Table of Contents
Os investidores imobiliários, se for financeiramente benéfico, podem assumir uma hipoteca existente do vendedor ao adquirir uma propriedade para investimento. Quando isso é feito, é necessário um rateio dos juros hipotecários assumidos.
Como os juros da hipoteca são pagos posteriormente, o vendedor deverá juros ao comprador “até ou até” a data de fechamento, já que o comprador pagará esses juros no próximo pagamento após o fechamento. Tal como acontece com a maioria dos rateios, precisaremos saber pelo contrato de compra se faremos o rateio até ou até o fechamento.
- Calcule os dias de juros que o vendedor deve ao comprador.
- Determine o valor por dia dos juros.
- Multiplique o número de dias pelo valor/dia para obter o total.
Vamos fazer um rateio de amostra. Um investidor imobiliário está fechando um imóvel para alugar no dia 16 de julho. O saldo da hipoteca é de $ 257.505, com taxa de juros de 6,75%, e estamos usando um ano civil de 365 dias. Estaremos rateando “até” o dia do fechamento. Isso significa que o vendedor está pagando os juros do dia do fechamento.
- O dia que o vendedor deve ao comprador é 16, de 1º a 16 de julho.
- $ 257.505 X 0,0675 = $ 17.381,59 dividido por 365 dias = $ 47,62/dia.
- $ 47,62 / juros diários X 16 dias = $ 761,92 do vendedor para o comprador.
Isso seria um DÉBITO para o Vendedor e um CRÉDITO para o Comprador.
Sobre juros rateados em transações imobiliárias
O rateio dos juros hipotecários em suposições não é tão comum, pois as suposições hipotecárias não são comuns. Há uma série de itens em uma declaração de fechamento, residencial ou comercial, que exigem uma proporção de dinheiro para garantir que o comprador e o vendedor estejam pagando sua parte justa com base na data de fechamento.
Impostos sobre a propriedade
Os impostos sobre a propriedade são pagos postecipadamente, ou seja, no ano anterior. O rateio do imposto sobre a propriedade é provavelmente o mais comum, já que os impostos normalmente são pagos anualmente, não mensalmente. Além disso, se houver uma hipoteca, é provável que haja um depósito de impostos cobrados mensalmente para garantir que o valor faturado anualmente possa ser coberto quando recebido. Com base na data do fechamento, o comprador receberá um crédito pelo valor do imposto que será devido desde aquele dia até o início do ano fiscal. Então eles pagarão o imposto integral no vencimento. O vendedor pagará efetivamente sua parte dos impostos do ano ao comprador para ser usada na época do imposto.
Seguro de propriedade
O comprador será responsável pelo seguro a partir do dia de fechamento. O vendedor pode ter pago antecipadamente algum seguro, portanto receberia um crédito por qualquer valor pago, cobrindo dias após o fechamento.
Aluguéis
Isso é mais comum em negócios de apartamentos e multifamiliares, mas também são alugadas casas unifamiliares. O fechamento teria que ser no último dia do mês para evitar a exigência de rateio do aluguel. Se fechar, por exemplo, no meio do mês, o vendedor já terá cobrado os aluguéis do mês inteiro. O comprador receberá um crédito pelas rendas a partir do meio até ao final do mês.
O espaço comercial é mais complexo
Existem diferentes formas de estruturar arrendamentos comerciais. Alguns fazem com que os inquilinos paguem uma parte, ou mesmo a totalidade, dos impostos e outros custos de operação. Qualquer um deles poderia exigir rateio e, para um complexo de escritórios de varejo ou shopping center, isso exigiria cálculos para cada espaço alugado, se as despesas fossem compartilhadas com o proprietário.
Já mencionamos o rateio dos aluguéis comerciais, portanto, para um grande negócio de aluguel de espaço no varejo, pode haver muitos desses cálculos. É por isso que existem contadores.
Praticamente qualquer transação imobiliária envolvendo valores pré-pagos ou pós-pagos exigirá uma avaliação proporcional desses itens no demonstrativo de fechamento. Não é algo que o profissional imobiliário faça, mas ele precisa ser capaz de explicar isso ao cliente comprador ou vendedor.
