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Nos serviços de listagem múltipla no norte da Califórnia, depois que um vendedor aceita uma oferta de venda a descoberto, essa listagem pode ser colocada em um status denominado “contingente a descoberto ativo”. O objetivo é informar a outros agentes que a casa não está mais à venda porque uma oferta foi aceita. Isso não significa, entretanto, que o banco tenha emitido aprovação para vendas a descoberto. A oferta de venda a descoberto aceita depende simplesmente da aprovação do banco.
Como esse status confunde os usuários do MLS, alguns serviços de banco de dados de listagem alteraram seus procedimentos para permitir outro status para esses tipos de vendas a descoberto; eles agora são melhor definidos como “aguardando aprovação do credor a descoberto”. As demais casas na MLS sinalizadas como “contingente vendido ativo” são aquelas onde o vendedor está procurando ativamente por ofertas de backup.
Como funcionam os contingentes ativos de vendas a descoberto
Às vezes, dependendo do mercado imobiliário, um agente pode listar uma propriedade à venda a descoberto abaixo do valor de mercado, para desgosto de alguns agentes compradores. Esses corretores costumam ficar irritados porque têm dificuldade em descobrir quanto vale realmente a casa e não sabem quanto seus compradores podem precisar oferecer. Mas essa prática muitas vezes traz múltiplas ofertas, o que tende a resultar em um preço de venda muito mais elevado para o vendedor. Veja como funciona:
- Os compradores enviam ofertas que geralmente contêm uma janela de três dias, durante os quais o vendedor pode escolher entre as ofertas.
- O vendedor seleciona a melhor oferta, que não é necessariamente a oferta mais alta, e a assina.
- Como os compradores às vezes não querem esperar pela aprovação da venda a descoberto, o vendedor pode aceitar uma ou mais ofertas alternativas como seguro.
- A oferta aceita é submetida ao banco para aprovação.
- A critério do vendedor, e desde que o contrato não contenha palavreado que o proíba, o vendedor pode instruir o agente a enviar ofertas alternativas também ao banco.
Isso significa que, no momento em que você identificar on-line uma listagem contingente de venda a descoberto ativa, o processo provavelmente estará bem encaminhado. Mas sempre há uma chance de o contrato aceito desmoronar.
Fazendo ofertas em listagens contingentes de vendas a descoberto ativas
Você não tem nada a perder ao enviar uma oferta em uma lista contingente de venda a descoberto ativa. Isso ocorre porque alguns compradores escrevem muitas ofertas para outras casas. Quando outra oferta é aceita por esses tipos de compradores, os compradores retiram suas ofertas contingentes pendentes.
Se o comprador se afastar, o agente do vendedor ligará para o agente do comprador cujo comprador está em posição de reserva. Mas isso não significa que um comprador nesta posição estará mais perto da aprovação da venda a descoberto. Alguns bancos obrigam os vendedores a recomeçar quando um novo comprador entra no processo.
Se a oferta que você enviou estiver por trás das ofertas alternativas, talvez você não tenha muitas chances de comprar aquela venda a descoberto. Sua segunda melhor estratégia é estar na primeira posição de reserva. Sua posição ideal e, claro, o melhor movimento estratégico é ser a oferta aceita.
A menos que os nossos clientes-compradores não tenham nada melhor para fazer do que esperar para ver se uma oferta contingente curta ativa fracassa, aconselhamo-los a procurar apenas vendas a descoberto ativas e a ignorar os contingentes curtos ativos. Preferimos que eles esperem para ver se a casa volta ao mercado como uma venda a descoberto aprovada e então arrebatam-na. Mesmo assim, vale a pena ligar para o agente da listagem para verificar o status.
