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Comprar um imóvel para alugar é uma forma eficaz de gerar renda antes ou durante a aposentadoria. Há muito em que pensar antes de prosseguir, portanto, avalie as receitas, despesas, retornos, recompensas e riscos esperados que acompanham a propriedade. Isso pode ajudá-lo a aproveitar ao máximo seu investimento.
Principais conclusões
- Um imóvel alugado pode ser uma forte fonte de renda se você fizer sua pesquisa.
- Possuir um imóvel alugado pode custar mais do que custa se estiver nas condições erradas.
- Existem outros riscos envolvidos na posse de um imóvel alugado, como vagas e danos.
- Se você está pensando em comprar um imóvel para alugar, um profissional financeiro pode ajudá-lo a decidir se é um bom investimento para você.
Quanto você pode esperar de renda de propriedade de aluguel?
Ao procurar um imóvel para alugar, é importante descobrir se o imóvel que você compra gerará uma renda decente. Afinal, um dos principais motivos para comprar um imóvel para alugar é obter renda com ele.
Por exemplo, suponha que você compre uma casa por US$ 100.000:
- Você aprende por meio de pesquisas que o aluguel médio desse tipo de imóvel naquele local é de US$ 1.000 por mês.
- Você pode então calcular que sua receita bruta (receita antes das despesas) será de US$ 12.000 por ano (US$ 1.000 x 12 = US$ 12.000).
- A propriedade oferece um rendimento bruto de 12% sobre o preço de compra ($ 12.000 / $ 100.000).
Para avaliar se o imóvel alugado tem boas perspectivas de geração de renda, utilize a regra do 1%, que diz que a renda bruta mensal do imóvel deve ser de pelo menos 1% do preço do imóvel para cobrir possíveis despesas com aluguel do imóvel. De acordo com esta regra do 1%, o imóvel acima tem boas perspectivas de geração de renda. Ele gera uma renda mensal bruta de US$ 1.000, ou exatamente 1% do preço do imóvel.
Importante
A regra do 1% por si só não deve ditar sua decisão de comprar um imóvel para alugar.
Uma propriedade que não atenda às diretrizes ainda pode ajudá-lo a atingir seus objetivos financeiros. Da mesma forma, uma propriedade que satisfaça a regra pode não ser um bom investimento se faltar a qualidade ou outros aspectos da propriedade.
Quais são as despesas de possuir um imóvel alugado?
Uma diretriz simples para estimar despesas é a regra dos 50%. Você deve presumir que seus custos serão de 50% de sua renda bruta anual da propriedade. Por exemplo, uma propriedade que ganha US$ 12.000 por ano pode incorrer em despesas de até US$ 6.000.
Para obter uma estimativa mais precisa, divida as despesas imobiliárias em dois grupos: despesas operacionais e despesas de capital.
As despesas operacionais são recorrentes: IPTU; seguro de propriedade; itens de manutenção e reparo de rotina; custos de gestão de propriedade; e custos de vagas. Os custos de vacância são as despesas que você suportará se o imóvel ficar desocupado por um tempo.
As despesas de capital costumam ser despesas grandes e não planejadas. Eles podem variar desde a substituição de um aquecedor de água ou ar condicionado quebrado até a substituição de um telhado, cerca, piso ou encanamento danificado.
Observação
Você provavelmente não conseguirá embolsar a renda bruta de sua propriedade. Você terá que pensar nas despesas em que incorrerá como proprietário do imóvel.
Continuando o exemplo acima, suponha que você calcule que as despesas operacionais custarão cerca de US$ 1.000 por ano. Você também planeja reservar outros US$ 1.000 por ano para pagar despesas de capital.
Quais são os retornos ao comprar um imóvel para alugar?
Com suas receitas e despesas brutas, você pode calcular o retorno em dinheiro do seu imóvel alugado. Isso ajuda você a descobrir sua lucratividade.
Primeiro, subtraia as despesas operacionais da receita bruta. É assim que você encontra o lucro operacional líquido anual de US$ 11.000 (US$ 12.000 – US$ 1.000). Em seguida, divida a receita operacional líquida pelo preço de compra do imóvel para aluguel (100 x (US$ 11.000 ÷ US$ 100.000)) para obter o retorno em dinheiro de 11%.
Não existe uma regra rígida para um retorno “bom”, mas uma faixa de 8% a 12% é razoável, fazendo com que a taxa de 11% pareça promissora.
Tenha em mente que o retorno em dinheiro não leva em consideração despesas de capital ou financiamento (pagamentos de hipotecas). Veja como você pode descobrir se ainda teria fluxo de caixa mensal positivo após essas despesas: Subtraia as despesas de capital mensais e o pagamento mensal da hipoteca da receita operacional líquida mensal.
Dica
Para obter uma estimativa do retorno que você pode esperar de possuir um imóvel alugado, experimente a Calculadora de Propriedades de Investimento da AARP.
Nesse caso, sua receita operacional líquida mensal é de cerca de US$ 917 (US$ 11.000/12). Se você tiver $ 83 em despesas de capital mensais e um pagamento mensal de hipoteca de $ 500, subtraia essas despesas de $ 917 para obter $ 334. Esse é o seu fluxo de caixa após despesas de capital e financiamento.
Quais são os benefícios versus riscos?
As vantagens de comprar imóveis geradores de renda incluem:
- Você recebe renda passiva.
- Sua propriedade pode aumentar de valor.
- Você pode aproveitar as deduções do imposto sobre imóveis para aluguel.
- Você se beneficia da diversificação.
Você não precisa trabalhar para ganhar o dinheiro gerado por um imóvel alugado. Isso o torna muito atraente para aposentados com renda limitada. Se você comprar o imóvel imediatamente, sem empréstimo, poderá desfrutar de um fluxo de caixa mensal ainda maior.
Idealmente, o valor da propriedade aumentará com o tempo, o que significa que você poderá lucrar novamente no momento da venda, mas geralmente terá que pagar impostos sobre ganhos de capital sobre a propriedade se vendê-la com lucro. Embora a receita de aluguel seja tributável, as despesas de aluguel, como despesas operacionais, são consideradas dedutíveis do imposto e podem compensar parte do imposto que você paga sobre a receita de aluguel.
Possuir um imóvel alugado também traz riscos:
- Você pode experimentar vagas.
- Você pode conseguir um mau inquilino.
- Sua propriedade pode ser danificada.
- Você pode gastar mais do que ganha em renda.
- Sua propriedade pode diminuir de valor.
As vagas acontecem quando um imóvel alugado fica vazio entre os locatários. Como nenhum inquilino mora na propriedade durante esse período, isso diminui seu retorno. Também pode ser necessário despejar um inquilino, o que pode causar uma vaga. As vagas de longo prazo podem diminuir o valor do imóvel alugado como um investimento gerador de renda.
Importante
Investir em imóveis agrega mais variedade ao seu portfólio. Isso pode ajudar a proteger-se contra os altos e baixos de outros setores do mercado de ações.
Sempre existe a chance de você acabar gastando mais na propriedade do que ganha por ter inquilinos. Eles podem danificar sua propriedade, por exemplo. Os danos muitas vezes acontecem porque é menos provável que as pessoas se importem com um lugar que não lhes pertence.
Talvez você precise pedir mais dinheiro emprestado para fazer reparos ou cobrir custos ou perdas extras. Nesses casos, a propriedade está tirando dinheiro de você em vez de gerá-lo. Isso também pode acontecer se o valor da propriedade cair devido às condições de mercado ou outras crises. Se você estivesse planejando usar parte do patrimônio da propriedade para fazer algumas melhorias, uma queda no valor poderia reduzir o patrimônio da propriedade.
O resultado final
Um imóvel alugado pode fornecer uma fonte estável de renda, mas, como qualquer investimento, você precisa saber no que está se metendo antes de comprar.
Analisar a receita, os custos e o retorno potenciais da propriedade pode ajudá-lo a descobrir sua lucratividade. Certifique-se de pensar também nos riscos e recompensas. Um gestor de propriedade de uma empresa qualificada pode ajudar a reduzir os riscos; eles podem ajudá-lo a encontrar inquilinos de alta qualidade. Eles também podem ter contatos na área local que podem fazer reparos por menos.
Considere conversar com um contador público certificado (CPA) que tenha experiência em trabalhar com clientes que possuem imóveis para alugar. Eles terão muitos clientes que tiveram boas e más experiências com imóveis para alugar, o que significa que poderão fornecer um ponto de vista objetivo sobre a compra de um imóvel para alugar. Eles também podem mostrar como maximizar seu potencial de renda.
Perguntas frequentes (FAQ)
É possível possuir um imóvel alugado com hipoteca?
Você não precisa pagar em dinheiro por um imóvel alugado. Se você se qualificar para uma hipoteca e tiver pelo menos 20% em dinheiro para investir em uma casa que usará para obter renda de aluguel, poderá possuir um imóvel alugado enquanto efetua os pagamentos.
Pagarei imposto sobre a renda de aluguel que possuo?
Você pagará imposto federal sobre a renda de aluguel e reportá-lo-á da mesma forma que informa outras receitas em sua declaração de imposto de renda. Atualmente, existem nove estados que não cobram imposto de renda e, portanto, você não pagaria imposto sobre a renda de aluguel lá: Alasca, Flórida, Nevada, New Hampshire, Dakota do Sul, Tennessee, Texas, Washington e Wyoming.
Posso usar minha casa principal como aluguel?
Na maioria dos casos, você pode transformar a casa em que mora agora em um imóvel para alugar, mas primeiro será necessário verificar algumas coisas. Verifique com sua companhia hipotecária quais restrições ela possui, se houver. Para alguns empréstimos à habitação, você deve morar na casa em tempo integral por pelo menos um ano antes de alugá-la. Verifique com a associação de proprietários de sua casa, se você tiver uma, para ter certeza de que não é contra as regras transformar sua casa em aluguel.
