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O mercado secundário de hipotecas permite que os bancos reempacotem e vendam hipotecas como títulos para investidores institucionais. Esses investidores incluem grandes fundos de pensão, seguradoras, fundos de hedge e o governo federal. Por sua vez, os compradores dos produtos de investimento hipotecário do banco muitas vezes reembalam e vendem os títulos hipotecários a pequenos investidores.
Mercado Secundário e Bancos
Ao empacotar e vender hipotecas ou notas de casa que emitem, o banco pode remover esses itens de seus balanços. Além disso, o produto da venda das hipotecas a terceiros dá aos bancos novos fundos para emprestar a mais mutuários. Antes do estabelecimento do mercado secundário, apenas os bancos maiores tinham recursos suficientes para garantir fundos durante a vigência do empréstimo — normalmente de 15 a 30 anos. Como resultado, os potenciais compradores de casas tiveram dificuldade em encontrar credores hipotecários. Como havia menos concorrência, os credores podiam cobrar taxas de juros mais elevadas.
Fannie e Freddie e hipotecas secundárias
A Lei da Carta da Associação Federal Nacional de Hipotecas de 1968 tentou resolver esse problema privatizando a Fannie Mae e Freddie Mac. Estas empresas patrocinadas pelo governo (GSE) foram encarregadas de criar acesso a hipotecas acessíveis. Para financiar esses esforços, Fannie e Freddie compram hipotecas bancárias e as revendem a outros investidores. Os empréstimos não são revendidos individualmente. Em vez disso, eles são agrupados em títulos garantidos por hipotecas (MBS). O valor do MBS é garantido – ou respaldado – pelo valor do pacote subjacente de hipotecas.
A crise das hipotecas subprime de 2008-2009 fez com que as duas entidades detivessem ou garantissem 44% de todas as hipotecas dos EUA até ao final de 2009. Esta carteira ascendia a quase 4,8 biliões de dólares, à medida que oscilava à beira do incumprimento.
Outras instituições financeiras, como o Lehman Brothers e o Bear Stearns, foram derrubadas por títulos garantidos por hipotecas e outros derivados durante a crise financeira de 2008. Houve uma corrida para as saídas à medida que os bancos privados saíram em massa do mercado hipotecário. Como resultado, Fannie e Freddie tornaram-se responsáveis por quase 90% dos empréstimos imobiliários.Os dois GSEs basicamente mantinham unido todo o setor imobiliário. Este grande risco de detenção foi a forma como a Fannie Mae e a Freddie Mac foram implicadas na crise das hipotecas subprime.
Outros tipos de mercados secundários
Existem também mercados secundários para outros tipos de dívida, bem como para ações. As empresas financeiras agrupam e revendem empréstimos para automóveis, dívidas de cartão de crédito, dívidas de empréstimos estudantis e dívidas corporativas.
As ações são vendidas em dois mercados secundários muito famosos, a Bolsa de Valores de Nova York e a NASDAQ. O mercado primário de ações, chamado de oferta pública inicial, envolve a primeira vez que uma empresa oferece propriedade parcial ao público por meio de ações.
O mais importante é o mercado secundário de letras, títulos e notas do Tesouro dos EUA. A demanda por títulos do Tesouro afeta todas as taxas de juros. Os títulos do Tesouro, garantidos pelo governo dos EUA, são o investimento mais seguro do mundo – são utilizados para cálculos onde é necessário um investimento sem risco. Eles também oferecem um baixo rendimento. Os investidores que desejam mais retorno e estão dispostos a assumir mais riscos comprarão outros títulos, como títulos municipais, corporativos, estrangeiros ou mesmo títulos de alto risco. Quando a procura por títulos do Tesouro é elevada, os rendimentos das taxas de juro podem ser baixos para todas as dívidas. Quando a procura por títulos do Tesouro é baixa, as taxas de juro devem subir para todas as dívidas no mercado secundário.
Existe uma relação direta entre os títulos do Tesouro e as taxas de juros hipotecárias. Quando os rendimentos dos títulos do Tesouro aumentam, também aumentam as taxas de juros das hipotecas de taxa fixa. Uma vez que os produtos financeiros de renda fixa competem pela atenção do investidor com “retornos seguros”, todos eles precisam manter seus retornos iguais entre si.
Crescimento com confiança
À medida que a confiança regressa no mercado hipotecário secundário, regressa a todos os mercados secundários. Ian Salisbury, do Marketwatch.com, menciona isso em seu artigo de 25 de agosto de 2012, “Como um jogo obscuro de títulos pode ajudar os consumidores”. Salisbury afirma que em 2007, os títulos de automóveis e cartões de crédito estavam em US$ 178 bilhões, mas caíram para apenas US$ 65 bilhões em 2010. Em 2012, eles haviam se recuperado para US$ 100 bilhões, de acordo com a Standard & Poor’s Financial Services LLC.
Os grandes investidores estão agora mais dispostos a arriscar com empréstimos titularizados de bancos conceituados porque os rendimentos das obrigações do Tesouro estão em mínimos históricos.Isso significa que a flexibilização quantitativa do Federal Reserve ajudou a restaurar o funcionamento dos mercados financeiros. Ao comprar títulos do Tesouro dos EUA, a Fed forçou a descida dos rendimentos e fez com que outros investimentos parecessem melhores em comparação.
Os bancos têm agora um mercado para pacotes de empréstimos titularizados. Este mercado pronto lhes dá mais dinheiro para fazer novos empréstimos.
Como o mercado secundário afeta você
O retorno do mercado secundário é especialmente útil para você se precisar de um empréstimo para um carro, novos cartões de crédito ou um empréstimo comercial. Se você solicitou um empréstimo recentemente e foi recusado, agora é um bom momento para tentar novamente. Mas se sua pontuação de crédito estiver abaixo de 720, você terá que reparar seu crédito.
Também é ótimo para o crescimento econômico. Os gastos do consumidor geram quase 71% da economia dos EUA, conforme medido pelo produto interno bruto (PIB). Em 2007, muitos consumidores usaram dívidas de cartão de crédito para fazer compras. Após a crise financeira, reduziram a dívida ou perderam crédito dos bancos em pânico, o que lhes negou o acesso. O regresso da titularização significa que os investidores e os bancos são menos movidos pelo medo. A dívida do consumidor está aumentando, impulsionando o crescimento económico.
