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Principais conclusões
- As Empresas Operacionais Imobiliárias (REOCs) compram, desenvolvem, administram e vendem imóveis.
- Ao contrário dos REITS, os REOCs não exigem a distribuição de qualquer parte do lucro líquido.
- Os REOCs têm menos restrições às atividades comerciais em comparação com os REITs.
- Ao contrário dos REITS, os REOCs enfrentam dupla tributação, tanto a nível da entidade como a nível dos acionistas.
Definição e exemplos de empresas operacionais imobiliárias
Uma operadora imobiliária é uma empresa formada para comprar, administrar, desenvolver e vender imóveis. Eles podem ou não ser negociados publicamente. Ao contrário dos REIT, também não são obrigados a distribuir uma determinada percentagem dos seus lucros como dividendos.
Os REOCs podem ter outros segmentos de negócios, mas seu negócio principal é o imobiliário. Eles encontram propriedades em dificuldades ou desenvolvem novas para vender ou administrar se o preço for justo.
Observação
Hilton Hotels foi a primeira empresa operadora imobiliária formada nos EUA em 1947.
Outro exemplo de REOC com sede nos EUA é a Howard Hughes Corp. A Howard Hughes Corp foi desmembrada da operadora de shopping REIT General Growth Properties em 2010.
Como REOC, Howard Hughes não obtém a maior parte de sua receita da posse e do aluguel de imóveis, como fazem muitos REITs. Em vez disso, desenvolve Comunidades Planejadas Mestres (MPCs). MPCs são bairros enormes que incluem comodidades como parques, lojas, quadras de tênis, etc., além de moradias. Em 2020, Howard Hughes tinha MPCs abrangendo mais de
80.000 acres, com aproximadamente 7.000 acres residenciais de terreno adicional que esperava desenvolver.
Ao contrário da sua antiga empresa-mãe, a atual administração da empresa não queria que a Howard Hughes Corp fosse um REIT. O gerente ativista de fundos de hedge Bill Ackman, que também atua como presidente da Howard Hughes Corp., disse em 2010 que a empresa optou por não se tornar um REIT.
A decisão, de acordo com Ackman, foi motivada por limitações impostas ao RIETS quando se trata de “ativos mantidos para venda no curso normal dos negócios, a grande quantidade de capital e tempo necessários para ativos de desenvolvimento e o fato de que os investidores avaliam principalmente os REITs com base em seu fluxo de caixa livre distribuível”.
Como funcionam as empresas operadoras de imóveis?
Os REOCs compram, administram e/ou desenvolvem imóveis, incluindo propriedades residenciais, arranha-céus comerciais e até mesmo shoppings e outros shopping centers.
Observação
Sem distribuições de dividendos obrigatórias, as empresas operadoras do setor imobiliário podem optar por reinvestir o lucro líquido para crescimento futuro.
Assim como a Howard Hughes Corp, muitos REOCs escolhem o tipo de entidade para ter a capacidade de crescer agressivamente. A empresa não só pode optar por limitar as distribuições (ou mesmo cancelá-las), mas também tem a liberdade de se ramificar em negócios totalmente não imobiliários.
Essa liberdade entra em jogo com o desenvolvimento imobiliário para venda. Onde os REITs teriam dificuldade em desenvolver e vender novas propriedades, os REOCs podem comprar terrenos e mantê-los até o momento certo e então escolher quais propriedades alugar e quais vender.
REOC vs. REITs
Existem muitas semelhanças entre REOCs e REITs. Ambos são veículos de investimento imobiliário. Ambos são liderados por uma administração composta por um conselho de administração responsável pela proteção dos interesses dos acionistas. Os acionistas de ambos podem votar nos assuntos da empresa.
Apesar destas semelhanças estruturais, existem diferenças marcantes entre REOCs e REITs.
| REOC | REIT |
| Pode ter interesses comerciais fora do setor imobiliário sem restrições | Mais de 75% da receita bruta deverá vir da atividade imobiliária. Outras restrições sobre tipos de ativos e desenvolvimento |
| Sem mandato para pagar dividendos aos investidores | Deve pagar pelo menos 90% do lucro tributável como dividendos aos investidores |
| Investimento REOC sujeito a dupla tributação | Sem dupla tributação |
| Sem mandato para o número de investidores | Requer número mínimo de investidores |
Os fundos de investimento imobiliário possuem e gerem bens imobiliários como os REOC, mas os REIT devem pagar pelo menos 90% do rendimento tributável como distribuições, investir pelo menos 75% dos seus activos em bens imobiliários e obter pelo menos 75% do seu rendimento bruto de bens imobiliários.
Observação
Se o REIT atingir a sua taxa de pagamento, não haverá dupla tributação.Os REOCs e outras empresas C enfrentam dupla tributação: o rendimento líquido das empresas é tributado e depois o rendimento de dividendos do investidor é tributado.
Este tratamento fiscal favorece os REIT porque os investidores não têm de lidar com a dupla tributação e beneficiam da taxa de distribuição exigida. A principal diferença é a flexibilidade dos REOCs para reinvestir o lucro líquido. No que diz respeito à análise, ambos os tipos de negócios são avaliados com base nos fundos da operação (FFO). Como muitos REOCs ainda pagam dividendos (mas não exatamente os 90% do lucro líquido que os REITs pagam), o modelo de desconto de dividendos e outras análises de investimento em renda também podem ser usados.
O que isso significa para investidores individuais
É importante diversificar seu portfólio em diferentes setores e classes de ativos. Se você não deseja comprar um imóvel e prefere um investimento imobiliário passivo, há uma série de opções disponíveis.
Muitos investidores diversificam para o setor imobiliário por meio de REITs. Os REOCs podem proporcionar uma oportunidade de crescimento, bem como diversificação e proteção contra a inflação. Mas pese os riscos e avalie seus objetivos financeiros antes de investir.
