O que é uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial?

Definição e exemplo de hipoteca de conversão de patrimônio residencial

Uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial (HECM) é um produto de hipoteca reversa segurado pelo governo. Ele permite que pessoas com 62 anos ou mais recebam um empréstimo com base no patrimônio disponível em sua casa.

• Acrônimo: HECM

Os mutuários podem solicitar um HECM através dos bancos que os oferecem e que são aprovados pela Federal Housing Administration (FHA). Os candidatos são obrigados a receber aconselhamento de um conselheiro aprovado para saber mais sobre essas hipotecas, bem como sobre suas outras opções.

Digamos que você tenha uma casa no valor de $ 400.000 e uma hipoteca existente com $ 25.000 restantes. Seu credor determina que você pode obter um HECM por US$ 300.000. O HECM paga sua hipoteca existente e você recebe o pagamento do valor restante. Você não precisa fazer pagamentos do empréstimo, mas os juros devidos aumentarão o saldo principal devido ao longo do tempo.

Como funcionam as hipotecas de conversão de patrimônio residencial

Se você for aprovado para uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial, o valor do empréstimo será determinado por uma combinação do valor do patrimônio líquido da sua casa, a idade do mutuário mais jovem e a taxa de juros atual. Você pode optar por efetuar pagamentos durante o prazo do empréstimo, mas não é obrigatório.

Você pode optar por receber seus rendimentos do HECM de uma só vez, em pagamentos mensais ou como uma linha de crédito. Caso opte por receber o valor em parcelas mensais, o Saude Teu do empréstimo aumentará a cada mês. Se você optar por uma linha de crédito, o empréstimo terá uma taxa de juros ajustável e o Saude Teu aumentará sempre que você sacar dinheiro dele.

Se você não efetuar os pagamentos, os juros acumulados serão adicionados ao saldo do empréstimo e o empréstimo será liquidado quando a casa mudar de proprietário. Isso significa que seu patrimônio pagará o empréstimo quando você morrer. Se você vender a casa, o empréstimo deverá ser quitado naquele momento.

Como obter uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial

As hipotecas de conversão de patrimônio residencial estão disponíveis nos mesmos tipos de credores bancários que fazem hipotecas residenciais convencionais. Contanto que um banco seja aprovado pela FHA, ele deverá ser capaz de realizar HECMs. Visite sua agência habitual para descobrir. Se eles não os oferecerem, peça uma recomendação.

Os seguintes itens são os requisitos para se qualificar:

• Aconselhamento pré-candidatura
• Idade do mutuário de 62 anos ou mais
• Casa usada como residência principal
• Mutuário aprovado como disposto e capaz de efetuar pagamentos de seguros e impostos sobre a propriedade
• Equidade suficiente na casa
• Deve morar em residência unifamiliar; uma unidade de uma casa de duas a quatro unidades; um condomínio aprovado pelo HUD; ou uma casa pré-fabricada que atenda aos requisitos da FHA
• O mutuário não deve estar inadimplente em nenhuma dívida federal

Prós e contras de hipotecas de conversão de patrimônio residencial

Prós explicados

• Dá às pessoas acesso a um fluxo de renda: Para aqueles com pouca ou nenhuma renda, uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial pode fornecer um fluxo constante de fundos para ajudar nas despesas.
• Permite que as pessoas aproveitem o patrimônio da casa sem vender: Os mutuários podem beneficiar do valor da sua casa sem terem de a vender primeiro e utilizar os rendimentos.

Contras explicados

• O interesse aumenta rapidamente: HECMs podem ser problemáticos se a taxa de juros for alta ou se você apenas se qualificar para uma taxa ajustável. Os juros acumulados aumentam muito rapidamente se você decidir não fazer pagamentos, e pode não haver mais patrimônio na propriedade no momento em que você deseja ou precisa se mudar. Isso significa redução de ativos para você e seus herdeiros no futuro.
• As taxas podem aumentar seus custos: Você também deve considerar as taxas. Você tem que pagar pelo aconselhamento pré-HECM antes mesmo de se inscrever. Quando o empréstimo é originado, o credor pode cobrar uma taxa de originação de até US$ 6.000, embora a taxa seja limitada a esse valor pela lei federal.Os custos de fechamento, como seguro de título, custos de avaliação, inspeções e taxas de registro, aumentam rapidamente e podem acabar chegando a quatro ou até cinco dígitos. A FHA também cobra uma taxa inicial pelo prêmio do seguro hipotecário (MIP).Esses são apenas os custos iniciais. Encargos de serviços anuais ou mensais e MIPs também são cobrados e adicionados à Saúde Teu do empréstimo.

Alternativas para hipotecas de conversão de patrimônio residencial

O HECM é um dos três tipos de hipotecas reversas. Cada tipo é usado por pessoas que pagaram a maior parte da hipoteca de sua casa ou são proprietárias de sua casa. Os outros dois tipos são hipotecas reversas de propósito único e hipotecas reversas proprietárias.

Hipotecas reversas de propósito único

Hipotecas reversas de propósito único são oferecidas por alguns governos estaduais e locais e organizações sem fins lucrativos. Esse tipo é mais barato que os outros dois, mas só pode ser usado para uma finalidade, como reparos ou reformas residenciais.

Hipotecas reversas proprietárias

As hipotecas reversas proprietárias são hipotecas reversas privadas que não são seguradas pelo governo. Esses programas são oferecidos por bancos, com termos e condições próprios. Você pode encontrar uma hipoteca reversa proprietária com melhores termos e taxas relacionadas do que um HECM.

A principal desvantagem de muitas hipotecas reversas proprietárias é que não há seguro governamental do valor da garantia. Você também pode ser obrigado a pagar o empréstimo se o valor da sua casa cair. A FHA garante HECMs para que você não precise compensar a diferença se o valor da casa cair.

Uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial é uma boa ideia?

Se você tem muito patrimônio em sua casa, poucos ou nenhum outro ativo e precisa de renda ou dinheiro, uma hipoteca de conversão de patrimônio residencial pode funcionar bem para você. Se você já possui outros ativos que pode usar ou uma renda boa e estável, considere adiar um HECM até precisar dele.