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Principais conclusões
- O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) é uma medida dos fluxos de caixa de uma empresa ou propriedade comercial versus suas obrigações de dívida
- O DSCR é calculado dividindo o lucro operacional líquido anual da empresa pelo serviço anual da dívida, incluindo principal, juros e pagamentos de arrendamento.
- Os credores podem confiar no DSCR antes de fazer empréstimos comerciais ou imobiliários
Como funciona o índice de cobertura do serviço da dívida
Simplificando, o DSCR é uma forma de avaliar se uma empresa ou um investimento pode pagar as suas obrigações de dívida. Utilizando o rendimento operacional líquido e todas as suas obrigações de dívida anuais, tais como capital, juros, pagamentos de locação, etc., o DSCR determina se uma empresa tem dinheiro suficiente para honrar os pagamentos da sua dívida com o nível atual de operações.
Observação
Um DSCR superior a 1 significa que uma empresa pode mais do que cumprir as suas obrigações de dívida atuais, um DSCR igual a 1 significa que a empresa pode cumprir exatamente as suas obrigações de dívida e um DSCR inferior a 1 implica que a empresa não é capaz de cumprir as suas obrigações de dívida. Por exemplo, DSCR de 0,80 significa que uma empresa só pode cumprir 80% das suas obrigações de dívida.
Exemplo de índice de cobertura do serviço da dívida
Considere uma empresa XYZ Ltd com um índice de cobertura do serviço da dívida de 4. Isso significa que a XYZ Limited pode cobrir os pagamentos da sua dívida (principal, juros, pagamentos de arrendamento, etc.) quatro vezes com o nível atual de receita operacional.
Por que o índice de cobertura do serviço da dívida é importante?
O DSCR desempenha um papel crucial nas decisões de empréstimo, especialmente para empréstimos imobiliários comerciais e empréstimos a pequenas empresas. Uma empresa com um ICSD mais elevado pode ser considerada um mutuário mais prudente, enquanto uma empresa com um ICSD mais baixo pode ser considerada um risco de incumprimento mais elevado.
Observação
Um DSCR favorável pode não apenas melhorar suas chances de obter um empréstimo, mas também ajudá-lo a negociar condições de empréstimo mais favoráveis ou acessar uma variedade mais ampla de opções de financiamento.
Para as próprias empresas, o DSCR pode fornecer uma boa visão sobre a saúde financeira da empresa. Os proprietários de empresas podem verificar o DSCR periodicamente para ver como a empresa está se saindo nesse aspecto. Quaisquer tendências contínuas de declínio do ICSD podem levar a repensar as estratégias empresariais, orientando-as mais para a redução da dívida ou para a melhoria dos resultados operacionais.
Índice de cobertura do serviço da dívida em empréstimos comerciais
Os credores comerciais são bastante cuidadosos em sua subscrição. A propriedade comercial é comprada para gerar renda, então um dos critérios populares é observar a renda para ver se ela é suficiente para pagar adequadamente a hipoteca e deixar lucro para os mutuários. Quando um credor analisa um apartamento ou propriedade multifamiliar, se uma hipoteca será concedida e por quanto, poderá ser determinado usando o DSCR. O credor não está muito preocupado com as pontuações de crédito individuais ou com os históricos dos proprietários. O objetivo do investimento é o retorno do investimento e, mais importante, o fluxo de caixa.
Para os investidores em imóveis comerciais, o DSCR pode servir como uma verificação da decisão de investimento. Eles vão querer ver dados financeiros que mostrem receitas e despesas. Eles então determinarão se esses números continuarão no futuro ou possivelmente melhorarão ou piorarão. Quando os números mostram que o fluxo de caixa cobrirá adequadamente o serviço da dívida, validam a selecção de investimentos e as competências de avaliação do(s) investidor(es).
Tanto os investidores como os credores têm um objetivo comum a este respeito. O projeto será lucrativo o suficiente para pagar o serviço da dívida com lucro suficiente sobrando?
Índice de cobertura do serviço da dívida para empréstimos para pequenas empresas
Obter capital ou linhas de crédito é muito importante para as pequenas empresas e ter um bom RCSD só pode ajudar. Em alguns casos, porém, ter um ICSD forte pode não ser opcional, mas sim um requisito de elegibilidade estabelecido pelo credor.
Observação
Os empréstimos 7(a) da Small Business Administration para empresas com requisitos especiais precisam de um DSCR de 1 para empréstimos inferiores a US$ 350.000 e 1,15 para valores de empréstimos superiores a US$ 350.000.Os bancos podem, normalmente, precisar de um ICSD de 1,25 para empréstimos comerciais.
Como calcular o índice de cobertura do serviço da dívida
A fórmula para calcular o índice de cobertura do serviço da dívida é bastante simples:
Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR)= Receita Operacional Líquida Anual / Obrigações de Dívida Anual
Vejamos um exemplo de cálculo do DSCR para um investidor que busca um empréstimo para comprar um imóvel comercial. Calcularemos e interpretaremos os números DSCR tanto do ponto de vista do credor quanto do investidor.
Calculando DSCR da perspectiva de um credor
O credor precisaria de algumas informações antes de calcular o ICSD para um imóvel comercial. Suponhamos os seguintes números:
Renda bruta (que neste caso seria o aluguel): $ 187.000/ano
Vacância e perda de crédito: 9%
Despesas: 72.470
Passo 1: Calcule o fluxo de caixa ou receita operacional bruta após subtrair vagas e perdas de crédito.
Total de aluguel de US$ 187.000/ano – 9% de vacância e perda de crédito (US$ 16.830) = US$ 170.170
Etapa 2: Determine o lucro operacional líquido (NOI), subtraindo todas as outras despesas de operação e gestão, incluindo impostos e seguros.
Receita operacional líquida = receita operacional bruta – todas as despesas = $ 170.170 – 72.470 = $ 97.700
Lucro operacional líquido mensal = $ 97.700 / 12 meses = $ 8.142/mês
Etapa 3: Se o credor estiver usando um DSCR mínimo aceitável de 1,20, então esses $ 8.142/mês teriam que ser 1,2 vezes o pagamento mensal da hipoteca. Para chegar a esse pagamento máximo, é necessário dividir os US$ 8.142 por 1,2.
Lucro líquido mensal de $ 8.142 / DSCR mínimo de 1,20 = pagamento máximo de hipoteca de $ 6.785 / mês.
Etapa 4: Agora só falta determinar quanto seria emprestado às taxas atuais. Se este comprador puder esperar uma taxa de juros de 6,875% em um empréstimo de 30 anos, uma calculadora de hipoteca nos dirá que o credor pode estar disposto a emprestar cerca de US$ 1.032.836 nesta propriedade, já que esse empréstimo e taxa de juros resultariam em pagamentos de principal e juros de US$ 6.785/mês, no mínimo 1,20 DSCR. A maioria das calculadoras de hipotecas permite inserir o pagamento, a taxa de juros e o tempo para calcular o valor do empréstimo.
Compreendendo o índice de cobertura do serviço da dívida na perspectiva de um investidor
Os investidores fazem seus próprios cálculos e recorrem ao credor escolhido para validar os números que apresentaram.
Observação
Usando o DSCR com um projeto e um valor de hipoteca já em vigor, um investidor pode descobrir quanto pode pedir emprestado em um projeto que está pensando em comprar.
Então, vamos apenas fazer um cálculo do DSCR onde sabemos as despesas do projeto atual e o pagamento da hipoteca. Se você deseja investir em um projeto que pode gerar uma receita operacional líquida anual de US$ 223.000, mas exige que você pague US$ 172.000 em hipoteca anual, seu DSCR seria:
$ 223.000 Lucro operacional líquido / $ 172.000 Pagamentos anuais de hipoteca = 1,30 DSCR
1,3 é melhor que 1,2 neste caso, então provavelmente um DSCR aceitável. Contudo, se um novo empréstimo estiver sendo solicitado para um projeto operacional, o NOI atual seria usado como fizemos inicialmente para ver o que poderia estar disponível como valor de hipoteca.
Quando os números funcionam, os investidores e credores podem sentir-se bem com o financiamento do projeto e a rentabilidade futura.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você calcula o índice de cobertura do serviço da dívida?
Você pode calcular o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) dividindo a receita operacional líquida anual de uma empresa por suas obrigações de dívida anuais. Por exemplo, se o rendimento operacional líquido de uma empresa for de $3 milhões e o total das suas obrigações de dívida for de $750.000, então o seu DSCR é 4 ($3 milhões/$750.000). Isto significa que a empresa pode cobrir a sua dívida quatro vezes com o seu nível actual de rendimento operacional.
Qual é um bom índice de cobertura do serviço da dívida?
O índice de serviço da dívida é uma medida da capacidade de uma empresa de cumprir suas obrigações de dívida usando seu fluxo de caixa. Normalmente, os credores consideram um índice de cobertura do serviço da dívida de 1,25 como mínimo para empréstimos. Os requisitos de empréstimo para certos programas de empréstimos governamentais, como os empréstimos 7(a) da Small Business Administration, podem prescrever um limite de ICSD. A SBA exige um DSCR de 1 para empréstimos 7(a) inferiores a US$ 350,00 e 1,15 para empréstimos superiores a US$ 350.000.
