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Principais conclusões
- A receita operacional bruta (GOI), às vezes chamada de receita bruta efetiva (EGI), ocorre quando você subtrai as perdas de crédito e vagas da receita potencial bruta do seu imóvel alugado.
- A renda potencial bruta é o que você poderia ganhar como proprietário se seu imóvel fosse alugado o ano inteiro, sem atraso no pagamento de aluguel ou vagas.
- Para maximizar sua receita operacional bruta, você precisará maximizar sua receita potencial bruta, o que significa alugar para inquilinos de confiança que pagam em dia e que alugarão por 12 meses completos.
Como funciona o lucro operacional bruto (GOI)?
A maior atração para investidores em imóveis para aluguel é o fluxo de caixa positivo regular. É tudo uma questão de dinheiro indo para o banco todos os meses. Claro, queremos que o valor da propriedade também se valorize, mas podemos comprar e manter ações para obter esse resultado.
Antes de chegar ao lucro operacional bruto, GOI, você começa com o lucro potencial bruto, GPI. O potencial é autoexplicativo de certa forma. É uma renda potencial, mas não é necessariamente a realidade. GPI é o aluguel esperado que você receberá em um ano do seu imóvel alugado se ele for alugado por 365 dias inteiros e se os inquilinos pagarem o aluguel integral conforme acordado.
Observação
O GOI também é conhecido como rendimento bruto efetivo (EGI).
O GPI também é antes de quaisquer despesas, impostos, etc. e o GOI é o mesmo. Antes de taxas, impostos e outras coisas que você precisa pagar para administrar sua propriedade, qual é a sua receita bruta total? Depois de contabilizar taxas e impostos, isso é chamado de receita operacional líquida.
Perda de vaga
As propriedades para aluguel não ficam alugadas 365 dias por ano. Nem sempre os inquilinos pagam o aluguel integral conforme acordado no contrato de locação. Coisas acontecem. Os inquilinos mudam-se, às vezes com aviso prévio e às vezes não. A questão é que entre os inquilinos há um período em que você não receberá o aluguel. Durante esse período, você experimentará o que chamamos de “perda de vagas”. É a perda de renda durante o período em que você não tem inquilino pagando aluguel.
Então, a primeira coisa que deduzimos do GPI para chegar ao GOI é a perda de receita de aluguel quando o imóvel está vazio. Se você já possui imóveis para alugar há algum tempo, terá alguns números de experiência para ajudá-lo a estimar esse número. Obviamente, isso vai variar, mas quando você está prevendo a receita no futuro, esse GOI, você precisa ter uma ideia do que você experimentará em caso de perda de vagas.
Perda de crédito
Em seguida, temos que considerar que nem todos os cheques de aluguel chegarão, ou que chegarão, mas não serão liberados no banco. Essa perda de crédito raramente tem um custo mais alto do que a perda de vagas, mas não pense que você não sentirá isso de vez em quando. Novamente, se você já está no ramo há algum tempo e tem um número histórico para aplicar aqui, ótimo. Todos nós sabemos que é apenas uma estimativa, já que os inquilinos do próximo ano serão diferentes dos do ano passado.
Como manter baixas a vacância e a perda de crédito
Um fator importante para reduzir a perda de vagas é monitorar atentamente suas propriedades para garantir que elas permaneçam em boas condições. Quando alguém se muda, você deseja um processo em vigor que deixe a unidade pronta para um novo inquilino rapidamente. Você deve estar sempre fazendo marketing, pois é melhor avisar aos chamadores que não terá vaga até algum momento no futuro do que esperar ligações com a unidade vazia.
Para perda de crédito, a primeira coisa óbvia é fazer verificações de crédito dos solicitantes. Além disso, verifique as referências de proprietários anteriores, se as possuírem. Alugar para inquilinos confiáveis com um bom histórico de crédito é a maneira mais eficaz de reduzir perdas de crédito.
Trabalhar constantemente para reduzir a diferença entre a receita potencial bruta e a receita operacional bruta é como você manterá, ao longo do tempo, baixos números de vagas e perdas de crédito.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é a diferença entre lucro bruto e lucro operacional?
O lucro bruto é a quantia máxima de dinheiro que você pode ganhar com seu aluguel ou negócio, antes de impostos e taxas. A receita operacional é o que custa para obter lucro. Para proprietários de imóveis para alugar, o lucro bruto é o que você poderia obter se nunca tivesse uma vaga e o inquilino nunca perdesse o pagamento do aluguel. O lucro operacional bruto é o que você obtém depois de subtrair vagas e perdas de crédito de seu lucro potencial bruto.
Como você calcula o lucro operacional bruto (GOI)?
A receita operacional bruta é calculada pegando a receita potencial total que você poderia obter com um aluguel por um ano e subtraindo dela quaisquer perdas por vagas e perdas de crédito que você possa ter sofrido. Por exemplo, se você possui um apartamento e o aluga a um inquilino por US$ 1.000 por mês, sua renda bruta potencial é de US$ 12.000. Mas se eles perderem o pagamento do aluguel em um mês e também saírem um mês antes, sua receita operacional bruta será agora de $ 10.000 ($ 12.000 – $ 1.000 – $ 1.000 = $ 10.000).
