Table of Contents
Ter um contrato de corretor do comprador em vigor, às vezes chamado de “contrato de representação do comprador” ou “contrato de agente do comprador”, pode garantir que pelo menos algum pagamento seja feito a um agente se o comprador acabar fazendo uma oferta por uma propriedade com um agente diferente. Isso pode acontecer depois que o primeiro agente tiver despendido muito tempo, esforço e despesas para ajudar o comprador a conseguir a casa dos seus sonhos.
Pode ser benéfico para todos os envolvidos ter um contrato exclusivo com um agente imobiliário, principalmente se você usar essas dicas para negociar os termos da melhor forma possível. Você pode colocar suas expectativas e o entendimento entre vocês em preto e branco.
Principais conclusões
- Um contrato exclusivo entre um comprador e seu agente pode ser estabelecido para proteger ambas as partes.
- Os agentes gostam desses acordos porque sabem que um comprador é desencorajado de trabalhar com outro agente e, no último minuto, negar a comissão pelo seu trabalho árduo.
- Os compradores se beneficiam do compromisso de seu agente e podem definir termos contratuais que definem quando o relacionamento não está funcionando.
- Se você tiver um acordo de exclusividade com seu agente, não deverá trabalhar com outro agente enquanto o contrato estiver em vigor.
Por que os agentes desejam um acordo de comprador exclusivo
Um agente normalmente trabalha com um comprador por algumas semanas a vários meses e, às vezes, até mais. Os esforços do agente incluem apresentar o comprador a potenciais credores e obter cartas de pré-aprovação de empréstimos. Os agentes podem enviar por e-mail listagens que atendam aos requisitos do comprador ou ligar para agentes de listagem para determinar a disponibilidade das propriedades. Eles marcam encontros com os vendedores ou seus agentes para mostrar suas casas e levam seus compradores de um bairro a outro, às vezes visitando até 10 casas por dia. Eles pesquisarão vendas comparáveis. É um muito de trabalho.
Então, talvez o comprador ligue entusiasmado para anunciar que tomou uma decisão sobre uma propriedade que viu anteriormente com seu corretor e assinou um contrato para comprar a casa naquele momento, sem o conhecimento ou assistência de seu corretor. Isso é ótimo – para o comprador. Não é tão bom para o agente que trabalhou meses sem remuneração.
Corretores imobiliários trabalham 100% com comissão. Um contrato de agência compradora exclusiva fornece uma medida de compensação se você trocar de agente no meio do caminho e comprar uma casa que foi apresentada a você pelo primeiro agente. Protege o primeiro agente estabelecendo uma causa aquisitiva. Você está livre para buscar outras casas com outros agentes. Você está apenas dando ao primeiro agente a oportunidade de ganhar uma comissão pelas propriedades que ele já lhe mostrou.
Observação
Você pode acabar devendo comissões a vários agentes se assinar esse tipo de contrato com mais de um.
Como o contrato de agente do comprador beneficia o comprador
Seu corretor deseja garantir que será pago se você acabar comprando um imóvel que ele já investiu tempo e energia para mostrar a você, mas há algo para você também. Seu acordo pode fornecer quando e como você pode encerrar seu relacionamento contratual com eles se não estiver satisfeito com o serviço deles por um motivo ou outro.
Muitos agentes atenderão a esse tipo de solicitação de garantia se você solicitar. Você seria liberado do acordo se algum de vocês decidisse que o relacionamento não está dando certo ou que suas personalidades entram em conflito. Você não estará vinculado a um acordo comercial se o agente for muito agressivo ou teimoso, ou simplesmente não parecer ouvi-lo quando você tenta explicar o tipo de propriedade que está procurando.
Um contrato com um agente imobiliário deve ser bilateral
O agente do comprador também desejará sentir que uma boa combinação está sendo feita com o comprador. Assim como os acordos de listagem, os acordos de corretagem do comprador são bilaterais. Eles explicitam os direitos e deveres de ambas as partes. O comprador pode ter o direito de demitir o agente se ele não cumprir o contrato. Depende dos termos do acordo.
O acordo deve especificar a sua duração, por exemplo, se expirará ao final de três meses ou se será automaticamente transferido para um novo contrato. Compradores e agentes podem definir o período que melhor atende às suas expectativas e necessidades. Não existe realmente nenhum contrato padrão para esta situação. Cada contrato pode ser adaptado às necessidades e preocupações daquele agente específico e do comprador.
Um comprador devenãotrabalhar com outro agente para comprar um imóvel durante esse período.
Observação
Leia as letras miúdas com atenção para saber no que está se metendo e leve o contrato a um advogado para revisão se tiver alguma dúvida ou preocupação. Não faça suposições, porque este é um contrato juridicamente vinculativo.
Dicas para negociar um contrato de agente do comprador
A duração do contrato de corretagem do comprador é negociável. Muitos agentes solicitam um compromisso de no mínimo 90 dias, mas você sempre pode solicitar um prazo de 24 horas, sete dias ou até 30 dias. É tudo o que você puder negociar.
A maioria desses contratos contém uma descrição do tipo de propriedade que você pretende comprar. Você pode querer especificar ambos os termos e as áreas que você consideraria. Tal cláusula permitiria que você trabalhasse com outros agentes em outras áreas ou em termos diferentes.
Você pode especificar uma determinada faixa de preço. Você pode escolher um agente diferente para lhe mostrar casas em outra faixa de preço se o seu contrato incluir esse tipo de informação.
Muitos agentes atenderão a uma solicitação de garantia se você solicitar uma. Você seria liberado do acordo se algum de vocês decidisse que o relacionamento não está dando certo ou que suas personalidades entram em conflito. Você não estaria vinculado a um acordo comercial se o agente fosse muito agressivo, muito argumentativo ou muito teimoso.
Observação
A rescisão do contrato deverá ser feita por escrito e assinada por ambas as partes.
Como Encontrar um Bom Agente Comprador
Encontrar alguém com quem você trabalhe bem pode envolver um pouco de tentativa e erro, mas uma indicação geralmente é a melhor maneira de encontrar um agente. Muitos compradores são encaminhados aos agentes de compradores por familiares, amigos ou colegas de trabalho, embora aqueles que estão se mudando para uma nova área normalmente não tenham essa opção.
Os compradores podem descobrir rapidamente quais agentes listam a maioria das casas em determinados bairros se consultarem listagens on-line de propriedades à venda. No entanto, isso significaria que esses agentes provavelmente se especializariam na representação do vendedor, e não na representação do comprador, e essa nem sempre é uma situação ideal.
Em vez disso, você pode querer realizar pesquisas por palavras-chave on-line, como “agente de compradores no centro de Denver”. Você também pode pesquisar sites onde os agentes mantêm perfis nacionais, como Realtor.com ou ActiveRain. Você pode encontrar corretoras de compradores exclusivas, especializadas exclusivamente na representação de compradores. Essas corretoras não aceitam listagens de vendedores.
As casas abertas também oferecem excelentes oportunidades de interação com os agentes, mas um agente que está hospedando uma casa aberta pode ou não ser seu agente de listagem. Peça um cartão de visita se um agente parecer experiente e se suas personalidades parecerem combinar. Você pode consultar o site do agente posteriormente para obter mais informações.
Observação
Muitas vezes é benéfico definir seu acordo quando você finalmente restringe sua busca ao profissional certo para você e suas necessidades, e quando é alguém que está ansioso para trabalhar com você.
O resultado final
Qualquer acordo que você chegue e assine geralmente é com o corretor, não com o agente, embora alguns contratos possam ser com um agente específico dentro de uma corretora.Muitas vezes você pode ir ao corretor e solicitar um agente substituto se não estiver satisfeito com a pessoa que selecionou primeiro.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quanto tempo normalmente dura um contrato exclusivo de corretor de imóveis?
Você pode negociar o prazo do contrato de exclusividade do corretor de imóveis. As imobiliárias podem preferir que o contrato dure no mínimo 90 dias, mas o setor não tem um mínimo estabelecido.
Como você sai de um contrato de agência compradora exclusiva?
Você pode pedir a um agente para anular o contrato de agência do comprador exclusivo, mas ele pode não concordar com isso. Os documentos são juridicamente vinculativos e você pode consultar um advogado sobre suas opções. Se você quebrar o contrato sem o consentimento do agente, ele poderá buscar recursos legais.
