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Você pode conseguir um ótimo negócio em uma casa à venda a descoberto que concorda em comprar na condição “como está”. Mas antes de assinar na linha pontilhada, você deve considerar se os riscos envolvidos valem o dinheiro que você economizará.
Uma venda a descoberto ocorre depois que um credor hipotecário concorda com uma transação que lhe rende menos dinheiro do que o devido ao mutuário. Como o banco já está perdendo dinheiro com a venda, não estará disposto a fazer nenhum reparo que o comprador normalmente solicitaria após uma inspeção residencial, mesmo aqueles que sejam questões de saúde e segurança. É por isso que a casa é vendida “como está”, ou seja, a sua condição atual ou a condição em que se encontrava quando o comprador a olhou pela primeira vez.
Exemplo de venda a descoberto
Numa venda a descoberto, o montante perdoado pelo banco pode exceder 50% do saldo da hipoteca não paga. O banco está disposto a vender com esse desconto se os valores das propriedades caírem nesse valor e os banqueiros souberem que isso é o melhor que podem esperar.
Os custos da venda são deduzidos do preço de venda. Digamos que uma casa com saldo hipotecário de $ 150.000 seja vendida a descoberto por $ 100.000. Se a comissão, taxas de título e garantia, impostos sobre a propriedade e todos os custos adicionais da venda totalizarem US$ 10.000, por exemplo, o banco receberá US$ 90.000. Se o banco autorizasse os reparos, o custo deles seria deduzido dos US$ 90 mil, rendendo ainda menos ao banco.
Preços de reparos
Muitos bancos avaliam as casas à venda a descoberto um pouco abaixo do valor de mercado para permitir reparos inesperados. Portanto, se você está pensando em comprar uma casa à venda “no estado em que se encontra”, o custo para fazer alguns reparos necessários já pode estar incluído no preço.
Casos em que o vendedor pode fazer reparos
Em raras ocasiões, o vendedor em uma venda a descoberto pode estar disposto a pagar a conta de determinados reparos. Mas você também deve compreender que o acordo de plena concorrência do banco pode impedi-los de fazê-lo.
Um acordo de plena concorrência é assinado entre o vendedor e o comprador para provar que eles não estão relacionados e não têm nenhum acordo comercial e, portanto, não estão tentando enganar o banco para uma venda a descoberto que beneficia o vendedor e o comprador, mas engana o credor. Este acordo também poderia impedir que o comprador e o vendedor negociassem a correção, mesmo de pequenos reparos, sem o consentimento do banco.
Alguns contratos estipulam que o vendedor deve entregar o imóvel ao comprador nas mesmas condições em que o comprador o visualizou pela primeira vez. Se algo aconteceu – digamos, o telhado começou a vazar – não está mais nas mesmas condições. Para manter a transação unida, o vendedor pode concordar em consertar o telhado. Mas não é obrigatório – nem mesmo permitido – em muitos casos.
Os requisitos de empréstimo da Federal Housing Administration afirmam que não pode haver pintura descascada em uma casa construída antes de 1978 devido a problemas de saúde relacionados à tinta com chumbo. Um comprador não obterá um empréstimo se o avaliador notar que a tinta está descascando.O vendedor pode raspar e repintar as áreas onde a tinta estava descascando se quiser que a transação seja fechada.
Questões de saúde e segurança
Molde no porão. Falta de porta corta-fogo entre a casa e a garagem. Exaustor do banheiro com saída para o sótão. Todas estas são questões de saúde e segurança. Mas algum deles é grande o suficiente para ser um obstáculo?
Alguns problemas de saúde e segurança que surgem durante uma inspeção são graves e outros são leves. Alguns lidam com violações de código que podem ser protegidas.
Ao comprar uma casa à venda a descoberto no estado “tal como está”, o resultado final é decidir se as preocupações que surgiram durante a sua inspeção – e o risco associado a problemas que podem surgir depois de se mudar para a casa – são compensadas pelo baixo preço de venda da casa.
