Table of Contents
A maioria dos compradores de casas pode cancelar contratos assinados, porque a maioria dos contratos contém contingências – eventos declarados, que devem ocorrer para que a transação prossiga para o fechamento. Os compradores são livres para cancelar até que essas contingências sejam liberadas ou removidas do contrato.
O contrato de compra deve especificar como cada contingência será atendida e liberada ou removida.
Tudo isso pode parecer muito para os compradores, mas os vendedores geralmente optam por uma oferta que contenha menos contingências quando várias ofertas estão em jogo.
Principais conclusões
- Os contratos de compra de casa podem ter várias contingências, incluindo avaliações, empréstimos, inspeções e venda de outra casa.
- Se o comprador não assinar a liberação de contingências no prazo estipulado no contrato, o vendedor poderá rescindir o contrato.
- O vendedor normalmente deve entregar um “aviso de execução” ao comprador. Isso lhes dá de 48 a 72 horas para agir ou liberar uma contingência.
- Após liberar as contingências, o comprador deve prosseguir com a compra. Caso contrário, o vendedor poderá exigir o depósito do comprador e outros danos.
Liberando a Contingência de Avaliação
Os contratos de compra dão aos compradores 17 dias para liberar uma contingência de avaliação na Califórnia, mas esta é a opção padrão se nada mais for escolhido.O prazo pode ser maior ou menor com base nos termos do contrato.
O vendedor pode cancelar o contrato se o comprador não tiver assinado a liberação de contingências até o final desse prazo. O vendedor deve entregar ao comprador um documento denominado “solicitação de execução do comprador”, que normalmente dá ao comprador de 48 a 72 horas para agir.
Observação
Os compradores têm outras opções se a avaliação for baixa.
Liberação da Contingência do Empréstimo
Muitos contratos de compra dão aos compradores 21 dias para liberar uma contingência de empréstimo. Novamente, este é o padrão. O prazo pode ser mais curto ou pode ir até o fechamento do depósito, se o contrato permitir.
O vendedor pode cancelar o contrato ao final desse prazo se o comprador não tiver assinado a liberação de contingências. Novamente, o vendedor normalmente deve entregar um aviso de execução ou um documento semelhante ao comprador, concedendo 48 a 72 horas para que ele cumpra.
O comprador pode rescindir o contrato no mesmo dia em que a transação será fechada, caso o empréstimo tenha sido negado. A contingência do empréstimo permanece em vigor até o encerramento do depósito.
Observação
As leis estaduais podem variar um pouco quanto à liberação de contingências. Leia atentamente o seu contrato ou peça a um profissional para descobrir o que se aplica à sua região.
Contingências para Outras Inspeções
Exceto para tintas à base de chumbo, a maioria dos contratos dá aos compradores 17 dias para concluir todas as outras inspeções, incluindo uma inspeção residencial. Novamente, esse prazo pode ser menor ou maior no contrato.
O vendedor pode cancelar o contrato ao final desse prazo se o comprador não tiver assinado uma liberação de contingências e o vendedor tiver entregue a notificação.
Os compradores de terrenos muitas vezes pedem uma contingência para obter uma licença para o direito de construir. Outros compradores de casas podem fazer contratos dependentes da possibilidade de instalação de piscinas. Essas contingências devem conter um prazo ou ação para liberá-las.
Observação
O passo a passo final antes do fechamento énãoconsiderada uma fiscalização, portanto não é uma contingência.
Deficiências na Inspeção Domiciliar
Um comprador pode emitir uma “solicitação de reparo” ao vendedor se forem encontradas deficiências no relatório de inspeção residencial. Isso pode incluir porão úmido, esquilos mortos no sótão, perda de integridade estrutural ou problemas de saúde ou segurança.
Os vendedores não precisam atender a essas solicitações. Eles podem se recusar a fazer os reparos. Nesse caso, o comprador pode cancelar o negócio, renegociar ou prosseguir com a transação.
Liberando uma contingência para vender
Às vezes, os compradores desejam comprar uma casa antes de vender a casa existente. Eles se oferecem para comprar a casa do vendedor com a condição de que possam vender sua própria propriedade dentro de um determinado período de tempo.
A maioria dos vendedores concordará em dar ao comprador um período de direito de recusa se e quando os vendedores receberem outra oferta. Isso se eles aceitarem uma oferta condicionada à venda. Os compradores podem cancelar a transação ou remover a contingência de venda se os vendedores receberem outra oferta e emitirem uma solicitação de execução.
Recusa em assinar uma autorização
Embora as leis estaduais possam variar, cabe ao vendedor na Califórnia exigir que o comprador atue caso o comprador não assine uma liberação de contingências dentro do período de tempo especificado. As contingências permanecem em vigor e não expiram se o vendedor não exigir oficialmente o cumprimento.
Observação
Nem todos os vendedores exigem desempenho. Muitos corretores imobiliários deixam de monitorar contingências.
Após o lançamento
O comprador deve prosseguir com a compra após liberar todas as contingências do contrato. Caso contrário, o vendedor terá o direito de exigir o depósito em dinheiro do comprador. Os vendedores também podem ter direito a indenização se o comprador decidir cancelar o contrato.
O vendedor e o comprador terão que resolver sua disputa por meio de arbitragem ou entrando com uma ação judicial se as partes não concordarem com a disposição do depósito em dinheiro sério. O método de resolução dependerá do texto do contrato e da legislação estadual.
Observação
Consulte um advogado imobiliário para obter mais informações e conselhos se você for um comprador ou vendedor de uma casa que está lidando com contingências complicadas.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
