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Muitas pessoas que entram no mercado para comprar ou vender casa não sabem que as comissões imobiliárias são negociáveis. Independentemente dos costumes locais, as taxas imobiliárias geralmente não são imutáveis. Os agentes têm a expectativa de serem negociados e alguns podem concordar com uma redução de taxas imediatamente.
Você deve estar preparado para o fato de que alguns agentes não negociarão uma comissão com você, porque alguns agentes não são obrigados a fazê-lo. Alguns têm negócios suficientes para justificar a não negociação, alguns têm de pagar percentagens mais elevadas aos seus corretores e outros podem simplesmente não querer reduzir as suas comissões.
Principais conclusões
- Os agentes normalmente cobram uma comissão com base no que é normal para a área, mas pode haver alguma margem de manobra para negociar.
- Os agentes altamente procurados que vendem muitas casas têm menos probabilidade de negociar do que os agentes mais novos que não vendem tantas casas.
- Os agentes em bairros competitivos podem estar mais dispostos a negociar.
- Ganhar mais negócios para um agente por meio de referências também pode aumentar a probabilidade de negociações.
Como os corretores imobiliários são pagos
As divisões percentuais de comissão variam entre os corretores, dependendo da política da empresa e da produção do agente. Um agente de alta produção que fecha 100 transações por ano normalmente recebe mais, uma divisão mais alta, do que um agente que fecha um negócio a cada dois meses. Somente corretores imobiliários licenciados podem receber comissão. Os corretores geralmente pagam os agentes como contratados independentes.
As comissões pagas por um vendedor são geralmente divididas entre o lado da listagem e o lado da venda.
Por que todos os agentes não cobram a mesma comissão?
Na maior parte, os agentes são pagos de acordo com os costumes e taxas locais. Tenha em mente que os agentes operam de forma diferente e têm serviços diferentes. Você deve tentar não escolher um agente com base apenas na comissão, mas sim nos serviços que ele presta junto com a comissão.
De modo geral, os agentes mais caros oferecem serviços e modelos de lucro aos seus vendedores que os agentes menos caros não oferecem. Os agentes normalmente recebem o que valem, o que significa que vale a pena pesquisar e encontrar aquele que atenda às suas necessidades e orçamento.
Lucro líquido típico
Como exemplo de comissão de um corretor, suponha que um comprador compre uma casa de $ 150.000. A comissão total paga é de 7%, sendo 4% destinado ao corretor da lista e 3% ao corretor do comprador. O corretor do comprador recebe $ 4.500. O agente tem direito a 50% menos uma taxa de franquia de 8%, elevando a parte do agente para US$ 2.070.
A partir disso, o agente paga suas despesas gerais de 22% e coloca 30% na poupança para reter para pagamento da Previdência Social e do imposto de renda federal e estadual. O agente leva para casa $ 993,60.
Se esse agente fechasse apenas uma transação por mês e trabalhasse normalmente 40 horas semanais, seu salário por hora seria próximo a US$ 12,94 por mês (antes de retenções na fonte e impostos). Se o agente fechasse dois negócios por mês a US$ 150.000, ele ganharia cerca de US$ 25,86 por hora (dois pagamentos de US$ 2.070) ou cerca de US$ 2.900 por mês após a retenção.
Observação
Os corretores imobiliários trabalham hoje pela possibilidade de pagar dois meses depois. Se o seu agente às vezes parece esgotado ou estressado, provavelmente ele está tentando gerar renda para os próximos meses.
No entanto, a média nacional de fechamento de uma casa é próxima de 50 dias.Se um agente fechar duas casas por mês, é provável que já esteja trabalhando nessas duas casas há algum tempo. É provável que um agente feche quatro casas em uma semana, mas não tenha tido nenhuma renda nos últimos meses. Nesta situação, eles podem não querer negociar a sua comissão.
Vender e comprar com o mesmo agente
Às vezes, os agentes irão representá-lo na venda de sua casa antiga e na compra de uma nova. Você pode negociar uma comissão reduzida, mas eles podem não concordar. Se o seu agente for seu agente de listagem e compra, ele ganhará ambas as comissões.
Existem corretores que oferecem um desconto se você vender e comprar uma casa por meio da agência deles. Os corretores imobiliários que se recusam a descontar taxas provavelmente acreditam que as duas transações são separadas uma da outra, o que realmente acontece. Cada lado da transação envolve um trabalho separado, quer o vendedor e o comprador sejam a mesma pessoa ou dois indivíduos diferentes e não relacionados.
Os agentes podem não descontar a comissão de listagem para você enquanto fazem o dobro do trabalho por menos do dobro do dinheiro. Você poderá negociar uma comissão mais baixa com base nas referências que poderá enviar ao seu agente no futuro.
Quando o mesmo agente representa você e o comprador
Isso é chamado de “agência dupla” e não é legal em alguns estados.Mas onde for legal, um agente ganharia ambos os lados da comissão – as taxas de listagem e de venda. É chamado de “finalização dupla” de uma transação. Seu agente aceita uma responsabilidade maior quando se torna um agente duplo: eles estão lidando com a mesma propriedade, duas partes distintas, com interesses distintos e capacidades distintas para processar se algo não for tratado corretamente.
Em alguns estados, os agentes duais são obrigados a operar como agentes transacionais, sem ficar do lado de ninguém. Eles não oferecem conselhos ou muita assistência, exceto para processar a papelada.
Uma tática usada por alguns vendedores em certas partes do país é perguntar a um agente de listagem se eles concordarão em reduzir sua comissão caso acabem representando tanto o vendedor quanto o comprador. Você tem a opção de negociar isso ao assinar o contrato de listagem ou ao receber uma oferta, mas é melhor discutir esse cenário antecipadamente – no início da listagem.
Observação
A agência dupla traz seus próprios problemas. Embora alguns agentes sejam honrados em suas ações, outros podem trabalhar para obter as comissões mais altas de ambas as partes ou nem trabalhar para vender sua casa se puderem ganhar mais em outra transação.
Tenha em mente que esta negociação pode sair pela culatra. Isso poderia reduzir o entusiasmo ou a motivação do corretor de imóveis para vender sua casa ao próprio comprador. Além da responsabilidade fiduciária de comercializar sua casa para todos os compradores disponíveis, qual é o incentivo para induzir um comprador a comprar sua casa se as taxas forem reduzidas?
Alguns agentes concordarão com uma comissão variável. Nesse tipo de acordo, se o seu corretor vendesse a sua casa, ele receberia uma comissão diferente da de outro corretor que poderia ter vendido a sua casa.
Várias listagens com o mesmo vendedor
A redução das comissões em troca de uma série de listagens exclusivas do mesmo vendedor depende de:
- Volume em dólares
- Facilidade de venda
- Mobilidade de mercado
Se todas essas três variáveis estiverem a favor do agente, será mais fácil negociar com ele. Ainda assim, se o seu agente for um produtor de topo com um forte fluxo de rendimentos, ele poderá não ceder.
Agentes que controlam bairros
Os agentes que fazem grande parte de seus negócios em áreas específicas normalmente descontam um ponto aqui e ali. Estes são agentes que podem pedir uma comissão mais elevada, mas rapidamente concordam em reduzir as taxas se houver concorrência de outro agente.
Se você gosta de um agente que lhe cotou uma comissão mais alta, mas entrevistou um segundo que concordou em fazer o trabalho por menos, ligue para o primeiro agente e ofereça os honorários do segundo agente. Explique por quê.
Tente não ficar tão preso às comissões a ponto de perder de vista a contratação do melhor agente que puder encontrar e pagar – afinal, você está pagando-os para ajudá-lo a encontrar uma casa que você amará e manterá pelo maior tempo possível.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como funcionam as comissões imobiliárias?
Os corretores imobiliários baseiam uma comissão no preço total de compra de um imóvel. Normalmente, essa comissão é dividida igualmente entre o comprador e o vendedor, mas é paga com os rendimentos do vendedor. Os agentes de listagem e compra devem então compartilhar seus rendimentos com sua corretora e cobrir as despesas antes de compensar os lucros.
O que é uma comissão imobiliária típica?
A comissão para a venda de uma casa típica varia normalmente entre 5% e 6% do preço de venda, mas pode variar para mais ou para menos, dependendo de uma série de factores. Esse valor é dividido entre os agentes compradores e de listagem.
Qual é a probabilidade de meu agente imobiliário negociar sua comissão?
Se o seu agente negociará a comissão depende de uma variedade de questões. Basicamente, quanto mais trabalho você estiver disposto a fazer e quanto melhor o valor geral que um agente puder obter trabalhando com você, mais dispostos ele estará em negociar.
