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Principais conclusões
- Lis pendens – que significa “processo pendente” em latim – é um aviso público e legal de que uma ação judicial envolvendo uma reivindicação de uma propriedade foi movida e ainda não foi resolvida.
- A litispendência acrescenta uma nota ao título de uma propriedade para que qualquer pessoa que esteja pensando em comprá-la saiba que pode haver uma disputa de reivindicação de propriedade, que seria então sua responsabilidade de resolver caso comprasse o terreno.
- Consultar um advogado no caso de litispendência de uma propriedade específica pode ajudá-lo a determinar se prosseguir com a venda é a melhor escolha para você.
Definição e exemplos de litispendência
Lis pendens significa “processo pendente” em latim e é movida para notificar sobre ações judiciais que reivindicam uma reivindicação sobre uma determinada propriedade. Dado o valor da propriedade na cultura dos EUA, casas e terrenos podem ter gravames ou reivindicações quando alguém precisa recuperar uma dívida pendente ou por outros motivos.
Os direitos sobre a propriedade não desaparecem se a propriedade for vendida e passam com a propriedade do terreno ou da casa. Isso significa que caso uma pessoa física adquira o imóvel em questão, o novo proprietário terá que enfrentar a ação judicial. Portanto, quaisquer potenciais compradores devem ser notificados, através da litispendência, das reclamações contra o imóvel que estão considerando.
A litispendência pode ser apresentada, por exemplo, enquanto o processo de divórcio é resolvido e é tomada uma decisão sobre a propriedade de bens anteriormente detidos em conjunto. O caso mais comum em que a litispendência é usada na execução hipotecária. O processo de execução hipotecária leva cerca de um ano no tribunal a partir do momento em que o requerente inicia um processo de venda de uma casa. O demandante então apresenta documentos ao tribunal, bem como uma litispendência no tribunal, a fim de alertar as pessoas de que o processo judicial existe na propriedade.
- Nome alternativo: Lispend, aviso de pendência
Como funciona a Lis Pendens?
A litispendência é um aviso legal que afeta a cadeia de titularidade de uma propriedade ou o registro histórico de propriedade e reivindicação. Se alguém acreditar que o título atual de uma propriedade não reflete com precisão sua reivindicação sobre alguma parte ou a totalidade da propriedade, poderá solicitar uma notificação de litispendência enquanto processa uma reivindicação sobre a propriedade.
Observação
Como os processos judiciais levam tempo, a litispendência é uma forma rápida de mostrar que algo está acontecendo com a propriedade do terreno. Poderia resolver e ficar bem, mas também poderia deixar um potencial comprador em apuros.
Se, por exemplo, a porcentagem de propriedade de uma propriedade estiver em questão entre Beth e Jeff, Beth poderia entrar com uma ação judicial contestando a reivindicação de propriedade de Jeff sobre a propriedade. Isso pode ocorrer em algumas circunstâncias diferentes, como um testamento contestado ou um divórcio. O aviso de litispendência ficaria disponível ao público por meio de uma busca de título, informando que uma ação judicial está em andamento, especificamente relacionada ao proprietário do imóvel.
Os potenciais compradores que entendem a litispendência ficariam cautelosos com a propriedade de Beth e Jeff porque se, digamos, apenas Jeff estiver tentando vendê-la, a venda pode fracassar ou levar o novo proprietário a uma batalha legal com Beth. Se, no entanto, Beth e Jeff resolverem suas diferenças no tribunal, a litispendência poderá ser removida e os resultados da ação judicial determinarão como a propriedade poderá ser vendida livre e desimpedida.
Tipos de ações judiciais que levam à litispendência
Conforme mencionado anteriormente, a litispendência é comum em bens contestados ou em bens que estão sendo divididos em divórcio. Também é muito comum em processos de execução hipotecária, uma vez que o processo de tomada de posse de um imóvel por um credor leva tempo e envolve uma mudança de propriedade. Em geral, a litispendência só é utilizada quando existe ligação jurídica entre a ação judicial e o imóvel.
Observação
Qualquer outro pedido que envolva uma reivindicação de propriedade ou propriedade parcial do imóvel também pode desencadear um aviso de litispendência que aparece na cadeia de titularidade do imóvel.
Finalmente, se um imóvel estiver em processo de venda, mas mais de um contrato tiver sido aceito, um comprador poderá entrar com uma litispendência. Eles fariam isso porque acreditam ter uma reivindicação em seu contrato, mesmo que outro comprador esteja prosseguindo com a venda.
Eventualmente, a ação judicial decidirá quem é o “comprador de boa-fé” ou proprietário da propriedade, e o outro comprador poderá ter que perder a propriedade.
Observação
As leis e procedimentos específicos em torno de uma litispendência sobre propriedade variam de estado para estado, portanto, certifique-se de se familiarizar com as diretrizes do seu estado antes de comprar ou vender uma casa.
O que isso significa para uma venda de casa
Se você perceber que há uma litispendência em uma casa que você estava de olho, geralmente é melhor não comprar a propriedade em questão. Ações judiciais desta natureza muitas vezes podem levar meses ou anos para serem resolvidas, portanto, é considerado melhor continuar a busca por uma casa em vez de esperar que a ação chegue ao fim.
Um advogado pode ajudá-lo a compreender as informações disponíveis sobre o título da propriedade. Em alguns casos, eles podem oferecer garantias de que continuar com a venda não é tão arriscado quanto uma litispendência às vezes pode significar.
Se você é o proprietário cuja propriedade tem um aviso de litispendência em seu título, você pode ficar tentado a vender apenas para evitar o processo legal. Geralmente, porém, é melhor resolver o processo e vendê-lo posteriormente, uma vez que é fraude vender propriedades que você não possui e o processo pode não ser resolvido a seu favor.
