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Em mercados imobiliários superaquecidos, que podem consistir em estoques limitados e muitos compradores disputando frequentemente a mesma casa, os compradores motivados podem sentir a necessidade de oferecer um preço de compra mais alto. Freqüentemente, esse preço de oferta é muito alto para ser justificado pelo avaliador do credor e pode resultar no que é conhecido como “avaliação baixa”.
No entanto, os vendedores não devem permitir que a possibilidade de uma avaliação baixa os impeça de escolher uma oferta que possa ser superior à avaliação da casa. Os vendedores têm opções.
Principais conclusões
- Receber várias ofertas não significa que o preço da sua casa foi muito baixo.
- Alguns compradores podem se oferecer para pagar parte ou toda a diferença entre o preço de venda e o preço de avaliação.
- Escolha a oferta com maior probabilidade de fechamento, mesmo que não seja necessariamente a oferta mais alta.
O que pode acontecer no mercado do vendedor
Vejamos um exemplo típico do que pode acontecer em um mercado de vendas intensas. Primeiro, as casas pelas quais os compradores muitas vezes desejam brigar são aquelas que possuem estas qualidades:
- Nas melhores condições
- Preço certo
- Em um bairro de alta demanda
- Geralmente localizado em um distrito escolar extremamente desejável
Se a casa que você está vendendo tiver todas essas qualidades e estiver no mercado há um curto período de tempo, é um sinal de que você, como vendedor sortudo, poderá receber mais de uma oferta, especialmente se observar um alto nível de interesse durante as exibições de sua casa.
O que considerar antes de aceitar ofertas acima do preço de tabela
É comum que os vendedores fiquem entusiasmados quando chega um monte de ofertas de compra, todas excedendo o preço de tabela. Esta é a primeira coisa que um vendedor provavelmente pensará: “Oh, meu Deus, avaliamos o preço da casa por muito pouco.”
Esse é um pensamento lógico, mas não é necessariamente verdade. Geralmente, receber várias ofertas significa que você definiu o preço certo para a casa. Ofertas acima do preço de tabela refletem o entusiasmo e a determinação de um comprador em ser escolhido como a oferta vencedora.
Cuidado com cartas emocionais enviadas com a oferta de compra. Embora algumas dessas cartas possam vir do coração, algumas podem ser copiadas diretamente da Internet. Existem muitos sites onde os compradores podem baixar e reescrever uma carta projetada para tocar seu coração.
Aviso
Os vendedores devem tentar ao máximo remover a emoção da decisão de vender. Tornar-se emocional pode ser o primeiro passo para um lucro menor.
Agora, olhe novamente o preço de venda. Alguns compradores podem acreditar que, se oferecerem um preço mais alto do que qualquer outro comprador, o vendedor agarrará a oferta como se fosse dinheiro grátis caindo do céu e a assinará.
Mas os vendedores têm que considerar as consequências do que poderia acontecer se a casa não avaliasse esse valor. Se a casa não for avaliada pelo preço de compra, isso significa que o credor não concordará em emprestar um saldo elevado do valor do empréstimo. É claro que, se a oferta for em dinheiro, normalmente não há avaliação.
A melhor oferta a aceitar é aquela que provavelmente fechará o depósito. E pode não ser a oferta com o preço de venda mais alto.
Ofertas acima do preço de tabela que podem não ser avaliadas
Suponha, por exemplo, que o vendedor de uma bela casa em um bairro altamente desejável em Elk Grove, Califórnia, decida listar sua casa ao preço de US$ 550.000. Talvez as vendas comparáveis num raio de oitocentos metros sugiram um preço máximo de venda de US$ 549 mil, fazendo com que o preço de sua casa seja agressivo. Porém, devido ao baixo estoque e à alta demanda, o vendedor recebe três ofertas. Eles são:
- Oferta nº 1 de Jane Eyre:$ 560.000 de um comprador com um pagamento inicial de 3,5% e um empréstimo FHA. Esta compradora tem uma execução hipotecária registrada nos últimos cinco anos. Jane não preencherá a lacuna entre o empréstimo e a avaliação, mas concordará em pagar US$ 1.000 a mais do que qualquer outro comprador.
- Oferta nº 2 de Arlo Guthrie:$ 557.000 com 10% de entrada e um empréstimo convencional. Arlo se oferece para pagar qualquer diferença entre o valor de avaliação e o preço de venda, até um máximo de US$ 5.000.
- Oferta nº 3 de Joe DiMaggio:$ 559.000 com entrada de 3,5% e um empréstimo FHA. Este comprador enviou outra oferta ao corretor de imóveis sobre outra propriedade com termos semelhantes e simplesmente espera pelo melhor.
Como vendedor, você pode ficar tentado a aceitar a oferta de Jane Eyre. Afinal, quem sabe sobre avaliadores?
Uma avaliação é apenas a opinião de valor de uma pessoa e pode variar de avaliador para avaliador. O mercado muda e muda constantemente. Podem surgir novas vendas comparáveis, ou um avaliador pode contribuir mais para atualizações do que outro avaliador. Pode haver muita flexibilidade entre os valores avaliados.
Você pode considerar o pior cenário: a casa pode ser avaliada em US$ 550.000. Nesse caso, Jane Eyre cancelaria o contrato. Sem mencionar que ofertas como “Pagarei US$ 1.000 a mais do que o próximo comprador” podem ser consideradas ofertas não aceitáveis legalmente porque não há preço de venda real oferecido. Às vezes, são chamadas de “cláusulas de escalonamento”.
É possível que o credor de Jane não a qualifique para comprar qualquer casa devido à execução hipotecária, pois esta é uma opção do segurador. Isto pode ser uma bandeira vermelha.
A oferta de compra de Joe DiMaggio parece sem sentido quando Joe está pronto para comprar a próxima casa e não parece estar comprometido com esta compra específica. O empréstimo de Joe é igual ao de Jane. Joe já demonstrou que não está seguindo o protocolo e é considerado antiético – embora não seja contra a lei – redigir uma oferta para mais de uma casa quando o comprador não tem condições de comprar ambas as casas.
Além disso, que tipo de agente comprador envia duas ofertas diferentes de duas casas diferentes para o mesmo agente imobiliário? Isso tem problemas escritos por toda parte.
A única oferta neste cenário que faz sentido para o vendedor escolher é a oferta de Arlo Guthrie. Está limpo e o comprador está disposto a colocar seu dinheiro onde sua caneta assina. Se a casa for avaliada apenas em $ 550.000, o vendedor não receberá $ 5.000 adicionais do comprador.
O que acontece se uma avaliação for superior a uma oferta de compra?
Se a avaliação for superior à oferta de compra, significa que o comprador possui patrimônio imediato na casa. O vendedor não pode rescindir um contrato assinado porque a avaliação é alta. Eles poderiam rescindir o contrato se outras contingências não fossem atendidas ou se o financiamento do comprador fracassasse.
O que é uma contingência de avaliação?
Uma contingência de avaliação é uma cláusula em um contrato de compra. Ele permite que os compradores rescindam o contrato, se a avaliação for inferior ao preço de compra, sem perder o depósito em dinheiro. O comprador não precisa desistir, entretanto. Em vez disso, eles poderiam pagar a diferença ou pedir ao vendedor que reduzisse o preço de compra.
Quem avalia uma casa?
Um avaliador residencial profissional e licenciado é contratado para estimar o valor justo de mercado de uma propriedade. Este deve ser um terceiro imparcial que não representa o vendedor, o comprador ou o credor. Freqüentemente, os credores terão uma lista de avaliadores preferenciais, mas o potencial comprador de imóvel residencial geralmente escolhe e paga por esse serviço.
