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Os credores usam um modelo de pré-pagamento para prever a probabilidade de um mutuário pagar um empréstimo antecipadamente. Os modelos de pré-pagamento permitem que os credores combinem fórmulas com flutuações projetadas nas taxas de juros e movimentos do mercado para estimar o valor dos pagamentos futuros do empréstimo pelos mutuários.
Os modelos de pré-pagamento podem ser usados com qualquer empréstimo ou dívida, mas são mais comuns com empréstimos hipotecários. Um retorno prematuro do investimento de um credor gera menos lucro para ele, portanto, um modelo de pré-pagamento preciso é uma ferramenta valiosa para avaliar o risco e prevenir perdas.
Para os mutuários, compreender como funciona um modelo de pré-pagamento irá ajudá-los a saber o que procurar ao contrair um empréstimo, evitar penalidades de pré-pagamento e decidir se pode refinanciar.
Definição e exemplo de modelo de pré-pagamento
“Os modelos de pré-pagamento ajudam a prever o nível de pré-pagamentos que um prestador de serviços pode enfrentar, preparando-o melhor para o movimento do mercado e vários choques económicos”, disse Joseph Ellison, vice-presidente de mercados de capitais da Veterans United Home Loans.
Através de fórmulas matemáticas e análise histórica de pré-pagamento, os modelos de pré-pagamento permitem que os credores prevejam o futuro pré-pagamento de empréstimos ou de uma carteira de empréstimos com base nas flutuações das taxas de juros.
Observação
Como os credores obtêm a maior parte do seu dinheiro com juros, utilizam modelos de pré-pagamento para avaliar o seu nível de risco e lucros. As alterações nas taxas de juros tendem a aumentar a probabilidade de pré-pagamento. Quando as taxas de juros caem, aumenta a chance do mutuário de refinanciar sua hipoteca atual para uma com uma taxa de juros mais baixa.
Sem um modelo de pré-pagamento preciso, os credores podem perder dinheiro quando os mutuários transferem suas dívidas para outro fornecedor. No entanto, um modelo de pré-pagamento eficiente pode prever adequadamente a probabilidade de pré-pagamento e manter os lucros dos credores dentro da margem.
Quando um mutuário se compromete a pagar um empréstimo ou dívida, geralmente concorda com um plano de pagamento em parcelas mensais estabelecido com um custo e uma taxa de juros definidos. Os credores contam com esses pagamentos mensais fixos para fluxo de caixa e lucros. Portanto, quando um mutuário paga a mais ou efetua o pagamento antecipado de mais de uma parcela, isso será refletido na demonstração mensal de lucros e perdas do credor. Com um modelo de pré-pagamento, porém, os credores podem antecipar um determinado nível de pré-pagamento para que não haja um impacto significativo nos seus resultados financeiros.
Como funciona um modelo de pré-pagamento?
Credores e investidores aplicam um modelo de pré-pagamento para medir o risco ao adquirir um empréstimo ou conjunto de empréstimos. Alguns modelos padronizam o risco de pré-pagamento, enquanto outros tentam prever taxas futuras, comportamento do mutuário e sazonalidade.
“Pense nisso como um varejista assumindo perdas devido a roubo. Eles precisam levar em conta a taxa esperada de roubo cobrando um preço de varejo mais alto para evitar operar com prejuízo”, disse John Li, cofundador e CTO da Fig Loans, à Saude Teu por e-mail.
“Um modelo de pré-pagamento pode adotar algumas abordagens diferentes porque todos assumem um padrão diferente de pré-pagamentos com base em cenários prováveis. A partir daí, calculam qual seria a taxa provável de pré-pagamento para que possam conceber produtos de dívida que ajudarão a aliviar a perda e a manter o negócio rentável”, disse Li.
Observação
Embora os modelos de pré-pagamento sejam mais amplamente utilizados com conjuntos de hipotecas e títulos garantidos por hipotecas, eles podem ser aplicados a outras dívidas, passivos e empréstimos.
Para calcular um modelo de pré-pagamento, os credores geralmente assumem uma premissa de pagamento zero, o que significa que nenhum pagamento antecipado é feito no início do empréstimo. Isto leva em consideração cenários prováveis, como a menor probabilidade de novos proprietários se mudarem, refinanciarem ou fazerem pagamentos extras logo após contrair um empréstimo. Uma suposição de pagamento zero é uma linha de base comumente estabelecida para comparação em muitos modelos de pré-pagamento.
Os pré-pagamentos ajudam os mutuários a saldar dívidas mais cedo; no entanto, são desvantajosas para credores e investidores, especialmente quando as taxas de juro são baixas. Para evitar o risco de vários empréstimos em um pool serem refinanciados simultaneamente, alguns credores podem cobrar uma multa de pré-pagamento.
Por exemplo, cartões de crédito e empréstimos estudantis geralmente permitem pagamentos antecipados. Em contraste, alguns empréstimos para automóveis e hipotecas incluem uma cláusula de penalidade de pré-pagamento se você pagar o empréstimo antecipadamente ou pagar a mais. No caso de hipotecas, a multa normalmente só se aplica se você pagar todo o saldo da hipoteca dentro de um período específico, que geralmente é de três ou cinco anos.
Observação
Os credores usam essa tática para desencorajar os mutuários de pagar integralmente suas dívidas ou de pagar uma quantia fixa. As penalidades de pré-pagamento geralmente são acordadas durante os contratos de empréstimo ou no fechamento, portanto, leia atentamente os detalhes do seu contrato antes de concordar com o empréstimo.
Tipos de modelos de pré-pagamento
Os credores usam uma variedade de modelos de pré-pagamento para calcular e medir o risco de pré-pagamento. Como resultado, existem muitos modelos e taxas de pré-pagamento diferentes para você escolher.
Aprenda sobre os três modelos de pré-pagamento mais comuns abaixo.
Mortalidade Única Mensal (SMM)
A taxa SMM é o valor do saldo principal do empréstimo hipotecário pendente que é pré-pago em um mês. Para calcular o SMM, você dividiria o total de pagamentos antecipados pelo saldo principal no início do mês, menos os pagamentos programados do principal.
Taxa de pré-pagamento condicional ou taxa de pré-pagamento constante
Este modelo é semelhante ao modelo de mortalidade mensal única, exceto que expressa a percentagem de pré-pagamento como uma taxa composta anualmente. É o principal do empréstimo pendente que é pago antecipadamente em um ano com base no SMM. É a média simples do SMM de 12 meses.
Observação
Alguns modelos baseiam-se numa linha de base simples, enquanto outros incluem fatores complexos. Alguns bancos de investimento desenvolvem modelos internos. Independentemente do modelo utilizado, a maioria dos credores assume um aumento gradual no pré-pagamento à medida que o empréstimo vence.
Modelo de pré-pagamento da Public Securities Association (PSA)
Este é o modelo de pré-pagamento mais famoso e aquele do qual a maioria dos outros modelos derivam suas linhas de base. Este modelo especifica uma percentagem de pré-pagamento para cada mês da vida da hipoteca ou empréstimo, expressa numa base anualizada.
Funciona assumindo um aumento gradual nos pré-pagamentos durante os primeiros 30 meses de um empréstimo. Depois disso, as estimativas de pré-pagamento são máximas até o final do empréstimo. Para ser mais específico, o PSA começa com uma CPR de 0,2% no primeiro mês após a originação e acrescenta mais 0,2% ao mês até o 30º mês. Após o 30º mês, o PSA assume uma taxa de CPR de 6% para o saldo remanescente.
Principais conclusões
- Um modelo de pré-pagamento permite que os investidores estimem a probabilidade de os mutuários pagarem uma dívida antecipadamente.
- Os modelos de pré-pagamento utilizam análises históricas e fórmulas matemáticas para prever alterações nas taxas de juros que podem influenciar o pré-pagamento do mutuário.
- Os modelos de pré-pagamento são mais comumente usados com empréstimos hipotecários e títulos garantidos por hipotecas.
- O modelo de pré-pagamento da Public Securities Association é o modelo mais comum. Ele serve como base padrão para muitos modelos de pré-pagamento.
