O que é um empréstimo FHA?

Definição e exemplos de empréstimos FHA

O setor imobiliário estava em dificuldades antes da criação da FHA em 1934, durante a Grande Depressão. Naquela altura, apenas um em cada dez agregados familiares possuía casa própria e as hipotecas tinham condições onerosas. Os mutuários podiam financiar apenas cerca de metade do preço de compra de uma casa, e os empréstimos normalmente exigiam um pagamento inicial após três a cinco anos.

Mais mutuários conseguiram comprar suas casas usando empréstimos FHA, e as taxas de aquisição de casas aumentaram nas décadas seguintes.

A agência cobre 8 milhões de residências unifamiliares e quase 12.000 propriedades multifamiliares.O programa de empréstimos da FHA ajudou a elevar as taxas de aquisição de habitação própria nos EUA para um máximo de 69,2% em 2004, mas caiu 4,5 pontos percentuais até ao final da Grande Recessão causada pela crise hipotecária de 2008.

Esses empréstimos não são adequados para todos, mas possuem vários recursos atraentes. Eles permitem que os compradores:

• Faça adiantamentos tão pequenos quanto 3,5%
• Seja aprovado apesar do crédito menos que perfeito ou do histórico de crédito limitado
• Compre não apenas casas unifamiliares, mas também condomínios, propriedades com várias unidades ou casas pré-fabricadas
• Obtenha financiamento além do valor da compra para reformas e reparos por meio do programa FHA 203(k)
• Financie um pagamento inicial com dinheiro de presente ou ajuda do vendedor
• Compre uma execução hipotecária

Como funcionam os empréstimos FHA?

A FHA promete reembolsar o credor se o mutuário deixar de pagar o empréstimo da FHA. A FHA cobra dos mutuários de duas maneiras diferentes para financiar essa obrigação:

• Os compradores de casas que usam empréstimos FHA pagam um prêmio de seguro hipotecário antecipado (UFMIP) de 1,75% do valor do empréstimo.Você pode pagar a UFMIP no momento da concessão do empréstimo ou pode adicioná-la ao valor total do dinheiro emprestado na hipoteca.
• Os proprietários também pagam um prêmio mensal de seguro hipotecário (MMIP), cuja porcentagem depende do nível de risco que a FHA assume com seu empréstimo. Empréstimos de prazo mais curto, saldos menores e adiantamentos maiores resultam em MMIPs mais baixos. Esses prêmios podem variar de 0,45% a 1,05% ao ano. A maioria dos mutuários com pequenas entradas e empréstimos de 30 anos paga 0,85% (ou 85 pontos base).

Os empréstimos FHA estão disponíveis para vários tipos de propriedades. Você pode comprar duplexes, casas pré-fabricadas e outros tipos de propriedades, além de casas unifamiliares padrão.

Uma alternativa aos empréstimos FHA

Os empréstimos FHA deveriam ter taxas de juros muito mais baixas do que os empréstimos convencionais porque o credor assume menos riscos, mas nem sempre é esse o caso. Ellie Mae, agora ICE Mortgage Technology, relatou que a taxa média de um empréstimo FHA de 30 anos nos EUA era apenas 1 ponto base inferior à taxa média de uma hipoteca convencional em setembro de 2020: 3,01% versus 3,02%. Essas taxas caíram de 3,10% e 3,12%, respectivamente, em agosto de 2020, e representaram mínimos históricos.

Talvez seja melhor obter um empréstimo residencial convencional se tiver uma pontuação de crédito de 620 ou superior, uma relação dívida / renda de 50% ou menos e se puder pagar 20% ou mais. Colocar pelo menos 20% de entrada irá livrá-lo de ter que pagar pelo seguro hipotecário.

Prós e contras dos empréstimos FHA

O principal apelo dos empréstimos da FHA é que eles tornam os credores mais dispostos a conceder hipotecas a mutuários de baixa e média renda devido à garantia da FHA para cobrir os pagamentos. Mas pode haver algumas armadilhas nesse tipo de empréstimo.

Prós explicados

• Entrada menor: Os empréstimos FHA permitem que você compre uma casa com um pagamento inicial de apenas 3,5%. Os programas de empréstimos convencionais podem exigir um pagamento inicial maior ou podem exigir altas pontuações de crédito e rendimentos para serem aprovados com um pagamento inicial pequeno.
• Use o dinheiro do presente para um pagamento inicial: É mais fácil usar o dinheiro doado para seu pagamento inicial e custos de fechamento com o financiamento FHA.E um vendedor motivado pode pagar até 6% do valor do empréstimo para cobrir os custos de fechamento do comprador.

• Sem penalidade de reembolso: Não há penalidade por pagar o empréstimo antecipadamente.Isso pode ser uma grande vantagem para os tomadores de empréstimos subprime. Penalidades severas de pré-pagamento podem afetá-los quando tentam vender sua casa ou refinanciar uma hipoteca, mesmo que seu crédito tenha melhorado.
• Requisitos de crédito mais brandos: Um empréstimo FHA facilita a aprovação caso você tenha uma falência ou execução hipotecária recente em seu histórico de crédito. Normalmente, você só precisa esperar de um a três anos após suas dificuldades financeiras para se qualificar para um empréstimo FHA.
• Melhorias e reparos residenciais: Certos empréstimos da FHA podem ser usados ​​para pagar melhorias na casa por meio do programa FHA 203(k) de seguro hipotecário de reabilitação. O programa torna mais fácil financiar sua compra e melhorias na propriedade com um empréstimo, se você estiver comprando uma propriedade que precisa de atualizações.
• Eles são empréstimos assumiveis: Um comprador pode “assumir” seu empréstimo FHA se ele for assumido e você vender sua casa.Eles continuam de onde você parou, beneficiando-se de custos de juros mais baixos porque você já passou pelos anos de juros mais altos. O comprador também poderá desfrutar de uma taxa de juros baixa indisponível no ambiente atual se as taxas mudarem no momento da venda.

Contras explicados

Seguro hipotecário: O prêmio inicial do seguro hipotecário exigido pode aumentar o saldo do seu empréstimo, e os prêmios mensais do FHA podem custar mais do que custaria o seguro hipotecário privado. Em muitos casos, é impossível cancelar o seguro hipotecário sobre empréstimos FHA, ao contrário do seguro hipotecário privado, quando você atinge um determinado limite de patrimônio.

Limites de empréstimo: A FHA pode não ser capaz de fornecer financiamento suficiente se você precisar de um empréstimo grande. O valor que você pode pedir emprestado depende do município em que você mora. Você pode consultar esse valor no site FHA Mortgage Limits do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.

Como obter um empréstimo FHA

Você pode iniciar o processo de obtenção de um empréstimo garantido pela FHA com um originador de empréstimo local, um corretor de hipotecas on-line ou um agente de crédito em sua instituição financeira. Analise suas opções e decida o empréstimo certo para suas necessidades.

Você terá que preencher vários formulários e documentos e fornecer muitas informações para obter um empréstimo FHA. Você deve preencher o Formulário 1003, o Formulário Uniforme de Empréstimo Residencial, e o Formulário HUD-92900-A, o Adendo HUD/VA ao Formulário Uniforme de Empréstimo Residencial. Você terá que fornecer seu número de Seguro Social, verificação de emprego, como recibos de pagamento ou formulários W-2, e suas duas últimas declarações de imposto de renda federal.

Há também várias etapas a serem seguidas e coisas a serem consideradas durante o processo de obtenção do empréstimo.

Verifique com vários credores

Os credores podem (e estabelecem) padrões mais rígidos do que os requisitos mínimos da FHA.Você pode ter mais sorte com um credor diferente se estiver tendo problemas com um aprovado pela FHA. É sempre uma boa ideia fazer compras.

Limites de renda

Nenhum nível mínimo de renda é exigido para um empréstimo FHA. Você só precisa ganhar o suficiente para demonstrar que pode pagar o empréstimo. Os empréstimos FHA são voltados para mutuários de baixa renda, mas você não será desqualificado se tiver uma renda mais alta, como pode ser o caso de certos programas para compradores de casas pela primeira vez.

Rácios dívida / rendimento

Você precisará de uma relação dívida/renda razoável para se qualificar para um empréstimo FHA. Isso significa que o valor que você gasta em todos os pagamentos mensais do empréstimo deve ser uma porcentagem relativamente baixa de sua renda mensal total.

Os credores geralmente procuram menos de 31% de sua renda gasta em pagamentos de moradia e 43% (ou menos) de sua renda em sua dívida total. Isso inclui empréstimos para automóveis e empréstimos estudantis, além do empréstimo para habitação. Mas é possível conseguir aprovação com índices próximos de 50% em alguns casos.

Vamos supor que você ganhe US$ 3.500 por mês.

• É melhor manter seus pagamentos mensais de moradia abaixo de US$ 1.085 (0,31 x US$ 3.500) para atender aos requisitos típicos.
• Todos os seus pagamentos mensais combinados devem ser inferiores a US$ 1.505 (0,43 x US$ 3.500) se você tiver outras dívidas, como dívidas de cartão de crédito ou empréstimo para adquirir um automóvel.

A FHA não impõe quaisquer requisitos ou restrições de renda real, apenas limites de valor do empréstimo.

Pontuações de crédito

Os mutuários com baixa pontuação de crédito têm maior probabilidade de serem aprovados para empréstimos FHA do que outros tipos de hipotecas. Sua pontuação pode ser tão baixa quanto 580 se você fizer um pagamento inicial de 3,5%. Você poderá obter uma pontuação ainda mais baixa se puder fazer um pagamento inicial maior. Um pagamento inicial de 10% é típico para pontuações FICO entre 500 e 579.

No entanto, os credores podem estabelecer limites mais restritivos do que estes requisitos da FHA. Talvez você precise encontrar um credor que faça subscrição manual se tiver uma pontuação de crédito baixa ou nenhum histórico de crédito. Esse processo permite que os credores avaliem sua capacidade de crédito observando informações alternativas, como aluguel em dia e pagamentos de serviços públicos.