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Principais conclusões
- A relação empréstimo-valor máximo estabelece um limite máximo para a quantidade de dinheiro que um credor está disposto a fornecer a você, em relação ao valor da garantia que garante o empréstimo.
- A maioria dos credores hipotecários e de empréstimos para automóveis estabelece índices máximos entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo.
- A relação entre o valor do empréstimo é calculada dividindo a quantidade de dinheiro que você pediu emprestado pelo valor da sua garantia. É expresso como uma porcentagem.
- Você pode reduzir a relação entre o valor do empréstimo efetuando um pagamento inicial maior em um empréstimo para uma casa ou um carro, ou oferecendo uma garantia para um empréstimo que vale mais do que você deseja pedir emprestado.
Definição e exemplos de índices máximos entre empréstimo e valor
A relação valor-empréstimo máximo é um limite rígido para a quantidade de dinheiro que um credor está disposto a fornecer quando você contrai um empréstimo garantido. Refere-se à quantidade de dinheiro que estão dispostos a emprestar em relação ao valor do imóvel que garante o empréstimo. Os rácios máximos entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo aplicam-se quando você contrai empréstimos garantidos com ativos atuando como garantia.
Os credores que concedem empréstimos hipotecários e de automóveis geralmente estabelecem relações máximas entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo. Por exemplo, a Fannie Mae oferece aos compradores de casas pela primeira vez e aos proprietários que desejam refinanciar com a Fannie Mae várias opções de empréstimos com uma relação empréstimo-valor (LTV) máxima de 97%.
O índice LTV máximo é calculado dividindo o valor que você deseja tomar emprestado pelo valor de mercado avaliado da garantia do empréstimo. Esse número geralmente é expresso como uma porcentagem. Por exemplo, se você quiser comprar uma casa avaliada em US$ 250.000 e o índice LTV máximo for de 97%, o valor máximo de financiamento que o credor forneceria seria de US$ 242.500 (97% de US$ 250.000).
Tradicionalmente, muitos credores hipotecários convencionais estabelecem uma relação empréstimo-valor máxima de 80%, o que significa que você precisa fazer um pagamento inicial de 20% para comprar uma casa. Os 80% é o valor que o credor está disposto a financiar do valor de mercado da casa.
No entanto, muitos credores agora oferecem alternativas que permitem pagamentos iniciais mais baixos e índices máximos de LTV mais elevados.
Observação
Índices máximos de LTV mais altos são mais arriscados para os credores porque há uma chance maior de inadimplência, como a execução hipotecária de uma casa. Isso significa que você pode ter que pagar um seguro hipotecário se pagar menos de 20% ao comprar uma casa.
Como funcionam os índices máximos de empréstimo/valor
Os rácios máximos entre o empréstimo e o valor impedem que os credores financiem mais do que uma determinada percentagem de algumas compras ou emprestem dinheiro que exceda uma determinada percentagem da garantia que garante o empréstimo. Eles exigem que você traga algum dinheiro para a mesa, o que pode ajudar a reduzir o risco do credor. Eles são muito comuns para hipotecas e empréstimos para automóveis, mas também podem ser aplicados a outros tipos de dívida garantida.
Para compreender os rácios máximos entre empréstimo e valor, primeiro é importante compreender os rácios entre empréstimo e valor em geral. A relação entre o valor do empréstimo é determinada dividindo o saldo principal do empréstimo pelo valor de mercado atual avaliado da garantia que garante o empréstimo.
Por exemplo, para determinar a relação empréstimo-valor máxima de uma hipoteca residencial, você precisaria do valor emprestado e do valor de avaliação atual da casa (geralmente usando um avaliador profissional). Você então dividiria o valor emprestado pelo valor de avaliação atual.
Por exemplo, se você quisesse contrair um empréstimo de $ 100.000 para comprar uma casa atualmente avaliada em $ 200.000, calcularia a relação entre o valor do empréstimo dividindo $ 100.000 por $ 200.000 e depois expressaria o resultado como uma porcentagem. Nesse caso, você teria uma relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo de 50% porque estaria emprestando 50% do valor da casa.
A relação valor-empréstimo máximo é simplesmente o valor máximo do empréstimo que um credor está disposto a aprová-lo com base no valor da sua garantia.
Empréstimos com diferentes índices máximos de LTV
Os rácios máximos entre o empréstimo e o valor são geralmente estabelecidos pelos credores que concedem empréstimos garantidos, que são empréstimos garantidos pela garantia subjacente. Hipotecas e empréstimos para automóveis são exemplos bem conhecidos de empréstimos garantidos que geralmente possuem requisitos máximos de valor do empréstimo.
Observação
A relação máxima específica entre empréstimo e valor provavelmente variará de acordo com o credor e o programa de empréstimo. O credor também pode ter requisitos adicionais, como pontuação de crédito mínima ou nível de renda.
Um exemplo de relação empréstimo-valor máximo é a hipoteca Loan-to-Value de 97% da Fannie Mae. Este programa estabelece uma relação empréstimo-valor máxima de 97%, ou 105% com uma garantia subordinada do Community Seconds. A Fannie Mae oferece este programa para compradores de casas que, de outra forma, se qualificariam para uma hipoteca, mas não têm meios para um grande pagamento inicial.
Outro exemplo são os empréstimos de refinanciamento simplificado da Federal Housing Administration (FHA), que têm uma relação empréstimo-valor máxima de 97,75% com uma avaliação.
Existem também os empréstimos à habitação do Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) que podem oferecer rácios máximos de LTV mais elevados, como até 100%, para veteranos elegíveis, militares e sobreviventes com pleno direito.
Conforme mencionado, alguns credores hipotecários têm uma relação valor-empréstimo máxima de 80%, o que exige que você pague 20% adiantado para garantir o empréstimo. Se você conseguir garantir um empréstimo com um índice LTV máximo mais alto, poderá ter que pagar um seguro hipotecário. Por exemplo, você pode pagar 10% para garantir uma hipoteca com um LTV máximo de 90% e pagar o seguro hipotecário junto com os pagamentos mensais da hipoteca. O bom é que muitos credores hipotecários permitem que você solicite o cancelamento do seguro hipotecário quando o índice LTV cair para 80% ou menos.
