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Em certos estados, é comum que um contrato de empréstimo hipotecário inclua uma cláusula de revogação. Esta cláusula estabelece que a titularidade total da propriedade hipotecada será transferida para você somente depois que a hipoteca for paga integralmente.
Se você encontrará uma cláusula de anulação em sua hipoteca depende do estado em que você mora, mas essas cláusulas estão enraizadas em uma questão-chave: quem é o dono da casa no momento em que seu empréstimo hipotecário é encerrado: você ou seu credor? A resposta pode ser muito relevante se você não conseguir pagar a hipoteca e enfrentar a execução hipotecária.
Definição e exemplos de cláusulas de anulação
Uma cláusula de anulação afirma que o título de uma propriedade hipotecada no contrato de empréstimo depende do pagamento integral do empréstimo hipotecário pelo mutuário. Uma cláusula de anulação dá ao credor a propriedade técnica da casa a partir do início do empréstimo, mesmo que o comprador tenha uso total da propriedade durante a vigência do empréstimo.
A palavra “anulação” refere-se a declarar uma condição contratual nula e sem efeito, e é frequentemente usada ao concluir um conjunto de pagamentos, como pagamentos de hipotecas, altera as condições do contrato, incluindo a transferência de um título do credor para o mutuário.
Os estados onde as cláusulas de anulação são comuns são aqueles que seguem uma teoria específica de propriedade relacionada aos empréstimos hipotecários, chamada teoria do título. Mais de metade dos estados dos EUA apoiam a teoria do título e, portanto, têm cláusulas de revogação nos seus acordos de hipoteca.
Um exemplo de como isso poderia funcionar seria se você assinasse um contrato de empréstimo hipotecário para comprar sua residência principal em um estado de teoria do título. Incluída no documento estava uma disposição declarando que o credor detém o título de sua propriedade até que você conclua todos os pagamentos da hipoteca de 30 anos. Se você tiver alguns anos de hipoteca e houver uma mudança nas circunstâncias que signifique que você não pode efetuar seus pagamentos, o credor tem o direito de entrar com uma ação de execução hipotecária no sistema judicial contra você, na tentativa de tomar posse da casa.
Como funciona uma cláusula de anulação
As cláusulas de anulação fazem parte de como a lei hipotecária determina quem tem o título completo de uma propriedade. Na prática, os novos proprietários podem sentir-se proprietários plenos das suas casas, no sentido de que são eles que tomam as decisões sobre a modificação da propriedade e são eles que aí vivem. No entanto, os credores mantêm tecnicamente a capacidade de tomar posse da casa e vendê-la para recuperar as suas perdas através da execução hipotecária em casos de falta de pagamento.
A forma como esse procedimento ocorre, entretanto, depende da linguagem real da documentação do empréstimo e das leis desse estado. Nos estados que subscrevem a teoria do título nas suas leis, as cláusulas de anulação abrem caminho para que um credor utilize a execução hipotecária judicial através dos tribunais se um mutuário não pagar a sua hipoteca antes de a pagar na totalidade.
Embora as leis possam mudar, os seguintes estados são geralmente considerados estados de teoria do título, então você pode esperar ver uma cláusula de anulação nos contratos de hipoteca:
- Alasca
- Arizona
- Califórnia
- Colorado
- Washington, DC
- Geórgia
- Idaho
- Mississipi
- Missouri
- Nebrasca
- Nevada
- Carolina do Norte
- Óregon
- Dakota do Sul
- Tenessi
- Texas
- Utá
- Virgínia
- Estado de Washington
- Virgínia Ocidental
- Wyoming
Alternativas às cláusulas de anulação
Alternativamente, um estado pode seguir uma teoria de garantia, na qual o título passa para o mutuário quando a compra ocorre. O credor mantém um penhor sobre a propriedade, com o qual poderá executar a hipoteca, se necessário. Nesses casos, os processos de execução hipotecária em um estado de teoria de penhor passarão por um administrador em vez de pelos tribunais.
A outra alternativa, a teoria intermédia, funciona como uma espécie de meio-termo, em que o mutuário detém o título, mas o incumprimento do empréstimo reverte esse título de volta ao credor.
Observação
Geralmente é mais desafiador para um credor assumir a propriedade de uma casa em um estado de teoria de garantia do que em um estado de teoria de título.
Em todos os três tipos de lei hipotecária, os mutuários podem funcionar como proprietários da propriedade; o credor não pode tomar decisões sobre a propriedade, a menos que o mutuário pare de fazer os pagamentos programados. No entanto, se o mutuário entrar em incumprimento, o processo em cada tipo de estado será diferente dependendo se terá de ocorrer uma execução hipotecária judicial ou extrajudicial.
Mesmo dentro dos três tipos de teorias, a documentação de como a propriedade é transferida pode variar ligeiramente, com documentos tendo nomes sutilmente diferentes, por isso é importante que você converse com seu credor sobre como você pode esperar que seu título seja transferido com base no contrato estabelecido.
Principais conclusões
- Uma cláusula de anulação é uma seção do seu contrato de hipoteca que só está presente em um estado que subscreve a “teoria do título”, uma forma de reconhecer a propriedade.
- A teoria do título e a teoria da garantia são duas maneiras de reconhecer quem possui uma propriedade sob um empréstimo hipotecário.
- A cláusula de anulação dá a titularidade plena ao proprietário (e não ao credor) somente quando o empréstimo hipotecário é quitado integralmente. Até então, o credor pode recorrer à execução judicial se o devedor deixar de pagar o empréstimo, tomando posse do imóvel e vendendo-o para recuperar as perdas do empréstimo.
