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O setor imobiliário desempenha um papel fundamental na economia dos EUA. Os imóveis residenciais oferecem moradia para famílias. É a maior fonte de riqueza e poupança para muitos americanos. Os imóveis comerciais, que incluem prédios de apartamentos, criam empregos e espaços para varejo, escritórios e manufatura. Os negócios e investimentos imobiliários fornecem uma fonte de receita para milhões.
Em 2018, a construção imobiliária contribuiu com 1,15 biliões de dólares para a produção económica do país. Isso representa 6,2% do produto interno bruto dos EUA. É mais do que os 1,13 biliões de dólares de 2017, mas ainda menos do que o pico de 1,19 biliões de dólares em 2006. Naquela época, a construção imobiliária representava um forte componente de 8,9% do PIB.
A construção imobiliária exige muita mão-de-obra e é uma força importante na criação de empregos. A queda na construção de moradias foi uma grande contribuição para a alta taxa de desemprego da recessão.
O efeito cascata do setor imobiliário
A construção é a única parte do imóvel medida pelo PIB. Mas o imobiliário afecta muitas outras áreas do bem-estar económico que não são medidas. Por exemplo, um declínio nas vendas de imóveis eventualmente leva a um declínio nos preços dos imóveis. Isso reduz o valor de todas as casas, estejam os proprietários vendendo ativamente ou não. Reduz o número de empréstimos para aquisição de habitação disponíveis aos proprietários. Em última análise, isso reduz os gastos do consumidor, à medida que mais dinheiro dos proprietários é investido em projetos residenciais.
Quase 70% da economia dos EUA é baseada no consumo pessoal. Uma redução nos gastos do consumidor contribui para uma espiral descendente na economia. Isso leva a novas quedas no emprego, na renda e nos gastos do consumidor. Se o Federal Reserve não intervir reduzindo as taxas de juros, o país poderá cair em uma recessão. A única boa notícia sobre os preços mais baixos das casas é que isso diminui as chances de inflação.
Imobiliário e a recessão de 2008
Não há melhor exemplo do impacto do imobiliário na economia do que a crise financeira de 2008. A queda dos preços das casas desencadeou inicialmente a recessão, mas poucos se aperceberam disso na altura. Em julho de 2007, o preço médio de uma casa unifamiliar existente caiu 4% desde seu pico em outubro de 2005, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Mas os economistas não conseguiam concordar sobre o quão ruim isso era. As definições de recessão, mercado em baixa e correção do mercado de ações são bem padronizadas, mas o mesmo não se aplica ao mercado imobiliário.
Para ter uma ideia, muitos compararam-no ao declínio de 24% durante a Grande Depressão de 1929. Também o compararam ao declínio que variou de 22% a 40% nas áreas produtoras de petróleo no início da década de 1980. Por esses padrões, a queda quase não foi digna de nota.
A queda rapidamente ganhou força, no entanto. Alguns estudos econômicos mostraram que quedas nos preços da habitação entre 10% e 15% são suficientes para eliminar o patrimônio líquido do proprietário. Isso ocorreu já em 2007 em algumas comunidades na Flórida, Nevada e Louisiana.
Morte por Derivativos
Quase metade dos empréstimos emitidos entre 2005 e 2007 foram subprime. Isso significava que os compradores tinham maior probabilidade de inadimplência. O verdadeiro problema foi que os bancos usaram essas hipotecas para apoiar trilhões de dólares em derivativos. Os bancos transformaram as hipotecas subprime nesses títulos garantidos por hipotecas. Eles os venderam como investimentos seguros para fundos de pensão, corporações e aposentados. Eles eram considerados “segurados” contra inadimplência por um novo produto de seguro chamado credit default swaps. O maior emissor foi American International Group Inc.
Quando os mutuários entraram em incumprimento, os títulos garantidos por hipotecas tinham um valor questionável. Foram tantos os investidores que tentaram exercer os seus credit default swaps que a AIG ficou sem dinheiro. Ameaçou entrar em incumprimento. O Federal Reserve teve que socorrê-lo.
Os bancos com muitos títulos garantidos por hipotecas em seus livros, como o Bear Stearns e o Lehman Brothers, foram evitados por outros bancos. Sem dinheiro para gerir os seus negócios, recorreram à ajuda do Fed. O Fed encontrou comprador para o primeiro, mas não para o segundo. A falência do Lehman Brothers deu início oficialmente à crise financeira de 2008.
Outro acidente está se aproximando?
A maioria dos americanos acredita que o mercado imobiliário irá quebrar nos próximos dois anos. Eles vêem os preços da habitação estagnarem e a Fed começar a baixar as taxas de juro. Para eles, parece uma bolha esperando para estourar.
Mas há muitas diferenças entre o mercado imobiliário atual e o mercado de 2005. Por exemplo, os empréstimos subprime representam uma percentagem menor do mercado hipotecário (embora estejam novamente a crescer sob o nome de “empréstimos não prime”). Em 2005, contribuíram com 20%. Além disso, os bancos elevaram os padrões de crédito. Os flippers domésticos devem fornecer entre 20% e 45% do custo de uma casa. Durante a crise do subprime, precisavam de 20% ou menos.
Mais importante ainda, os proprietários não estão retirando tanto patrimônio de suas casas. O valor da habitação aumentou para 85 mil milhões de dólares em 2006. Caiu para menos de 10 mil milhões de dólares em 2010 e permaneceu assim até 2015. Em 2017, tinha subido apenas para 14 mil milhões de dólares. Um grande motivo é que menos pessoas estão declarando falência. Em 2016, apenas 770.846 pediram falência. Em 2010, 1,5 milhão de pessoas o fizeram. Alguns economistas estão atribuindo isso ao Obamacare. Agora que mais pessoas estão cobertas por seguros, é menos provável que sejam sobrecarregadas com contas médicas. Estas diferenças tornam menos provável um colapso do mercado imobiliário.
