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Julgamentos de deficiência às vezes surgem após execução hipotecária ou venda a descoberto. Os proprietários muitas vezes ficam surpresos ao recebê-los, geralmente porque não recebem antecipadamente o aconselhamento jurídico ou fiscal adequado.
Notas promissórias e hipotecas
Os julgamentos de deficiência decorrem do fato de o mutuário ter deixado de cumprir uma nota promissória, e não a hipoteca. Uma nota promissória é uma promessa de pagamento. Também pode criar responsabilidade pessoal, dependendo das leis estaduais. Responsabilidade pessoal significa que o credor pode perseguir os ativos do mutuário por falta de pagamento do empréstimo.
A nota promissória é garantida por título fiduciário ou hipoteca, dependendo do instrumento de financiamento. Normalmente, a hipoteca ou escritura fiduciária é registrada nos registros públicos onde a propriedade está localizada, o que informa ao público que a casa tem um penhor contra ela.
Execução hipotecária
Se a nota promissória não for paga conforme acordado, o beneficiário tem o direito de executar o imóvel, pois o imóvel é a garantia da nota promissória.
Se o mutuário não atualizar os pagamentos ou pagar o(s) empréstimo(s) existente(s) durante o período de execução hipotecária, a propriedade vai a leilão. Se o imóvel for vendido por valor superior ao valor devido, não há carência; no entanto, isso raramente acontece.
Os bancos colocam a propriedade em execução hipotecária quando ninguém oferece um lance suficiente para pagar o banco. O banco também tem o direito de vendê-lo por menos ao licitante com lance mais alto no leilão, mas geralmente, os bancos preferem vender a um privado após a execução da hipoteca, na esperança de obter mais dinheiro no mercado aberto.
Vendas a descoberto
Enquanto uma casa estiver pendente de execução hipotecária, o banco pode concordar em reduzir suas perdas. Permite ao vendedor fazer uma venda a descoberto e aceitar menos dinheiro do que o vendedor deve no seu empréstimo.
O vendedor da casa contrata um corretor de imóveis para encontrar um comprador para a venda a descoberto. O comprador faz uma oferta e, se o banco aceitar, a casa é vendida com prejuízo.
Julgamentos de Deficiência
A deficiência é a diferença entre o saldo principal devido e o valor recebido, desde que o valor recebido seja inferior ao valor devido.
A possibilidade de o banco prosseguir com uma decisão de insuficiência após uma execução hipotecária ou uma venda a descoberto depende, em parte, de a nota promissória tornar o vendedor pessoalmente responsável pela dívida. Alguns estados permitem a responsabilidade pessoal.
Julgamentos de deficiência na Califórnia
A boa notícia para os mutuários da Califórnia é que todos os empréstimos para compra de residências residenciais de uma a quatro unidades estão isentos de julgamentos de deficiência.
Empréstimos de dinheiro forte na Califórnia – empréstimos contraídos após a compra da casa por meio de um refinanciamento ou segunda hipoteca – podem estar sujeitos a uma sentença de deficiência nas seguintes condições:
- O credor executa a hipoteca em processo judicial(Código Civil da Califórnia. Proc. § 726).
- Aplica-se um prazo de três meses às ações por sentenças de insuficiência em execução judicial.
- A maioria dos credores executa a hipoteca por meio da venda de um administrador, o que nãonãodar ao credor o direito de prosseguir com uma decisão de deficiência, com uma exceção(ver segundo hard-moneysegundohipotecas abaixo).
- Se a segunda hipoteca for dinheiro forte e o credor tiver perdido a garantia desse empréstimo através de uma execução hipotecária ou venda a descoberto – fazendo com que a garantia da nota promissória não valha nada – o beneficiário dessa segunda hipotecapodebuscar um julgamento de deficiência(Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, em vigor a partir de 1º de janeiro de 2011, oferece proteção contra deficiências para vendedores a descoberto na Califórnia se o empréstimo estiver na primeira posição. Não se aplica a execuções hipotecárias.
Negociando Coleta
Alguns credores de dinheiro forte vendem a nota promissória a um investidor após a execução hipotecária por centavos de dólar. Então, o investidor tentará cobrar a dívida.
Mesmo que um credor possa ter aceitado, digamos, US$ 1.000 por uma hipoteca de US$ 100.000 segundos por meio de uma venda a descoberto, a garantia desse segundo em dinheiro forte é liberada, mas a nota promissória pode não ser. Um vendedor a descoberto como o nosso leitor pode acreditar que a provação acabou, até que um dia recebe um telefonema pedindo o reembolso. Quando isso acontecer:
- Perceba que o credor provavelmente negociará um pagamento com desconto.
- O credor pode solicitar uma nova nota promissória para substituir a antiga nota promissória. Nesse caso, certifique-se de que o credor envie uma nota promissória “paga integralmente”.
- Caso o credor já tenha vendido a nota, o desconto poderá ser maior.
- Nem todas as notas promissórias de dinheiro forte devem ser pagas em dinheiro. Alguns credores aceitarão pagamentos.
- Se o credor direcionar os pagamentos para outra entidade, perceba que a nota pode ter sido vendida por menos do que seu valor nominal e que o novo credor pode aceitar um valor ainda menor como pagamento integral.
- Depois que a nota for paga integralmente, peça ao credor que devolva a nota promissória marcada como “Paga integralmente”.
