O que é aluguel próprio?

Definições e exemplos de aluguel próprio

Os contratos de aluguel próprio são alternativas aos empréstimos residenciais tradicionais. No início, esses acordos são muito parecidos com os contratos de arrendamento tradicionais que os proprietários e inquilinos podem assinar. No entanto, o contrato também dá ao locatário direitos exclusivos para comprar a casa num determinado momento no futuro. Parte do dinheiro pago à vista e parte do aluguel mensal estabelecido também vão para o preço de compra.

Quaisquer duas partes podem celebrar tal acordo, mas por vezes são utilizados como parte de programas habitacionais concebidos para estabelecer habitação a preços acessíveis ou revitalizar bairros.

Como funciona o aluguel para propriedade?

O comprador e o vendedor estabelecem um preço de compra para a casa em seu contrato. Em algum momento no futuro, o comprador poderá comprar a casa por esse preço – independentemente de quanto a casa realmente vale.

Não é incomum definir um preço de aluguel de casa própria superior à taxa atual para compensar os aumentos projetados nos valores das casas. Se o valor da casa aumentou mais rápido do que o esperado, as coisas funcionam a favor do comprador. Se a casa perder valor, o locatário pode desistir. Os compradores geralmente solicitam uma hipoteca quando chega a hora de comprar a casa.

Os compradores normalmente pagam um prêmio de opção antecipadamente ou em incrementos iguais vinculados ao pagamento do aluguel, geralmente até 5% do preço final de compra. O pagamento não é reembolsável, mas pode ser aplicado ao pagamento inicial.

Os contratos também estabelecem o valor do aluguel mensal mais o valor extra que o locatário paga mensalmente. O valor adicional geralmente é creditado no preço final de compra, reduzindo assim a quantidade de dinheiro que o comprador terá de arranjar ao comprar a casa. O aluguel extra não é reembolsável. Compensa o vendedor por concordar em não vender o imóvel a mais ninguém até o término do contrato com o locatário. Os contratos também devem estipular quem é responsável pela manutenção durante o período de locação.

Vale a pena alugar por conta própria?

Os acordos de aluguel próprio fazem sentido para alguns compradores, mas não para outros. Se você tem crédito instável ou precisa de tempo para economizar um pagamento inicial, o aluguel próprio pode ser a escolha certa para você. Depende muito das suas finanças e do estado do mercado imobiliário.

Relação preço/aluguel

A relação preço/aluguel mede a acessibilidade relativa entre compra e aluguel em um mercado imobiliário. É calculado dividindo o preço médio das casas vendidas durante um período específico em um determinado mercado pelo valor de 12 meses do aluguel mensal médio nesse mesmo mercado.

Por exemplo, o preço médio das casas vendidas nos EUA durante o quarto trimestre de 2021 foi de US$ 423.600, enquanto o aluguel mensal médio pago durante esse mesmo período em todo o país nas 50 maiores áreas metropolitanas foi de US$ 1.771.Portanto, para obter a relação preço/aluguel, você dividiria 408.100 por 21.252 (1.771 multiplicado por 12) e obteria 19,2. Quanto maior o índice, mais favorável é o mercado para o aluguel. Quanto menor o índice, mais favorável é o mercado para a compra.

É claro que os preços médios das casas e as rendas variam de mercado para mercado, pelo que a média nacional fornece pouco mais do que uma visão geral ampla. Para ser preciso, você precisa basear seu cálculo nos números atuais onde planeja comprar ou alugar.

Prós e contras do aluguel próprio para compradores

Prós explicados

• Compre com crédito ruim: Os compradores que não podem se qualificar para um empréstimo residencial podem começar a comprar uma casa com um contrato de aluguel próprio. Com o tempo, eles poderão trabalhar na reconstrução de sua pontuação de crédito e poderão obter um empréstimo quando finalmente chegar a hora de comprar a casa.
• Garanta um preço de compra: Em mercados com preços crescentes das casas, os compradores podem obter um acordo de compra ao preço de hoje, com a compra a ocorrer vários anos no futuro. Os compradores têm a opção de desistir se os preços das casas caírem, embora se isso faz ou não sentido financeiramente dependerá de quanto pagaram ao abrigo do acordo.
• Teste drive: Os compradores podem morar em uma casa antes de se comprometerem a comprar o imóvel. Como resultado, eles podem aprender sobre problemas com a casa, pesadelos com vizinhos e quaisquer outros problemas antes que seja tarde demais.
• Mova-se menos: Os compradores que estão comprometidos com uma casa e um bairro (mas não podem comprar) podem entrar em uma casa que eventualmente comprarão. Isso reduz o custo e a inconveniência da mudança após alguns anos.
• Construir patrimônio: Tecnicamente, os locatários não acumulam patrimônio da mesma forma que os proprietários. No entanto, os pagamentos podem acumular-se e fornecer uma quantia substancial a ser aplicada na compra da casa.

Contras explicados

• Perdendo dinheiro: Se você não comprar a casa, perderá todo o dinheiro extra que pagou. Os vendedores podem ficar tentados a tornar a compra difícil ou pouco atraente para você, para que possam embolsar seu investimento.
• Progresso lento: você pode planejar melhorar seu crédito ou aumentar sua renda para se qualificar para um empréstimo quando a opção terminar, mas as coisas podem não funcionar como planejado.
• Menos controle: você ainda não possui a propriedade, portanto não tem controle total sobre ela. O seu senhorio pode parar de fazer o pagamento da hipoteca e perder a propriedade por meio da execução hipotecária, ou você pode não ser responsável pelas decisões sobre os principais itens de manutenção. Da mesma forma, o seu senhorio pode perder um julgamento ou deixar de pagar impostos sobre a propriedade e acabar com penhoras sobre a propriedade. O acordo deverá abordar todos estes cenários. O proprietário não tem permissão para vender enquanto você tiver opção sobre a propriedade, mas as batalhas legais são sempre uma grande dor de cabeça e despesas.
• Preços em queda: os preços das casas podem cair e talvez você não consiga renegociar um preço de compra mais baixo. Então você tem a opção de perder todo o dinheiro da sua opção ou comprar a casa. Se o seu credor não aprovar um empréstimo muito grande, você precisará trazer dinheiro extra para o fechamento para um pagamento inicial.
• Atrasos nos pagamentos prejudicam: Dependendo do seu contrato, se você não pagar o aluguel em dia, poderá perder o direito de compra, junto com todos os seus pagamentos extras. Em alguns casos, você mantém a opção, mas o pagamento extra do mês não é contabilizado e não será adicionado ao valor que você acumulou para eventual compra.
• Questões domésticas: Pode haver problemas com a propriedade que você não conhece até tentar comprá-la, como problemas de título. Trate uma compra de aluguel próprio como uma compra real. Faça uma inspeção e pesquise o título antes de mergulhar.

Prós e contras do aluguel próprio para vendedores

Prós explicados

• Mais compradores: se estiver tendo problemas para atrair compradores, você pode comercializar para locatários que esperam comprar no futuro.
• Ganhe renda: Se você não precisar vender imediatamente e usar o dinheiro para outro pagamento inicial, poderá obter uma receita de aluguel enquanto avança para a venda de um imóvel.
• Preço mais alto: você pode solicitar um preço de venda mais alto ao oferecer aluguel próprio. As pessoas podem estar dispostas a pagar mais pela oportunidade. Os locatários também têm a opção de comprar a casa – que talvez nunca usem – mas a flexibilidade sempre custa mais.
• Locatário investido: É mais provável que um comprador em potencial cuide de uma propriedade e se dê bem com os vizinhos do que um locatário sem participação no jogo. O locatário/comprador já investiu no imóvel e tem interesse em mantê-lo.

Contras explicados

• Sem certeza: Seu locatário pode não comprar, o que significa que você terá que começar tudo de novo e encontrar outro comprador ou locatário – mas pelo menos você poderá ficar com o dinheiro extra.
• Dinheiro lento: Você não recebe uma quantia grande, que pode ser necessária para comprar sua próxima casa.
• Falta de apreciação: normalmente você fixa um preço de venda quando assina um contrato de aluguel próprio, mas os preços das casas podem subir mais rápido do que o esperado. Você tem que aceitar isso ou esperar um pouco para oferecer a opção de compra.
• Queda dos preços das casas: os preços das casas podem cair e, se o locatário não comprar, seria melhor simplesmente vender a propriedade.
• Descobrindo falhas: os compradores podem descobrir falhas que você nunca conheceu e podem decidir não comprar. Por exemplo, o encanamento pode ser adequado para um casal, mas não para uma família de cinco pessoas. Embora esse defeito nunca tenha surgido no arranjo residencial anterior, agora é um problema que você terá que corrigir ou divulgar a futuros compradores.

Tudo é negociável em uma transação de aluguel próprio. Tanto o comprador quanto o vendedor concordam com determinados termos, e todos os termos podem ser alterados para atender às necessidades de todos.