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Uma hipoteca “invertida” ou “subaquática” ocorre quando o saldo principal restante excede o valor justo de mercado da propriedade. Isso pode acontecer por vários motivos, mas muitas vezes está ligado a quedas na economia.
Muitos proprietários apressaram-se a desfazer-se das suas casas invertidas quando os preços das habitações diminuíram em 2005, mas outros resistiram. Eles assistiram à queda dos preços de suas casas e muitos provavelmente se sentiram como se fossem o capitão de um navio que estava afundando.
A boa notícia é que existem muitas opções disponíveis se você se encontrar nessa situação. Os credores quase invariavelmente perdem dinheiro em situações de execução hipotecária, então você pode ter mais poder de barganha do que pensa.
Principais conclusões
- Seu banco pode estar disposto a reduzir o principal para corresponder ao valor de mercado da casa.
- Você pode vender a casa a descoberto pelo valor de mercado e não dever mais nada.
- Modificações de empréstimos e opções de refinanciamento podem estar disponíveis por meio de programas bancários ou governamentais.
- As opções com resultados menos desejáveis incluem ir embora, dar a casa ao banco ou declarar falência.
Mantenha o curso
Os valores das casas são muito parecidos com os valores das ações: sobem e descem de acordo com as tendências do sentimento dos investidores e das condições económicas e de mercado. Se você puder ficar em casa e continuar pagando a hipoteca, esse é o método menos problemático e melhor para reverter a hipoteca invertida.
O valor da sua casa tem uma boa chance de aumentar. Na mesma nota, há uma boa chance de que caia ou nem suba. Em qualquer caso, continuar a fazer pagamentos compensa os juros do seu empréstimo e começa a pagar o principal, o que começa a colocar a sua hipoteca do lado certo.
Você também pode fazer algumas melhorias que agregarão valor à sua casa, como atualizações na cozinha e no banheiro (novamente, se você puder).
Uma redução principal
Outra boa solução para sua casa de cabeça para baixo é virá-la novamente por meio de um programa de redução de principal.
Observação
O problema dessa opção é que seu banco teria que esquecer e perdoar aquela parcela da dívida hipotecária que não está coberta pelo valor. Nem todo banco fará isso, mas não custa perguntar.
Pode parecer contra-intuitivo que o banco recuse uma redução do capital porque gostaria de fazer uma venda a descoberto, o que também envolve o perdão da dívida. Ao mesmo tempo, você pode se perguntar por que o banco não perdoa a dívidavocê—um mutuário que efetuou os pagamentos dentro do prazo e está em situação regular com o banco — em vez de um comprador terceirizado.
Essa seria uma excelente pergunta a ser feita ao seu banco se você tentar negociar um acordo de redução.
A solução de venda a descoberto
Uma venda a descoberto é provavelmente a sua segunda melhor opção do ponto de vista puramente financeiro, logo após uma redução do principal.
Uma venda a descoberto elimina a dívida hipotecária e o processo o libertará da obrigação e responsabilidade da hipoteca, pelo menos em alguns estados. O banco concorda em permitir que você venda sua casa pelo valor justo de mercado, mesmo que esse valor seja inferior ao saldo do empréstimo.
Observação
Uma venda a descoberto pode ser menos dispendiosa para o banco do que uma execução hipotecária.
Existem muitos tipos diferentes de vendas a descoberto, então converse com um agente experiente em vendas a descoberto para descobrir qual é o melhor para você. A experiência de um agente experiente pode fazer a diferença entre você receber dinheiro pela sua venda a descoberto ou fazer com que o banco rejeite totalmente a sua venda a descoberto.
Modificação do empréstimo
Seu banco pode preferir modificar sua hipoteca. Este processo pode reduzir seus pagamentos mensais, mas estenderá o prazo do seu empréstimo para compensar. Esse método geralmente é usado por proprietários que desejam manter a casa que possuem, independentemente da quantidade de dinheiro que gastam nela no longo prazo.
Os proprietários que escolhem essa rota normalmente estão empregados e podem arcar com seus pagamentos mensais. No entanto, tendem a pagar mais de um terço do seu rendimento mensal bruto, preferem manter a casa e gostariam de encontrar uma forma de reduzir os seus pagamentos.
A solução de refinanciamento
O governo federal estabeleceu um programa de assistência à habitação após o grande declínio no valor das casas após a crise financeira de 2007 a 2009. Chamado de Programa de Refinanciamento de Casas Acessíveis (HARP), ajudou mais de 3,5 milhões de proprietários a refinanciar as suas hipotecas Fannie Mae e Freddie Mac. No entanto, o programa expirou em dezembro de 2018.
Fannie Mae e Freddie Mac desenvolveram programas de substituição para proprietários de casas subaquáticas. O programa Freddie Mac Enhanced Relief Refinance permite que proprietários com hipotecas Freddie Mac ou empréstimos não refinanciados através do HARP antes de 31 de dezembro de 2018 refinanciem suas casas.
A Fannie Mae oferece uma opção de refinanciamento de alto valor de empréstimo para proprietários de casas que também estão de cabeça para baixo. Apenas as hipotecas da Fannie Mae podem ser refinanciadas e precisam ter uma data de vencimento de 1º de outubro de 2017 ou posterior.
Observação
A maioria dos mutuários que solicitam um refinanciamento o fazem porque desejam manter suas casas e reduzir seus pagamentos mensais e taxas de juros.
A principal desvantagem é que o refinanciamento não reduz o saldo principal e você precisará de um empréstimo patrocinado pelo governo. Uma hipoteca através de um banco geralmente não será refinanciada se estiver submersa – a maioria dos bancos exige que o capital de uma casa seja aprovado.
Apenas vá embora
Afastar-se (também chamado de “inadimplência estratégica”) do pagamento da hipoteca pode parecer uma boa ideia à primeira vista. É fácil ficar farto depois de tentar trabalhar dentro do sistema de um banco, mas não conseguir resolver uma situação que não foi sua culpa. Muitos proprietários frustrados e irritados tendem a parar de pagar a hipoteca e enviar a casa para execução hipotecária.
Você pode pensar que está “agredindo o banco” ao fazer isso, mas provavelmente acabará se machucando. Seu crédito será afetado, o banco executará a hipoteca e você provavelmente terá que esperar mais sete anos antes de poder se qualificar para uma hipoteca novamente. A inadimplência estratégica é uma opção, mas não é muito boa se você precisar de crédito.
Dê a casa ao banco
Você não pode devolver uma casa ao banco, porque o banco não era o proprietário dela. Um banco pode confiscar uma casa hipotecada, reivindicando a garantia do empréstimo, mas não a “retoma” per se.
Bancosvaiàs vezes, no entanto, oferecem-se para permitir que os proprietários lhes doem suas propriedades. Este processo é chamado de “escritura em substituição à execução hipotecária”. Você está efetivamente dizendo: “Não vou fazer mais pagamentos de hipoteca, mas você não precisa executar a hipoteca, porque vou apenas lhe dar a propriedade”. Esse acordo geralmente é do interesse do banco, mas raramente é do interesse do proprietário. Seu crédito ainda será prejudicado e é improvável que você saia com nada mais do que teria se tivesse entrado em inadimplência e entrado em execução hipotecária.
A solução para falências
A falência é (ou deveria ser) o seu último esforço, especialmente se a sua casa de cabeça para baixo for o seu único problema financeiro. Mas você pode considerar pedir proteção contra falência se suas outras dívidas ficarem fora de controle e você precisar desesperadamente de algum alívio financeiro.
Um pedido de falência do Capítulo 7 apaga ou “descarrega” suas dívidas restantes depois que o administrador toma posse de qualquer propriedade não isenta que você possui e a vende para satisfazer o máximo possível do que você deve.
A falência do Capítulo 13 envolve a celebração de um plano de pagamento plurianual para saldar suas dívidas sob a supervisão do tribunal. Os termos tendem a ser melhores do que aqueles com os quais você está lutando.
Você provavelmente perderá sua casa em um processo do Capítulo 7, mas poderá salvá-la em uma falência do Capítulo 13. Isso ocorre porque os pagamentos da hipoteca normalmente estão incluídos no seu plano de pagamento.
