O que é o valor pós-reparo (ARV)?

No negócio de lançamento imobiliário, o valor pós-reparo (ARV) é o valor de uma propriedade depois de ter realizado os reparos e estar pronta para vender. Leva em consideração o custo total das reparações e o valor estimado da casa.

Pessoas físicas e jurídicas que compram casas para reforma e eventual revenda são conhecidas como imobiliárias. Flippers experientes conhecem bem suas áreas e mercados. São também investidores imobiliários – compram casas, reparam-nas e vendem-nas na esperança calculada de obter lucro.

O ARV é usado por flippers com experiência adequada em reparos domésticos e vendas para estimar o valor. Esses proprietários de empresas geralmente têm licenças gerais de contratação e imobiliárias, que são úteis para poder trabalhar e vender a casa por conta própria, mas geralmente não são obrigatórias, e se sentem confiantes em sua capacidade de calcular o valor da propriedade depois de concluírem as reformas ou estiverem prontos para vender.

Qual é o valor pós-reparo (ARV)?

O ARV não é tanto um valor contábil de uma propriedade, mas uma estimativa fundamentada do valor atual de uma propriedade. Os investidores imobiliários geralmente têm uma opinião informada sobre as casas que estão comprando ou reformando e quanto elas poderão valer ao longo do tempo ou quando os reparos forem concluídos.

Caso sejam necessários reparos, o investidor faz a estimativa do valor atual do imóvel e soma o custo dos reparos (ou o custo estimado), resultando no ARV da casa.

Como você calcula o valor pós-reparo (ARV)

A fórmula ARV em si não é complexa.

O valor atual do imóvel é o valor pelo qual o investidor comprou a casa, e o custo total da reforma é o valor das reformas feitas ou uma estimativa.

Como funciona o valor pós-reparo (ARV)

Estabelecer as variáveis ​​para a equação pode ser complicado. O valor atual de uma propriedade reflete sua condição atual. O investidor deve ser capaz de pagar até o valor atual da casa para maximizar seus lucros ao vendê-la.

As estimativas de renovação são o aspecto mais arriscado do investimento em reparos residenciais. Pode haver apenas danos que podem ser vistos ou pode haver muito mais danos que não podem ser vistos até que outros reparos sejam iniciados.

Por exemplo, suponha que um flipper estimou o valor de uma casa com base no novo revestimento, carpete e substituição do telhado. Quando puxaram o carpete, notou-se que havia mofo atrás dos rodapés. Após uma investigação mais aprofundada, eles encontraram mofo preto nas paredes de todos os cômodos da casa. Isso mudou drasticamente a estimativa de reforma do imóvel e aumentou o ARV da casa.

Os compradores podem não estar dispostos a pagar o aumento do valor da casa, uma vez que podem não compreender ou contabilizar o valor em dólares dos reparos que tiveram de ser feitos – um avaliador também pode não.

Outra consideração para o ARV de uma propriedade é ter uma noção da concorrência – o que propriedades comparáveis ​​(conhecidas como compensações no setor) na área local tendem a buscar. Isso pode ajudá-lo a ajustar o preço pedido quando os reparos forem concluídos e você estiver pronto para vender.

Limitações do valor pós-reparo (ARV)

O ARV é um cálculo de um instantâneo no tempo – o valor da propriedade nas condições atuais do mercado imobiliário e o estado de conservação da casa no momento do cálculo. Este valor pode variar diariamente ao longo do ciclo de renovação de uma casa.

O mercado imobiliário pode flutuar, fazendo com que os valores das casas comparáveis ​​subam ou desçam. Os custos de renovação podem variar dependendo dos danos encontrados – podem ser menores ou maiores do que o estimado.

Um avaliador pode fazer suposições diferentes e avaliar certos aspectos da casa de maneira diferente de um investidor ou corretor de imóveis. Como todo credor deseja uma avaliação atual, isso pode causar prejuízo ao investidor se o avaliador decidir que o valor da propriedade é inferior ao estimado.

O retorno para o investidor também depende da sua capacidade de negociar o preço de compra e venda mais vantajoso para si. Se forem bons a estimar reparações, mas não a negociar preços, poderão perder grandes quantias de dinheiro para os compradores se o valor de avaliação for inferior ao ARV calculado. Eles precisariam de fortes habilidades de negociação para convencer os compradores de que a casa valia mais do que o valor de avaliação.