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Comprar um condomínio ou sobrado envolve mais do que quatro paredes e espaço aéreo interno, significa também comprar a associação de proprietários. Compradores inteligentes examinam todos os documentos da associação de proprietários, incluindo suas demonstrações financeiras mais recentes, para determinar se alguém está comprando um poço de dinheiro ou uma mina de ouro. Aqui estão as principais perguntas que um comprador deve fazer:
Qual é a solidez financeira da Associação de Proprietários de Casa?
Para determinar isso, peça e leia – sim, são longas, pelo menos 50 páginas ou mais – cópias dos seguintes documentos:
- Convênios, Condições e Restrições (CC&Rs)
- Estatutos e Regulamentos
- Atas de reunião do último ano
- HOA Demonstrações Financeiras
Esses documentos irão informá-lo sobre:
- Avaliações especiais sendo planejadas para lidar com manutenção adiada
- Melhorias de capital planejadas
- Quantidade de reservas de caixa
- Se a associação está sendo ou foi processada
- Histórico e probabilidade de aumentos nas taxas
Quotas Mensais
O que suas mensalidades compram para você? Inclui pagamento de:
- Água
- TV a cabo
- Manutenção do solo e jardineiros
- Recolha de lixo
- Serviços de esgoto
- Seguro
- Taxas de gestão profissional
- Piscina, spa ou centros de fitness
- Estradas e calçadas
- Estacionamento atribuído ou subterrâneo (e o número de vagas)
- Acesso ao portão
Como as taxas se comparam a outras taxas HOA semelhantes na área? Vendi um condomínio em um complexo antigo onde as taxas eram de US$ 120. Condomínios reformados na esquina estavam sendo vendidos com taxas de US$ 190. A principal diferença entre os dois complexos é que as unidades reformadas contavam com eletrodomésticos de aço inox e balcões de cozinha em granito. Então pergunto aos compradores: “Vale US$ 70 por mês para você possuir eletrodomésticos de aço inoxidável?” Para alguns compradores, essa resposta é “sim”.
Quem gerencia o complexo?
Complexos maiores requerem gestão profissional. Pode custar mais contratar uma empresa profissional, mas, no longo prazo, tende a economizar dinheiro. Os gestores profissionais exercem mais poder de negociação ao negociar serviços como licitações para jardineiros ou manutenção geral porque representam um número muito maior de complexos.
Quão silenciosas são as unidades?
Perguntar aos vizinhos dará aos potenciais compradores uma ideia do fator ruído, mas o mesmo acontecerá com dirigir pela área tarde da noite de sábado. É melhor comprar uma unidade de canto porque menos paredes comuns (contíguas) significam menos ruído. No entanto, o isolamento acústico não ajuda muito se o seu vizinho gosta de tocar Pink Floyd todos os domingos às 2 da manhã.
Uma cliente que comprou um apartamento no andar de baixo, perto das escadas que levam ao segundo andar, estava preocupada em ouvir o som de passos nas escadas, então sugeri que ela falasse com o ocupante do andar de cima. Acontece que o residente era o presidente do HOA e um defensor de manter as coisas quietas.
Quais são as comodidades, estacionamento e restrições para animais de estimação?
- Conheça os horários de utilização de piscinas, spas e áreas de lazer como quadras de tênis ou salas de jogos e verifique se esses horários estão de acordo com sua programação.
- Como é feito o estacionamento para hóspedes e quantas vagas estão escrituradas em cada unidade? É possível alugar uma vaga de estacionamento extra se precisar?
- Quanto você será cobrado para substituir uma chave perdida do portão de segurança ou da sede do clube?
- Quantos animais de estimação você pode ter? Existem restrições de tamanho? É permitido trazer animais de estimação pelo saguão na coleira?
Por fim, converse com as pessoas que moram lá. Pare no estacionamento ou na garagem no final da tarde, quando os proprietários voltam do trabalho. Se eles odeiam a associação de proprietários, dirão a você, em termos inequívocos, o que há de errado com ela. É melhor descobrir o sentimento e as razões por trás disso antes de comprar do que depois. HOAs têm o poder de regular e penalizar monetariamente os proprietários por violações como nunca antes, portanto, certifique-se de entender completamente o que está comprando antes de assinar o resultado final.
