Table of Contents
Muitos vendedores subaquáticos estão preocupados com a possibilidade de os seus bancos rejeitarem uma venda a descoberto, quando a verdade é que, se o vendedor e a propriedade se qualificarem, a maioria dos bancos aprovará prontamente uma venda a descoberto. Porém, como acontece com a maioria dos truísmos, muitas vezes há exceções.
Razões pelas quais os bancos recusam uma venda a descoberto
Às vezes, os bancos fazem exigências irracionais numa venda a descoberto. Freqüentemente, eles fazem pedidos inacreditáveis para aprovar a venda a descoberto com base nas necessidades dos investidores. Essas demandas nem sempre fazem sentido.
Seria bom se um banco simplesmente arriscasse e dissesse que não quer fazer vendas a descoberto, mas isso acontecerá quando os porcos voarem. Aqui estão algumas das maneiras pelas quais um banco ou seus investidores podem sabotar a venda a descoberto:
- Exija um preço de venda mais alto do que uma avaliação jamais alcançará.
Alguns agentes acreditam erroneamente que os bancos são estúpidos e/ou os agentes de BPO são incompetentes. Mas isso acontece porque os agentes acreditam que os bancos se preocupam com o BPO e que os bancos estão a dizer a verdade. Um negociador bancário pode dizer que o BPO chegou a US$ 200.000, quando o BPO sugeriu um preço de venda de US$ 180.000. No entanto, um preço de venda de $180.000 pode não cobrir as perdas do investidor da mesma forma que uma execução hipotecária faria. - O banco ou seus investidores podem exigir que o vendedor ocupe o imóvel.
Pode haver uma cláusula no PSA que diga que apenas as propriedades ocupadas pelos proprietários serão aprovadas para venda a descoberto. O negociador do banco poderia exigir que o vendedor voltasse para a casa, mesmo que o vendedor se mudasse para outro lado do país para conseguir um novo emprego. O negociador pode suspeitar que o vendedor não voltará atrás, de modo que o negociador não precisa rejeitar a venda a descoberto – o vendedor fará isso recusando-se a mudar. - O banco poderia exigir uma contribuição do vendedor que o vendedor não pode pagar.
Não é incomum que um banco peça dinheiro adicional ao vendedor, acima e além do preço de venda. Muitas vezes, o banco não permite que as imobiliárias ou o comprador paguem essa contribuição, que pode ser exorbitante. Em muitos casos, os bancos querem o dinheiro apenas do vendedor, como se fosse de alguma forma punitivo. Se o vendedor não tiver ou não puder pedir emprestado, o banco não aprovará a venda a descoberto.
Por que os bancos aprovam vendas a descoberto
Os bancos estão no negócio de ganhar dinheiro. Às vezes, os bancos podem ganhar mais dinheiro com uma execução hipotecária do que com uma venda a descoberto. Porém, na maioria das vezes, os bancos desejam minimizar as perdas e considerarão uma venda a descoberto nas seguintes condições:
- O vendedor fornece uma dificuldade documentada.
Embora os bancos por vezes aceitem vendas a descoberto estratégicas, a maioria das vendas a descoberto são aprovadas com base nas dificuldades financeiras dos vendedores e em circunstâncias fora do seu controlo. Não espere sair com uma venda a descoberto aprovada e nenhuma contribuição se você tiver ativos e renda disponível. - O vendedor aceitou uma oferta de preço razoável de um comprador qualificado.
O preço de venda deve estar próximo de vendas comparáveis. Às vezes, o banco irá contrariar a oferta do comprador apenas para ver se o comprador pagará mais, mas no final, o credor do comprador ainda precisa avaliar a casa pelo preço acordado. Antes de aprovar a venda a descoberto, o banco pode querer ver o comprovante de fundos do comprador e/ou uma carta de pré-aprovação, caso o comprador esteja obtendo financiamento.
Acima de tudo, a transação precisa fazer sentido para o banco de venda a descoberto. Simplesmente porque o valor de uma casa diminuiu não é motivo suficiente para um banco aprovar uma venda a descoberto e deixar os vendedores fora de perigo.
