição ao risco de inadimplência, enquanto as tranches mais arriscadas têm fluxos de caixa mais incertos e maior exposição ao risco de inadimplência. No entanto, o elevado nível de risco é compensado com taxas de juro mais elevadas, que são atractivas para alguns investidores.
Observação
Muitos investidores perderam dinheiro com CMOs e CDOs durante a crise hipotecária de 2006. Os mutuários com hipotecas com taxas ajustáveis foram apanhados desprevenidos quando os seus pagamentos aumentaram devido ao aumento das taxas de juro. Eles não podiam refinanciar porque as taxas de juros eram mais altas, o que significava que tinham maior probabilidade de inadimplência. Quando os mutuários entraram em incumprimento, os investidores perderam o dinheiro que investiram no CMO ou no CDO.
O que isso significa para investidores individuais
A invenção dos títulos lastreados em hipotecas revolucionou completamente os negócios imobiliários, bancários e hipotecários. No início, os títulos garantidos por hipotecas criaram mais procura para emprestar dinheiro, o que permitiu que mais pessoas comprassem casas.
No entanto, isso saiu do controle durante o boom imobiliário, quando alguns credores não tiveram tempo para confirmar se os mutuários poderiam pagar suas hipotecas. Isso permitiu que as pessoas contratassem hipotecas que não podiam pagar. Estas hipotecas subprime foram agrupadas em MBS de marca própria.
MBSs de marca própria
Os MBSs de marca própria representavam mais de 50% do mercado de financiamento hipotecário em 2006.
Essas hipotecas subprime criaram uma bolha de ativos que estourou em 2006 com a crise das hipotecas subprime. Como muitos investidores, fundos de pensão e instituições financeiras possuíam títulos garantidos por hipotecas, todos sofreram perdas. Foi isso que criou a crise financeira de 2008.
