O que é uma carta de aprovação de venda curta?

O que é uma carta de aprovação de venda curta?

Uma carta de aprovação de venda a descoberto é um documento emitido por um credor a um vendedor para transmitir que aprova uma venda a descoberto, em que o produto da venda ficaria aquém do valor original do empréstimo. A carta estabelece o produto líquido de uma venda a descoberto, bem como alguns outros termos que devem ser cumpridos pelo vendedor e outras partes envolvidas, para que o banco ou outro credor possa liberar o penhor ou reivindicação legal sobre a propriedade e promover o fechamento da venda a descoberto.

Embora o objetivo de uma aprovação de venda a descoberto seja convencer o credor a liberar a garantia, nem sempre é uma coisa certa. O vendedor, ou atual proprietário, ainda pode estar em dívida com o credor devido ao fato de o acordo de venda com o comprador ter sido inferior ao valor devido. O principal risco de uma venda a descoberto, então, é que o credor possa ou não optar por liberar o atual proprietário da dívida que ainda tem na hipoteca. O credor pode optar por perdoar esta dívida ou tentar recuperá-la através da liquidação da dívida ou outros meios.

Como funciona uma carta de aprovação de venda curta

Quando um comprador faz uma oferta por uma casa que foi colocada para venda a descoberto, na qual o produto da venda seria inferior ao valor que o vendedor deve na hipoteca, o comprador e o vendedor têm total poder para negociar a oferta. Se o vendedor aceitar a oferta e tanto o comprador quanto o vendedor assinarem um acordo, o acordo será apenas entre eles. Este acordo ainda não inclui o banco. O banco ou credor teria que aceitar um pagamento “curto” em tal negócio, então eles ainda precisariam aprovar o negócio para que ele fosse concretizado.

Essa configuração significa que o agente do vendedor deve aceitar o negócio e apresentá-lo ao credor junto com um “pacote de venda a descoberto”. O pacote inclui o contrato de compra assinado, uma carta de dificuldades que explica por que o vendedor não pode manter a casa (uma hipoteca subaquática associada à perda de emprego, por exemplo) e quaisquer outros detalhes que afetem o negócio, como o atual clima do mercado imobiliário ou tendências locais que criaram a necessidade da venda a descoberto.

Como o credor responderá?

Na maioria dos casos, um credor só aprovará uma venda a descoberto se todos os motivos apresentados na carta a apoiarem e se o preço de venda e outros termos forem bons para seus resultados financeiros. Para avaliar, o banco ou credor realizará uma análise final do pacote de vendas a descoberto. Nesse ponto, se não concordarem com os termos da venda proposta, poderão recusar a venda. Alguns credores podem até responder com uma declaração de termos que os ajudaria a aprovar o negócio, e o proprietário e o comprador podem tentar novamente, mas nem sempre é esse o caso. Se o credor aprovar a venda a descoberto, emitirá uma carta de aprovação da venda a descoberto ao vendedor em resposta à oferta que ele aceita.

A seguir está um exemplo de uma carta padrão:

O que uma carta de aprovação de venda curta deve incluir

Uma carta de aprovação de venda a descoberto deve conter todas as demandas do credor por parte do vendedor, junto com o comprador e quaisquer agentes, a fim de liberar o penhor e fechar a venda. Em um nível básico, isso pode incluir:

• Preço de venda
• Receita líquida (o preço de venda menos os custos de fechamento)
• Comissões permitidas
• Liberação de responsabilidade de dívida
• Custos de fechamento
• Data de encerramento

Se você for um vendedor, também deve garantir que a carta declare que o empréstimo foi fechado em uma venda a descoberto, em vez de uma execução hipotecária. Esse detalhe é fundamental, porque uma venda a descoberto pode resultar em um impacto muito menor no seu crédito. Além disso, pode levar até dois anos para que você possa solicitar uma nova hipoteca após uma venda a descoberto, em comparação com até sete anos após uma execução hipotecária.

Observe que os termos precisos de uma carta de aprovação de venda a descoberto dependerão do credor e do empréstimo. Por exemplo, algumas cartas não abordam de forma alguma a liberação de responsabilidades de dívidas. Se a questão não for apresentada em termos claros, o credor poderá tentar recuperar o dinheiro através de todos os meios possíveis ao abrigo da lei estadual, incluindo ações legais, como a busca de uma sentença de deficiência.

O prazo para aprovação também pode variar de acordo com o credor, com algumas vendas a descoberto levando até 10 meses. Como vendedor, você deve pedir a um advogado imobiliário que analise o contrato de venda a descoberto e a carta. Se você tiver alguma dúvida, leve-a ao credor para tentar esclarecer quaisquer questões sobre as quais você possa estar confuso ou evitar quaisquer erros, para fazer uma venda a descoberto tranquila.

Se você aprovar a carta, envie uma cópia para cada uma das três principais agências de crédito para manter sua pontuação intacta. Você também pode guardar a carta para o futuro e apresentá-la aos credores se tiver problemas ao comprar sua próxima casa.