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Ginnie Mae, ou Associação Nacional de Hipotecas do Governo (GNMA), é uma empresa federal que oferece garantias para ajudar a aumentar o interesse do mercado em títulos garantidos por empréstimos segurados pelo governo federal. Isso inclui empréstimos FHA, USDA e VA.
Definição de Ginnie Mae e exemplos
Ginnie Mae é uma empresa federal que respalda títulos constituídos por hipotecas (mais comumente conhecidos como títulos lastreados em hipotecas) de vários programas de empréstimos segurados pelo governo federal. Fundada em 1968, o objectivo da organização é duplo: abrir a disponibilidade de empréstimos hipotecários a uma maior variedade de pessoas e aumentar a confiança que os bancos têm quando optam por originar um empréstimo hipotecário.
Os mercados de empréstimos hipotecários dos quais Ginnie Mae participa podem ser um assunto novo para muitas pessoas, especialmente quando você descobre pela primeira vez que bancos ou cooperativas de crédito podem vender sua hipoteca no mercado secundário para outra entidade. No entanto, a influência de Ginnie Mae expandiu o acesso ao crédito hipotecário, criando oportunidades para aqueles que de outra forma não se qualificariam para os requisitos de empréstimo convencionais.
Os títulos garantidos pela Ginnie Mae concentram-se em empréstimos com condições e taxas de juros não convencionais destinadas a tornar a aquisição de uma casa própria acessível. Essas hipotecas podem atender compradores de casas pela primeira vez, militares, veteranos e mutuários de baixa renda. Esses empréstimos são segurados pelas agências governamentais cujos nomes eles carregam: USDA, FHA e VA, por exemplo.
- Nome alternativo: Associação Nacional de Hipotecas do Governo
- Acrônimo: GNMA (pronunciando individualmente essas letras cria, aproximadamente, “Ginnie Mae”)
Observação
Você pode ter ouvido menos sobre a Ginnie Mae do que sobre as duas “empresas patrocinadas pelo governo” do mercado secundário conhecidas como Fannie Mae e Freddie Mac. Ao contrário destes dois, Ginnie Mae não compra empréstimos, nem é uma entidade privada com patrocínio governamental. Em vez disso, é uma empresa governamental.
Um exemplo de título garantido por hipoteca (MBS) da Ginnie Mae é o Ginnie Mae MBS I, que tem um valor mínimo combinado de US$ 1 milhão. As hipotecas do MBS são empréstimos unifamiliares com taxa fixa e a mesma taxa de juros.
Como funciona Ginnie Mae?
Ginnie Mae oferece estrategicamente uma garantia que ajuda a tornar os empréstimos do USDA, FHA e VA mais atraentes para os banqueiros, promovendo assim a disponibilidade desses empréstimos. Para entender como funciona o GNMA, você precisa saber algumas coisas sobre como funcionam os mercados de empréstimos habitacionais.
Os credores primários, como bancos ou credores hipotecários, costumavam estar menos interessados em oferecer empréstimos a clientes mais arriscados, como compradores de casas pela primeira vez ou compradores de casas cujo crédito é inferior à sua faixa ideal. Se tudo o que os credores pudessem fazer fosse oferecer-lhe o empréstimo e esperar que você continuasse a pagá-lo, é compreensível que desejassem reduzir o risco oferecendo menos desses empréstimos hipotecários.
No entanto, no mercado de empréstimos hipotecários, os investidores podem comprar e vender empréstimos. Um credor secundário pode oferecer a compra do empréstimo do credor primário. O credor secundário receberia então os pagamentos e, muito provavelmente, recuperaria o seu investimento e, em seguida, parte através do pagamento de juros do proprietário.
Os mercados secundários também podem criar um MBS. Trata-se essencialmente de uma obrigação constituída por um conjunto de empréstimos nos quais as pessoas podem investir. Quando os proprietários efectuam os seus pagamentos, os investidores do MBS obtêm um retorno.
Observação
Ginnie Mae não empresta dinheiro diretamente nem compra empréstimos no mercado secundário – nem mesmo cria MBSs. Em vez disso, acrescenta uma garantia aos MBS que incluem empréstimos segurados pelo governo federal.
Basicamente, Ginnie Mae diz: “Se você comprar ações desse título garantido por hipotecas, receberá os retornos esperados, mesmo que o mutuário tenha um pagamento atrasado ou falta de pagamentos”. Esta garantia é considerada apoiada pela “plena fé e crédito” do governo dos EUA, tal como os investimentos ultra-seguros em títulos do Tesouro.
A garantia da Ginnie Mae tem um efeito cascata no mercado, aumentando a confiança ao longo do caminho: Como esta garantia torna estes títulos um investimento fiável, são muito populares entre os investidores. Os mercados secundários que criam títulos garantidos por hipotecas sabem que podem vender este tipo específico de MBS, pois sabem que haverá procura pelos seus retornos fiáveis e garantidos. Portanto, os bancos primários que emitem estes empréstimos sabem que têm um mercado estável para os vender, o que torna a emissão dos empréstimos um bom negócio.
Esta intervenção relativamente pequena no mercado aumenta a confiança de toda uma indústria nos compradores de casas que, de outra forma, não teriam acesso a empréstimos. O impacto de Ginnie Mae inclui expandir amplamente quem pode obter um empréstimo hipotecário e tornar-se proprietário de uma casa.
Ginnie Mae x Fannie Mae e Freddie Mac
É importante conhecer as diferenças entre a empresa governamental Ginnie Mae e as empresas patrocinadas pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac, pois as organizações servem a propósitos diferentes.
| Gina é | Fannie Mae e Freddie Mac |
| Criado em 1968 para promover a confiança em empréstimos não convencionais, como empréstimos FHA, VA e USDA | Empresas de hipotecas residenciais do mercado secundário criadas em 1938 (Fannie) e 1970 (Freddie), empresas tecnicamente privadas patrocinadas pelo governo |
| Existe para apoiar a conveniência e a viabilidade de mercado dos empréstimos FHA, VA e USDA, expandindo o acesso à casa própria | A Fannie Mae compra empréstimos imobiliários de bancos maiores, mas pode escolher outros empréstimos, enquanto o Freddie Mac geralmente trabalha com bancos menores e empréstimos menores |
| Não compra empréstimos, apenas garante títulos garantidos por hipotecas | Definir regulamentos e diretrizes para hipotecas |
O que Ginnie Mae significa para os compradores de casas
O trabalho de Ginnie Mae tornou possível a aquisição de casa própria para um conjunto mais amplo de pessoas do que de outra forma seriam oferecidos empréstimos hipotecários. Como resultado, os requerentes que podem não se qualificar para um empréstimo convencional podem se qualificar para um empréstimo segurado pelo governo para atingir o seu objetivo de possuir uma casa própria.
Principais conclusões
- A Government National Mortgage Association (“Ginnie Mae”) é uma empresa federal dentro do HUD.
- Ginnie Mae oferece uma garantia sobre certos títulos conhecidos como títulos garantidos por hipotecas (MBSs). Os investimentos específicos garantidos pelos MBS são geralmente títulos garantidos por pacotes de empréstimos hipotecários segurados pelo governo federal.
- Os empréstimos que Ginnie Mae se concentra em apoiar incluem empréstimos FHA, VA e USDA – todos os quais tendem a oferecer condições favoráveis para compradores de casas pela primeira vez, militares, veteranos e famílias de baixa renda.
