Investir em REITs de hotéis

Investir em hotéis pode ser uma forma interessante de possuir imóveis. Se você for rico, poderá franquear um conceito de hotel diretamente de uma das principais empresas de hospitalidade. Comprar um hotel de classe executiva poderia custar US$ 15 milhões. Hotéis de luxo podem facilmente exigir US$ 30 a US$ 60 milhões ou mais. Embora a maioria dessas compras seja tradicionalmente financiada com dívida, o pagamento inicial exigido ainda está muito fora do alcance da maioria dos investidores.

No entanto, há outra maneira de investir em hotéis: você pode comprar REITs de hotéis em sua conta de corretagem da mesma forma que compra ações, títulos ou fundos mútuos. Saiba mais sobre REITs de hotéis e como investir neles.

O que são REITs de hotéis?

Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é um tipo especial de corporação focada na aquisição e gestão de bens imóveis e ativos relacionados a imóveis. Uma das coisas que diferenciam os REITs das empresas comuns é que eles estão isentos de impostos corporativos, desde que diversas condições rigorosas sejam atendidas. Por exemplo, eles são obrigados a distribuir pelo menos 90% de todos os lucros na forma de dividendos em dinheiro aos acionistas.

Isso torna os REITs altamente sensíveis aos movimentos das taxas de juros, mas também significa que eles tendem a oferecer rendimentos de dividendos muito maiores do que suas contrapartes de ações de primeira linha. 

A desvantagem? As distribuições REIT não são “dividendos qualificados” de acordo com o código tributário, o que significa que você será tributado como se fosse uma renda normal, e não com taxas de imposto sobre dividendos mais baixas e mais atraentes.

Como os REITs de hotéis diferem de outros REITs

Assim como as ações em diferentes indústrias e setores têm características de risco diferentes, os REITs variam significativamente dependendo do tipo de projeto imobiliário em que se especializam.

Por exemplo, um REIT de escritório comercial pode experimentar taxas de arrendamento cíclicas à medida que segue ciclos de expansão e queda. Em contraste, um REIT de armazém industrial pode ser muito mais estável, já que o excesso de capacidade pode ser eliminado com custos mínimos de manutenção e muito mais rapidamente do que é possível com um prédio de apartamentos.

Depois, há o hotel REIT. Os REITs de hotéis se concentram no desenvolvimento, gerenciamento, aquisição ou financiamento de hotéis e propriedades relacionadas à hospitalidade. Eles podem variar de pousadas econômicas localizadas às margens de rodovias esquecidas até resorts de prestígio cinco estrelas. 

Os REITs de hotéis podem envolver o desenvolvimento e a propriedade da propriedade. Nesse caso, uma equipe de gerenciamento terceirizada é contratada para cuidar da administração real do hotel em troca de uma parte da receita. Ou os REITs de hotéis podem se concentrar principalmente no gerenciamento de propriedades hoteleiras de outras pessoas para obter uma redução na receita. 

Podem também envolver o financiamento de projectos hoteleiros, caso em que actuam mais como investimentos de rendimento quase fixo.

Riscos e benefícios de investir em REITs de hotéis

Qualquer que seja a natureza do REIT em que você está interessado, você deve entender o que possui ou corre o risco de perder seu capital.

Os REITs de hotéis são notoriamente voláteis porque a ocupação hoteleira se correlaciona com as condições econômicas gerais, tornando-os altamente sensíveis à expansão e à contração.

Quando ocorre uma recessão ou uma pandemia, os hotéis são afetados quase imediatamente. As empresas reduzem os orçamentos de viagens, optando por videoconferências ou chamadas telefônicas. Famílias e organizações adiam as férias, ficando mais perto de casa.

Para um REIT de hotel, isso frequentemente significa que os fluxos de caixa secam ao mesmo tempo que os rendimentos aumentam, de modo que você obtém quedas dramáticas no valor das unidades ou ações.

Do lado positivo, quando as coisas mudam, o fluxo de caixa às vezes explode, gerando pagamentos e valores de mercado exorbitantes. Você deve compreender o fluxo e refluxo dos hotéis como uma indústria se quiser investir neles com sucesso.

Como funciona um REIT de hotel

Vejamos uma ilustração do mundo real para demonstrar como funciona um REIT de hotel real.

Service Properties Trust é um REIT focado em hospitalidade com 1.109 propriedades em 47 estados, Porto Rico e Canadá.

Nos anos de expansão, antes do colapso imobiliário afundar a economia em 2008, o Hospitality Properties Trust gerou distribuições para os proprietários. Em 2007, por exemplo, geraram US$ 3,03 em dinheiro por ação.

Porém, quando o mundo financeiro desmoronou em 2008, as reservas de hotéis caíram de um penhasco. As conferências de negócios foram canceladas e as distribuições de dinheiro foram dizimadas, caindo para US$ 0,77 por ação, um declínio impressionante de 75%. Se você dependia dessa renda para pagar suas contas, de repente descobriu que ela havia evaporado no momento em que você mais precisava.

No entanto, os investidores que compreenderam a natureza da propriedade de REIT hoteleiros esperaram, à medida que a economia finalmente se recuperou. Estes investidores viram as distribuições aumentarem lentamente de novo e os preços das ações subirem mais uma vez.

E, por seu lado, a Hospitality Properties Trust fez aquisições calculadas, diversificou as suas marcas para abranger 23 indústrias, exigiu que os seus inquilinos pagassem rendas mínimas fixas e localizou estrategicamente as suas propriedades para proteger os fluxos de caixa. As lições do colapso de 2008 não passaram despercebidas.

Maneiras de investir em REITs de hotéis

Existem quatro maneiras principais de abordar estrategicamente a aquisição de REITs de hotéis, se desejar possuí-los.

1. Compre barato: Considere comprar apenas blocos de REITs de hotéis durante quedas do mercado de ações. Quanto menor for sua base de custo, mais rápido você poderá extrair seu preço de compra em dividendos em dinheiro se planeja investir esse dinheiro em outro lugar.
2. Média de custo em dólar: Compre constantemente REITs de hotéis em uma estratégia de custo médio em dólar. Às vezes, você comprará no pior momento possível, mas outras vezes, conseguirá uma pechincha. Combinada com dividendos reinvestidos, esta estratégia deve calcular a média de tudo para um retorno total satisfatório. Para a maioria das pessoas, esta é provavelmente a melhor abordagem, reduzindo o risco do mercado de ações quando combinada com a diversificação.
3. Especular: Quando a indústria hoteleira está em colapso, você pode comprar REITs de hotéis até que os anos de expansão retornem e depois descartá-los. No entanto, as chances de sucesso a longo prazo não são grandes, a menos que você entenda detalhadamente a indústria hoteleira e trate a aquisição de REIT da mesma forma que faria se comprasse um imóvel imediatamente.
4. Compre por meio de um fundo de índice: Jogue a toalha ao comprar REITs diretamente e compre um fundo de índice que misture muitos REITs diferentes, incluindo REITs de hotéis, como parte de um portfólio diversificado. Essa técnica tem um rendimento de dividendos muito menor, mas se você acha que o risco reduzido vale a pena essa compensação, essa pode ser a ação mais sábia.

Os REITs de hotéis não são para os fracos de coração. Se você não sabe o que está fazendo, vá com cuidado.