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Principais conclusões
- A base ajustada de um ativo é geralmente o seu preço de compra mais melhorias de capital e custos de venda, menos quaisquer deduções fiscais que você fez anteriormente para a propriedade.
- Quanto maior for a sua base ajustada, menos você pagará em forma de imposto sobre ganhos de capital ao vender e obter lucro.
- É provável que você tenha uma perda de capital se sua base ajustada for particularmente alta e as perdas puderem ser usadas para compensar ganhos de capital em outras propriedades.
Definição e exemplo de base ajustada
A base ajustada de um ativo é geralmente o seu preço de compra mais melhorias de capital e custos de venda, menos quaisquer deduções fiscais que você fez anteriormente para o ativo.
O cálculo da base ajustada de um ativo começa com seu preço de compra original. Quanto maior for a sua base, menos você pagará em imposto sobre ganhos de capital ao vender. Alguns ajustes podem aumentar a sua base em um ativo, enquanto outros podem reduzi-la, e o último geralmente é não uma coisa boa na hora do imposto. Você pode aumentar sua base a partir daí, adicionando a quantia de dinheiro que gastou melhorando o ativo, bem como quaisquer valores que possa ter pago por honorários advocatícios ou custos de venda.
Observação
Sua base diminui se você precisar subtrair valores reivindicados anteriormente como deduções fiscais, como depreciação, perdas com acidentes ou roubo.
Suponha que você compre um imóvel por US$ 100.000 com planos de renová-lo e vendê-lo para obter lucro. No entanto, pouco depois, surge uma crise e você adia as reformas. Depois de um ano, o valor da casa se desvalorizou em US$ 5.000. No ano seguinte, você poderá investir cerca de US$ 30.000 em melhorias na casa e, assim, aumentar seu valor significativamente. Sua base ajustada é agora de $ 125.000 ($ 100.000 – $ 5.000 + $ 30.000), o que poderia diminuir seus ganhos de capital tributáveis em $ 25.000 (se você o vendesse), ou a diferença entre a base ajustada e o preço de venda final, menos a dedução fiscal anterior.
Observação
Os imóveis não são o único ativo cuja base de custo está sujeita a ajustes. O mesmo ocorre com os títulos, com eventos (como desdobramento de ações ou pagamento de dividendos) que resultam em ações com base ajustada.
Como funciona a base ajustada
Sua base seria a quantia que você pagou inicialmente pela propriedade, como se você vendesse um imóvel no qual não morou pelo número de anos necessário para permitir que você se qualificasse para uma exclusão de imposto sobre ganhos de capital na sua venda. Você pode então adicionar o custo de quaisquer melhorias de capital que possa ter feito, bem como comissões de agentes e outros custos de venda.
Você deve recapturar quaisquer deduções fiscais que você fez anteriormente para a propriedade, subtraindo-as de sua base depois de adicionar os custos acima, como se você estivesse depreciando a propriedade em suas declarações fiscais desde que a possuiu.
Como obter sua base ajustada
Os principais componentes dos cálculos básicos são custos mais aumentos menos reduções. Alguns itens podem ser somados para atingir a base ajustada e outros devem ser subtraídos.
Base de custo
A base de custo da propriedade é geralmente o preço de compra – o valor que você pagou em dinheiro, obrigações de dívida, outras propriedades ou serviços. Seu custo também inclui valores pelos quais você pagou:
- Imposto sobre vendas
- Frete
- Instalação e teste
- Impostos especiais de consumo
- Honorários advocatícios e contábeis quando devem ser capitalizados
- Selos fiscais
- Taxas de gravação
- Impostos imobiliários, se forem assumidos pelo vendedor
Aumentos para Base
Aumentar a base de propriedade em todos os itens que foram devidamente adicionados a uma conta de capital. Estes incluem o custo de quaisquer melhorias que se espera que tenham uma vida útil superior a um ano.
As despesas de reabilitação também aumentam a base, mas você deve subtrair qualquer crédito de reabilitação permitido para essas despesas antes de adicioná-las à sua base. Aumente sua base pelo valor recapturado se precisar recapturar algum crédito.
Mantenha contas separadas para cada projeto se você fizer acréscimos ou melhorias em uma propriedade comercial. Você também deve depreciar a base de cada um de acordo com as regras de depreciação que se aplicariam à propriedade subjacente se você a colocasse em serviço ao mesmo tempo em que colocasse a adição ou melhoria em serviço.
As despesas que podem aumentar a base de propriedade incluem:
- O custo de extensão das linhas de serviços públicos até a propriedade
- Taxas de impacto
- Honorários advocatícios, como o custo de defesa e aperfeiçoamento do título
- Honorários advocatícios para obter uma redução em uma avaliação cobrada contra uma propriedade para pagar melhorias locais
- Custos de zoneamento
- O valor capitalizado da renda fundiária resgatável
Diminui para a base
Alguns itens reduzem a base da propriedade. Eles incluem:
- Dedução da Seção 179
- Distribuições corporativas não tributáveis
- Deduções anteriormente permitidas (ou permitidas) para amortização, depreciação e exaustão
- Certos créditos de veículos
- Créditos de energia residencial
- Ganho adiado com a venda de casa
- Crédito de investimento (parcial ou total) obtido
- Perdas por acidentes e roubos e reembolso de seguros
- Certas dívidas canceladas excluídas da receita
- Descontos tratados como ajustes no preço de venda
- Servidões
- Imposto sobre bebedores de gasolina
- Benefícios fiscais de adoção
- Crédito para cuidados infantis fornecidos pelo empregador
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você relata a base ajustada?
Você relatará a base ajustada de seu ativo ou propriedade no imposto de renda. O formulário que você normalmente usará é o Formulário 8949, que trata da venda de ativos de capital.
Como você calcula a base ajustada?
Para encontrar sua base ajustada, pegue a base de custo ou preço de compra, adicione quaisquer aumentos à base e subtraia quaisquer reduções. O resultado é sua base ajustada. Os aumentos na base incluirão coisas como melhorias de capital, enquanto as reduções podem incluir qualquer depreciação ou créditos fiscais que você já reivindicou.
