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O pipeline de hipotecas refere-se a pedidos de empréstimo que foram iniciados e oferecidos a potenciais compradores de casas, mas que ainda não foram fechados. O número de empréstimos que um determinado credor hipotecário tem pendentes desta forma é importante porque, como parte dos termos do empréstimo, o comprador recebe frequentemente um bloqueio da taxa de juro durante um determinado período de tempo.
Um mutuante deve equilibrar as alterações frequentes do mercado nas taxas de juro ao longo do tempo com a necessidade de continuar a emitir empréstimos para manter o seu negócio a avançar. Compreender os fatores que afetam a capacidade de um credor hipotecário de manter novos empréstimos em andamento envolve aprender a estrutura do mercado hipotecário primário e secundário. Estes mercados, embora complexos, são uma das principais razões pelas quais tantas pessoas nos EUA podem qualificar-se para um empréstimo à habitação.
Descobrir mais sobre como esse pipeline funciona e o que os credores estão considerando em um determinado momento pode ajudá-lo a entender o que está acontecendo com seu pedido de empréstimo se você quiser comprar uma casa e solicitar uma hipoteca.
Definição e exemplos de pipelines hipotecários
Os pipelines de hipotecas referem-se, na verdade, a alguns “conjuntos” diferentes de empréstimos potenciais. A quantidade de empréstimos em cada um desses grupos afeta a forma como o credor hipotecário prossegue com seu trabalho.
“Existe um pipeline principal, um pipeline de empréstimos ativos ou um pipeline de empréstimos fechados – é toda a seção transversal de empréstimos em vários estágios do ciclo de vida do empréstimo hipotecário. O pipeline hipotecário são todos os empréstimos nos quais os agentes de crédito estão trabalhando ativamente a qualquer momento”, disse Tabitha Mazzara, diretora de operações do MBANC, à Saude Teu por e-mail.
Observação
Um dos pipelines de hipotecas mais examinados é o pipeline “bloqueado”, próximo ao final do processo de empréstimo.
O pipeline bloqueado contém hipotecas que, como disse Mazzara, chegaram ao ponto em que as divulgações, ou “os formulários que fornecem todos os detalhes sobre os termos, pagamentos e custos do empréstimo hipotecário”, são assinadas.
Neste momento, a menos que as taxas de juro pareçam prestes a cair em breve, muitos mutuários aceitarão uma fixação da taxa de juro durante 30 a 60 dias, dando-lhes tempo para encontrar uma casa para comprar e proceder ao fecho sem se preocuparem com alterações nas suas taxas.
- Nome alternativo: pipeline de empréstimo ativo, pipeline bloqueado
Aqui está um exemplo simplificado do pipeline de hipoteca bloqueada: três mutuários se qualificam para empréstimos no mesmo dia e o credor oferece a cada um deles uma hipoteca com taxa percentual anual (APR) de 4,5%, para a qual cada mutuário aceita um bloqueio de 60 dias enquanto finaliza a compra de uma casa.
Estes três empréstimos não são concluídos e financiados, mas o credor hipotecário deve tê-los em mente à medida que os futuros mutuários são escolhidos porque, em algum momento, terá de ser capaz de emitir os empréstimos nestes termos aos mutuários, a menos que estes recusem oficialmente o empréstimo. Se as taxas de juro caírem para 3,5% amanhã, o credor poderá beneficiar da taxa bloqueada mais elevada, mas se as taxas subirem para 5%, o credor deve perceber que tem empréstimos com taxas de juro mais baixas em preparação e deve ter isto em mente ao oferecer outros empréstimos.
Como funciona o pipeline de hipoteca
A compreensão da importância do pipeline de hipotecas começa com a observação básica de que nenhum credor tem dinheiro infinito para distribuir a mutuários qualificados. A qualquer momento, os credores devem fazer com que o seu capital trabalhe para eles, de modo que mesmo um mutuário com muito crédito pode abordá-los e ser rejeitado porque o credor tem demasiados empréstimos pendentes.
Este problema foi mitigado por algo chamado mercado hipotecário secundário. Os mutuários operam no mercado hipotecário primário, onde um credor lhes oferece diretamente um empréstimo, que eles aceitam e começam a pagar. Este empréstimo, porém, pode ser vendido no mercado secundário.
As empresas patrocinadas pelo governo, Fannie Mae e Freddie Mac, compram muitos empréstimos à habitação, por exemplo, e agrupam-nos num produto de investimento denominado títulos garantidos por hipotecas. Tal como as ações ou obrigações, estes são títulos para investimento que proporcionam um retorno estável com base nos juros cobrados sobre os empréstimos. Estes títulos são considerados um investimento seguro devido às rigorosas directrizes de subscrição da Fannie Mae e do Freddie Mac que avaliam a qualidade de crédito dos empréstimos que garante, pelo que os grandes investidores institucionais, como os fundos de reforma, os querem como parte das suas carteiras.
Tudo isto para dizer que um credor primário não tem de se preocupar tanto em ficar sem dinheiro para emprestar, porque pode conceder empréstimos e depois vendê-los imediatamente ao mercado secundário. Isto novamente libera poder de empréstimo. Ainda assim, mesmo que um credor venda empréstimos rapidamente após a sua emissão, não quer ficar preso a mais empréstimos pendentes do que tem dinheiro disponível, ou com demasiado dinheiro e empréstimos insuficientes a decorrer no processo. Esse equilíbrio é uma grande parte da razão pela qual os pipelines de hipotecas são uma métrica fundamental.
Observação
Os pipelines de hipotecas ajudam os credores a decidir quando desacelerar ou acelerar as aprovações de empréstimos, mesmo que as qualificações para obter um empréstimo não possam mudar.
Uma fonte adicional de complexidade para o pipeline de hipotecas surge quando os empréstimos com taxas de juros bloqueadas não são originados ou finalizados, por qualquer motivo. Os credores querem compreender as circunstâncias e a frequência desta ocorrência, que chamam de “consequências”, para poderem oferecer um montante adequado de empréstimos.
O que o pipeline de hipoteca significa para sua aplicação
Os dados extraídos do pipeline de hipotecas mudam muitas coisas para os credores hipotecários. Se os credores registassem um enorme aumento nos pedidos de hipotecas nos seus pipelines, por exemplo, esse poderia ser um dos muitos indicadores de que as taxas de juro irão subir para acompanhar o aumento da procura.
O pipeline de hipotecas também se torna mais importante quando a economia geral está em fluxo. “Durante períodos de volatilidade, os credores têm de ter cuidado com as taxas que cotam, porque podem mudar rapidamente”, disse Mazzara.
Tenha isso em mente se houver atrasos no empréstimo hipotecário da sua casa. Pode haver desafios nos bastidores que afetam a capacidade de um determinado credor de estender uma hipoteca que não está diretamente relacionada a você e às suas qualificações. Também explica por que você precisa obter uma nova cotação de taxa de juros depois que seu bloqueio expirar, se você ainda não comprou uma casa; é muito arriscado para a maioria dos credores estender os bloqueios indefinidamente.
Principais conclusões
- O pipeline de hipotecas refere-se a pedidos de empréstimo iniciados, incluindo aqueles que já possuem uma taxa de juros fixada e ainda não foram fechados e financiados.
- A quantidade de empréstimos em pipeline afeta quantos empréstimos adicionais um credor pode emitir antes que alguns dos empréstimos em pipeline sejam fechados, financiados e, em última análise, vendidos no mercado hipotecário secundário.
- Os mercados de taxas de juro voláteis podem levar os credores a monitorizar e ajustar cuidadosamente os empréstimos que estão a criar e a adicionar ao seu pipeline.
- Circunstâncias no pipeline de hipotecas de um credor não relacionadas ao seu pedido de hipoteca podem, às vezes, atrasar o fechamento do seu empréstimo.
